房地產經濟波動的影響因素與應對策略研究

文/張海峰，巴彥淖爾市保障性住房管理中心

1 房地產經濟波動的影響因素

1.1 外在因素

1.1.1 經濟因素

對房地產經濟產生影響的主要是宏觀經濟以及其他方面的原因。它主要包含宏觀的經濟對房地產經濟帶來的影響和與房地產有關的產業(yè)的發(fā)展對房地產經濟的影響。宏觀經濟利用了經濟變量以及參數(shù)來對房地產經濟發(fā)展進行影響。然而，宏觀經濟的參數(shù)以及變量主要包含了國民收入和消費的水平、物價和通貨膨脹率、經濟增長率和銀行的利率等。

1.1.2 社會發(fā)展的因素

隨著人們生活水平的提高人們對房屋的在價值、功能以及社會環(huán)境需求也逐漸升高。這就使房地產的市場經濟發(fā)展空間越來越大。

1.1.3 城市發(fā)展的因素

隨著我國城市化發(fā)展不斷加快，進一步提升了人們對住宅以及基礎設施的需要。城市人口、流動狀況以及交通方面也隨著城市化發(fā)展過程的不斷加速而大大推進，進而長期的影響地價上漲和房地產業(yè)的發(fā)展，使得房地產經濟周期性的上下浮動。

1.1.4 政策的因素

在政策的因素方面，指的是和房地產存在密切聯(lián)系的貨幣政策、產業(yè)政策、財政政策以及經濟制度和區(qū)域的發(fā)展等方面中來。這些有關政策都是國家為了對房地產市場進行調控來制定出來的各種政策手段。這些手段包含了房地產經濟發(fā)展當中的各個方面，通過這些措施基本可以全面的對房地產市場實施調控，進而使得房地產經濟產生周期性的波動。

1.2 內在因素

1.2.1 房地產市場的供、需矛盾

房地產市場中房地產的供給量和消費者的需求量是經常變化的，當房地產加大投入的時候要有消費者需求量的增加做支持，否則房地產經濟就會呈下降的趨勢。由于技術、勞動、資金、管理等因素的影響，房地產的供給量會上下波動，同時房地產的需求量也會由于諸多因素的影響而波動，而且房地產的供給波動要比需求的波動幅度大，所以房地產供求關系平衡的情況是短暫的。然而，經常出現(xiàn)的狀況為供求關系平衡。房地產經濟要不斷的對供求關系進行調整。因此，如果房地產供求關系如果出現(xiàn)變化將直接使房地產的經濟出現(xiàn)較大的波動狀況。

1.2.2 房地產價格波動

因為房地產的投資含有投機性以及盲目性的特點。所以，將讓房地產價格出現(xiàn)毫無規(guī)律的增加。同時，因為比較大的價格波動將會讓房地產利潤大大提高。在比較高的利潤驅動以及吸收之下，將會存在更多數(shù)量的房地產商將資金注入房地產市場中來。所以，房地產市場規(guī)模會快速擴大，交易的數(shù)量也迅速增加，房地產市場呈現(xiàn)一片繁榮的景象，從眼前情況來看，房地產市場的效益是迅速增長的，但是因為供求關系出現(xiàn)比較大的不均衡。房地產經濟含有許多虛假泡沫的組分。因此，這種高利潤的經濟收入是要付出代價的，會影響未來房地產經濟的持續(xù)發(fā)展。

2 房地產經濟波動應對策略

2.1 保證投資政策動態(tài)化

房地產經濟投資之所以具備動態(tài)化特點，主要是因為房地產經濟隨著市場經濟發(fā)展與城市化建設，需要一定的調整，這樣不僅能夠幫助房地產經濟適應環(huán)境與政策的變化，還能夠起到房地產發(fā)展導向作用。我國的房地產經濟在實際發(fā)展期間，因為經濟環(huán)境的變化經常會面臨各種發(fā)展壓力與挑戰(zhàn)，對此需要編制與房地產可持續(xù)發(fā)展相符合的投資政策。一旦周圍環(huán)境出現(xiàn)變化，及時調整投資政策，將不符合發(fā)展現(xiàn)狀的政策進行改正，同時補充相應的投資設計方案內容。當然，在房地產投資政策動態(tài)調整期間，必須明確政府職權與房地產職責，并且合理規(guī)避發(fā)展風險，正確認識發(fā)展問題，深入市場開展調查，保證房地產經濟投資的理想化與科學化。

2.2 增加投資吸引力

吸引力的提升是幫助房地產順利發(fā)展與吸引更多投資商的關鍵。增加投資吸引力，第一，明確投資主體以及房地產權責，并且改善房地產經濟產權不清問題。第二，對房地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀提高關注度，認清市場發(fā)展方向，做好資產預測，并且還要制定與國家宏觀經濟發(fā)展相適應的經濟方案，實現(xiàn)投資商與房地產經濟的目標統(tǒng)一，進而共同發(fā)展。第三，對投資結構合理性的保證，投資商非常重視房地產經濟的投資結構，如果投資存在盲目性，將會造成房地產經濟信息不準確，風險控制不當，因此優(yōu)化投資結構，房地產經濟的吸引力將會得到很大提升，市場競爭能力也會得到提高。

2.3 房地產經濟管理機制

政府方面需要提高對房地產經濟波動管理的重視，制定科學合理的房地產管理機制，維持房地產經濟穩(wěn)定。全方面的政府土地管理制度，幫助房地產科學控制經濟波動，并且穩(wěn)定市場發(fā)展與土地價格，維持房地產經濟的平穩(wěn)發(fā)展。結合實際情況對土地管理政策展開調整，優(yōu)化政策的同時還要防止出現(xiàn)耕地商用化現(xiàn)象。同時，對金融組織體系也要進行完善，這方面需要從城鎮(zhèn)化發(fā)展著手，為房地產拓寬融資渠道，解決資金問題。

2.4 房地產金融體系完整性的提升

當前促進房地產金融體系具有較強的完善性與合理性，通常是對房地產金融波動實現(xiàn)有效控制的主要方法，因此可根據(jù)實際情況從三方面入手：首先，提高房地產金融系統(tǒng)多樣性，這可以結合房地產發(fā)展需求對市場融資、商業(yè)銀行貸款、房地產信托以及產業(yè)資金引入等方式進行使用，促進房地產融資高效性的全面提升。其次，實現(xiàn)住房融資途徑多樣化發(fā)展。不僅需要對政府優(yōu)惠性政策以及商業(yè)按揭房貸等模式進行利用，還應結合市場發(fā)展需求利用各種融資模式，例如住房合作基金；最后，提升金融管理制度科學性全面發(fā)揮金融管理體系作用，并以此為基礎完善金融體系，進而實現(xiàn)房地產經濟的穩(wěn)定發(fā)展。

綜上所述，房地產的穩(wěn)定發(fā)展對我國國民經濟的發(fā)展具有十分重要的意義。本文主要對造成我國房地產行業(yè)經濟波動的主要原因進行分析，并深入探討房地產行業(yè)經濟波動特征，希望能夠建立良好的房地產市場，合理引導房地產行業(yè)的發(fā)展，并根據(jù)可持續(xù)經濟發(fā)展的相關要求和市場客觀規(guī)律，加強房地產市場的監(jiān)督和調控，以有效促進經濟平穩(wěn)發(fā)展。

[1]劉歡.試論我國房地產經濟波動的特征及成因[J].科技經濟市場.

[2]卓仁貴.房地產經濟波動的影響因素及應對策略研究[J].中國高新技術企業(yè).