談房地產(chǎn)價格波動的影響因素

孔文 馬建民

（山東省曲阜市價格認(rèn)證中心，山東 濟(jì)寧 273100）

房地產(chǎn)主要包括以下三個部分：土地、建筑物、土地上的定作物。是實物與產(chǎn)權(quán)的綜合。房地產(chǎn)的發(fā)展主要取決于土地，并以土地的特性為基礎(chǔ)，且房地產(chǎn)還具有以下幾個特點：不可移動性、獨特性、使用年限長、相對價值量高、與一般商品比較，房地產(chǎn)的流動性較差，變現(xiàn)時間較長。房地產(chǎn)的特性決定了房地產(chǎn)的價值量不能等同于一般商品，基于上述幾種特征，影響房地產(chǎn)價格的波動的因素較為復(fù)雜。

一、房地產(chǎn)價格的特性

（一）價格基礎(chǔ)及其表示方式有差異

與一般商品最本質(zhì)的差異是房地產(chǎn)具有不可移動性，具有轉(zhuǎn)移性的并不是房地產(chǎn)本身，是因為人們比較看重房地產(chǎn)在未來所帶來的增加收益與房地產(chǎn)所帶來的權(quán)益。因此購買房地產(chǎn)所支出的價格是房地產(chǎn)權(quán)益與預(yù)期收益價格的價格總和。其次，房地產(chǎn)除了具有本身的購買價格，還可以使用租金價格去衡量房地產(chǎn)的價值[1]。

（二）形成時間有差異

一般商品的價格可以標(biāo)準(zhǔn)化，并且隨時間的變化一般商品的價格變化幅度較小，在一個較短的發(fā)展時間內(nèi)就可以形成完善的價格機(jī)制。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間較長，但房地產(chǎn)的個體差異性較大，未來的價格不能用過去的價格衡量，每個時間節(jié)點上房地產(chǎn)的價格都不固定，受多種因素的影響，房地產(chǎn)的價格波動需要根據(jù)本身的特性與當(dāng)時市場的發(fā)展?fàn)顩r去綜合衡量。

（三）市場結(jié)構(gòu)具有差異

房地產(chǎn)市場在我國的發(fā)展時間雖然較長，但與一般商品相比，房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)入門檻較高。在大多數(shù)城市當(dāng)中，房地產(chǎn)屬于一種較為稀缺的商品，價格上漲幅度難以預(yù)測，受需求等主觀因素的影響較大，因此房地產(chǎn)的價格的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于一般商品[2]。

（四）房地產(chǎn)價格由市場需求決定

我國房地產(chǎn)價格有明顯的地域差異，總體來說東部沿海城市的房地產(chǎn)價格高于中西部城市。同一個地域，不同地區(qū)房地產(chǎn)價格也會較大的差異。房地產(chǎn)的供應(yīng)量相對較少，但社會需求量卻比較大，并且房地產(chǎn)屬于一種不可移動的特殊商品，在一定的地域范圍具有壟斷性，因此在全國范圍內(nèi)很難形成統(tǒng)一的價格機(jī)制，同一個城市，不同的位置房地產(chǎn)的價格也會有一定的差異，這充分說明我國房地產(chǎn)市場難以形成標(biāo)準(zhǔn)化，個性化差異較為明顯。

二、房地產(chǎn)價格波動的影響因素分析

（一）房地產(chǎn)需求因素

消費者預(yù)期：人口的消費預(yù)期在一定程度上影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。消費者預(yù)期是指人們對未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景與未來價格的預(yù)測[3]。他們對房地產(chǎn)價格的心理預(yù)測，在很大層面上影響了市場對房地產(chǎn)的需求。房地產(chǎn)行業(yè)與一般商品的有著最大的差異，當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲時，人們認(rèn)為房地產(chǎn)價格還有可能上升，此時的房地產(chǎn)具有投資的意義，人們會增加對房地產(chǎn)的購買，有一部分投資者會在房地產(chǎn)價格上升階段大量投資房地產(chǎn)市場，等待房地產(chǎn)價格再次上升時選擇售出，導(dǎo)致市場上用來交易的房地產(chǎn)數(shù)量減少，市場上呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)快速上升。當(dāng)房地產(chǎn)價格趨于回落時，消費者對房地產(chǎn)的預(yù)期收益降低，市場上的投資者減少，大多數(shù)人對房地產(chǎn)行業(yè)呈一種觀望態(tài)度，持有大量房產(chǎn)的人認(rèn)為未來房地產(chǎn)價格還有可能繼續(xù)回落，因此將用于投資的房地產(chǎn)大量拋出，市場上呈現(xiàn)出供過于求的局面，而市場上真正購買房地產(chǎn)的消費者較少，這在一定程度上加速了房地產(chǎn)價格的下降[4]。

人口數(shù)量：人口數(shù)量與家庭結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)價格的波動也有一定的影響，房地產(chǎn)較為特殊，人口數(shù)量的增加在一定程度上刺激了居民對房地產(chǎn)的基本需求，房子作為人在生活中的基本需求，城市人口數(shù)量的上升增加了人們對房地產(chǎn)的需要。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，與傳統(tǒng)的生活方式相比，現(xiàn)代的家庭結(jié)構(gòu)變得越來越小型化，家庭數(shù)量增加，市場上所需的房地產(chǎn)數(shù)量增加，將直接影響到商品房市場的價格波動。

收入水平：居民的收入水平直接影響到人們的購買能力，居民收入水平的高低對人們的消費層次與消費能力都會有一定的影響。具體而言，居民的收入水平越高，手中用來可支配的收入也就越多，人們對所居住的環(huán)境也會有更高的要求。目前我國房地產(chǎn)價格整體上呈現(xiàn)出上升的趨勢，且增長速度明顯偏高。而低收入階級的收入增長幅度較慢，這在一定程度上影響了居民對房產(chǎn)的購買能力[5]。

社會安定：如果社會較為安定，人民生活較為穩(wěn)定，居民就很愿意投資房地產(chǎn)市場；但如果社會較為混亂，居民生活動蕩不安，人民對房產(chǎn)的購買能力就會下降，轉(zhuǎn)而去投資其他價值較高的商品，如黃金、珠寶等變現(xiàn)能力較快的商品。

（二）房地產(chǎn)供給影響

成本是影響房地產(chǎn)價格波動的直接因素，房地產(chǎn)成本主要包括兩部分內(nèi)容：土地的購買價格、房地產(chǎn)的建筑價格。改革開放以后，我國城市化發(fā)展的速度加快，城市面積不斷向外延伸，為保護(hù)農(nóng)用耕地，我國出臺了相關(guān)保護(hù)政策，城市中可用于建設(shè)的土地減少，建筑土地的稀缺性導(dǎo)致開發(fā)商用于購買土地的資金增加。隨市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)建設(shè)過程中的成本也在不斷增加，如建筑材料的價格、用工成本等，都直接增加了房地產(chǎn)的建筑成本[6]。

隨著時間的變化，人們對居住環(huán)境的要求越來越高，人們在購買商品房時會綜合考慮多種因素，如房子周邊的綠化情況、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施是否健全等，受這些因素的影響，單位面積上房子的建筑密度降低，這直接增加了房地產(chǎn)的建設(shè)成本。

房地產(chǎn)行業(yè)的競爭相對較為激烈，房地產(chǎn)企業(yè)建造的房產(chǎn)面積減少時，市場上用于交易的房產(chǎn)數(shù)量減少，而人們的購買需求又相對較大，房產(chǎn)的供應(yīng)量無法滿足市場的需求時，房地產(chǎn)的價格向上浮動。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)建造的房產(chǎn)面積增多時，市場上用于交易的房產(chǎn)數(shù)量增多，房地產(chǎn)市場的供需呈現(xiàn)出平衡的局面，房地產(chǎn)的價格就會趨于穩(wěn)定。

（三）房地產(chǎn)價格波動的其他影響因素

政府宏觀調(diào)控：我國的經(jīng)濟(jì)體制是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，政府對關(guān)系到國計民生的行業(yè)采取一定的調(diào)控政策，目的是限制房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展，近幾年國家根據(jù)房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，出臺了一系列的政策法規(guī)，在一定層面上限制了房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展，將房產(chǎn)價格的上升幅度趨于合理。

銀行利率的影響：房地產(chǎn)價值量較大，當(dāng)銀行利率上調(diào)時，居民用于投資房產(chǎn)的利息成本就會增加，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本也會增加，導(dǎo)致居民對房產(chǎn)的消費預(yù)期下滑，市場對房地產(chǎn)的需求量下降，房地產(chǎn)價格也會受到一定影響。當(dāng)銀行利率下降時，居民在銀行的存儲資金減少，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本降低，人們對房產(chǎn)的投資預(yù)期增加，居民對房產(chǎn)的需求增加，房地產(chǎn)價格會趨于穩(wěn)定。

金融機(jī)構(gòu)的貸款額度：房地產(chǎn)的建造成本與銷售成本較大，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房產(chǎn)建造過程中投入的資金較大；對于消費者而言，很難在短期內(nèi)提供大量的資金，金融貸款在企業(yè)與消費者之間發(fā)揮了巨大的作用。目前建筑企業(yè)與消費者在房地投資中的一部分資金都源于金融機(jī)構(gòu)的貸款。房地產(chǎn)銷售過程中，金融貸款額度的高低在一定程度上影響了居民的購買能力[7]。

炒房人員的影響：目前居民購買房產(chǎn)主要有兩個目的：用于自己居住、用于投資。從2010年以后，我國大部分城市房地產(chǎn)價格增加速度過快，這與炒房人員的有一定的影響，房價上升時，炒房人員囤積大量的房產(chǎn)資源。當(dāng)市場上供應(yīng)的房產(chǎn)有限時，炒房人員仍舊大量購買房產(chǎn)，用于投資升值。普通居民對房產(chǎn)的需要無法得到滿足，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格開始大幅度增加。當(dāng)房產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定時，炒房人員將手中囤積的房產(chǎn)少量售出，炒房人員始終都處于一個盈利的狀態(tài)，從而導(dǎo)致市場中房地產(chǎn)價格一直都居高不下，這不僅給居民的生活所需造成了一定的阻礙，同是也擾亂了我國房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。

三、結(jié)束語

綜上所述，影響房地產(chǎn)價格的因素較為復(fù)雜，大體上分為以下三個原因：市場上房地產(chǎn)的供給量、居民對房地產(chǎn)的需求量、其他因素影響。在發(fā)展過程中國家雖然已經(jīng)采取了一定的措施，但房地產(chǎn)價格總體上仍舊呈現(xiàn)出上升趨勢，政府要綜合考慮多種因素，嚴(yán)厲打擊市場上的炒房人員，加強(qiáng)房產(chǎn)購買的資格審核，提高房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻，在提高商品房質(zhì)量的同時，將房地產(chǎn)的價格控制在合理的范圍之內(nèi)，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的同時，去保證社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。