基于財務角度下的房地產企業內部控制研究

文/張巖，哈爾濱工成房地產綜合開發有限責任公司

房地產行業是促進我國經濟繁榮的中流砥柱產業，它的健康發展是、否也關系到一國金融市場是否穩定，房開企業自身的健康發展需要外部宏觀環境和企業經營與發展及嚴格有效的內部控制，本人就職在由哈爾濱工成房地產綜合開發有限責任公司，隸屬于哈爾濱工大集團。集團的主營業務為房地產開發業務，也是集團的支柱產業，我自2010年就職產業總會計師，在房開企業工作9年之余，現基于財務角度就房地產企業內部控制做以下分析： 內部控制是所有經濟和商業活動不可缺少的的一部分，只要涉及到經營業務，就必須加強內部控制，現代企業的戰略管理，要求立足于企業自身現狀，以價值為主線，提高企業治理水平等為目標的內部控制體系，達到內部控制過程和企業自身的同步提升，為加強房地產企業內部健康發展，基于房地產企業的特殊性和房地產財務中的風險特點，以及我國房地產業內部的現狀，現提出一些的建議：房地產企業的特點是開發周期長，籌資金額大，籌資任務重，房地產企業的項目開發就是一種大量資金開發與建設的過程，資金的投入額度隨著規模大小而成正比例變化，首先要明確的是房地產企業的未來發展預期，避免只是過分的追求利益最大化而忽視企業產生的籌資風險及融資風險等 。房地產企業經營管理既有一般的一些特點，同時又有自身經營的一些的特殊性，這些特殊性不僅表現在日常經營上，也表現在財務會計的處理上，房地產企業，在經營上，投資金額巨大，周期長，涉及到的政府部門多，生產周期長：在財務處理上，成本核算復雜，房地產開發企業成本主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等成本項目構成，但各成本項目有所不同，使得房地產的成本構成尤為復雜化，收入的界定和計量方式不夠明確，房地產企業的這些特使性必然會對其內部控制的進行造成了一定影響，財務人員的職業道德和業務素質也不能夠完全滿足內控的需要，這些因素即影響了企業資產的安全性，也影響了財務報告及相關信息的真實完整性，促使內控失效。

針對這些問題，現提出了相關建議。首先，提高房地產資金管控能力，確保資金安全。首先進行風險評估，建立房地產企業的S WOT分析，完善的SWOT分析，能夠幫助房地產企業進行比較全面的風險評估，從而選擇出最有利于公司進行內部控制的決策，以及完善投資決策，在當下的復雜經濟環境下，房地產投資是否盈利還是一個未知數，一些企業基于以往經驗，徒然投入了大筆的資金，追求資產的增長，而不顧及過高的負債水平，僅僅看中眼前的利益，而沒有看中企業的健康持續發展，這種情況為保證資金的安全回籠，就必須提高公司經營效率和盈利能力，這就必須避免錯誤的投資決策，公司要做好預算控制以防止成本失控，合理精準的預算可以有效的控制成本，防止企業成本失控，此外加強資本結構和運營資本的管理也尤為重要。再次就是現金流的管理，許多房開企業不注重現金流的管理，不建立倉庫管理制度，不良資產長期掛賬，成本庫存積壓，財務狀況使人堪憂。房地產企業在日常資金籌集會遇到籌資難等困難，貸款銀行會對資金調查而耽誤了很長的時間，導致資金的使用效率低下，經常會為貸款的籌措方式及擔保等無法籌集到資金而影響企業的發展動力，造成資金使用效率低下的惡性循環，降低企業的發展速度，一些小型房地產企業會高額利息借貸民間成本等，這些都會影響企業發展，資金鏈條一旦斷裂會給企業帶來滅頂之災。這就必須加強自身的信用發展觀念，要遵紀守法，提高自己的信譽度，還要擴寬融資渠道，獲得銀行融資信譽，讓銀行熟悉把握房地產企業自身的發展情況，取得金融機構的信任，保持充足的現金流對企業的健康發展和資金安全尤為重要。為了提高財務報告的真實度，首先要提高財務人員的基本素質，企業平時做好財務人員的培訓，改善內部員工的工作態度，轉變員工對財務工作的認識和觀念，了解更多的財務管控相關知識，提高員工道德水平規范和企業財務制度，定期、不定期審計核查財務報告及相關信息，確保財務報告及相關信息的真實完整性，以及建立現代化的信息化管理系統，信息化建設是房地產行業未來發展的重要環節，因為有的房地產企業內部的財務核算體系信息與財務軟件的信息化預算不一致，財務報表也不統一所以會造成財務管理的困難，財務負責人應重視這方面以確保財務報告的真實性。房地產公司應當運用計算機等軟件技術建立網絡互通，以便信息互通，使得財務部門與各個部門之間就房款收入的及時確認、及預算費用的控制以及應收賬款的及時催繳等。這些控制都能有效的保證企業的內控的有限實施，為企業健康發展提供內部保障。