在建工程及不動產構筑物類租賃物適格性分析

文/張飛龍，昆侖金融租賃有限責任公司

《金融租賃公司管理辦法》第四條規定“適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產，銀監會另有規定的除外”。固定資產究竟是一個法律定義，還只是一個會計學的概念，一直存在爭議。結合相關法律法規，從租賃物適格性角度對在建工程及不動產構筑物作為租賃標的物合理性進行分析。

1 在建工程作為租賃物適格性分析

租賃公司在項目操作中遇到的租賃標的未轉固的情況較多，未轉固標的包括：已建成投產運營，未轉固設備資產；已建成投產運營，未轉固不動產設施；已交工驗收，尚未投產的設備資產；已交工驗收，尚未投產的不動產設施；尚處于在建狀態的設備資產；尚處于在建狀態的不動產設施等。《金融租賃公司管理辦法》第四條規定“適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產，銀監會另有規定的除外”。“辦法”規定租賃物為固定資產。這里的“固定資產”是否是從會計記賬角度進行區分，應該如何理解。在直租項目中，租賃物由出租人向生產供應商購買，并由生產供應商交付給承租人使用。在交易合同簽署時，租賃物尚未形成，因此尚未計入承租人會計科目。租賃物對于生產供貨商而言屬于可出售商品，一般也計入“存貨”科目而不會計入“固定資產”，如果租賃物必須是會計科目中的“固定資產”，將導致直接租賃都存在合規問題。

根據《會計準則第4號——固定資產》第3條的規定：固定資產是指生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有、使用壽命超過一個會計年度的有形資產。從固定資產的特征和涵義來看，固定資產是勞動工具或手段，而不能是勞動對象，其價值通過分期轉化到勞動產品當中。如果在建工程實際上已經變為勞動工具或手段，即已經“實質轉固”，那便不應簡單以企業未計入“固定資產”認定租賃物不適格。融資租賃是通過融物實現融資，即利用物的使用價值，實現租金產出、來源和支付保障。既然“在建工程”物已經具有使用價值，能夠實現經營收益，就應該認定所選擇的標的物是合規的。將會計記賬上未計入“固定資產”的全部經營性資產排除在租賃標的之外，必然會降低企業的融資能力，也不利于租賃公司更好地服務實體企業。

2 不動產構筑物作為租賃物適格性分析

《金融租賃公司管理辦法》第32條規定，“金融租賃公司應當合法取得租賃物的所有權”。第34條規定，“售后回租業務的租賃物必須由承租人真實擁有并有權處分。金融租賃公司不得接受已設置任何抵押、權屬存在爭議或已被司法機關查封、扣押的財產或所有權存在瑕疵的財產作為售后回租業務的租賃物”。目前，租賃公司開展了較多的不動產租賃項目，包括高速公路、軌道設施及其他不動產構筑物為租賃標的物的租賃項目。不動產構筑物類資產承租人是否真實擁有并有權處分，作為租賃物出租人能否取得所有權或所有權存在瑕疵，是認定其作為租賃物適格性的焦點。雖然不動產構筑物存在物權登記困難，但相關法律已經明確了不動產構筑物的所有權關系，租賃公司開展不動產租賃具有現實可行性。

2.1 高速公路等不動產構筑物的所有權歸屬

《物權法》就基礎設施的所有權并未給出清晰的規則，只是在其中第52條第2款規定：“鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規定為國家所有的，屬于國家所有。”第 52條第2款只是一個援引性規定，并不是所有的鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，都屬于國家所有，而是依照法律規定為國家所有的基礎設施才屬于國家所有，其他法律未規定某些基礎設施為國家所有的，則依確認所有權的一般規則來判斷基礎設施所有權的歸屬，實行“誰投資，誰收益”原則，確定所有權主體。以高速公路為例，《公路法》、《公路管理條例》、《收費公路管理條例》、《收費公路權益轉讓辦法》等法律、法規并未規定高速公路所有權歸屬，即在高速公路未被我國法律明確界定為專屬于國家所有的情況下，應通過審核高速公路投融資建設審批及收費管理等合規文件來確認所有權歸屬。

2.2 不動產構筑物未登記的能否取得所有權

《物權法》第9條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”。第14條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”。

目前各地設立的不動產登記機構尚不能辦理高速公路等不動產構筑物的權屬登記，這已經成為租賃公司開展不動產租賃項目物權登記的現實障礙，這屬于登記管理基礎建設尚不完善的客觀原因，是所有租賃公司面臨的共性問題，需要物權登記建設逐步完善才能夠解決。

不能辦理登記是否就意味著承租人對租賃物未真實擁有，出租人也無法取得所有權呢？根據《物權法》第30條的規定“因合法建造的事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”也就是說，基于合法建造行為即可取得物權，而無須登記。《物權法》第135條規定：“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施”。第 142條規定：“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外”。根據上述規定，承租人自行投資建造高速公路等不動產構筑物，取得合規審批，取得不動產構筑物所定著土地的建設用地使用權，就可以擁有該高速公路等不動產構筑物的所有權。

在售后回租交易中，如果標的物是應登記才取得物權的，應分別不同的情形不同處理：若承租人對標的物已辦理了所有權登記的，租賃公司應辦理轉移登記；若標的物尚不具備登記條件，承租人并未辦理登記手續的，租賃公司可以不辦理轉移登記，但在標的物具備登記條件時，租賃公司應當辦理所有權登記。

監管機構的監管導向一直是要求租賃公司培養核心競爭力，開展差異化經營，走“租賃姓租，回歸本源”之路。租賃的本源核心在租賃物，選擇適格的租賃物開展租賃業務，培養租賃物運營管理能力，實現通過租賃物實現超額收益，防范風險損失是租賃公司發展的方向。