房地產企業轉型資產運營模式的研究

牛寶利

摘要：房地產行業發展過程中需要投入大量的資金，而且其回報周期比較長，尤其在當前國家管控政策條件下交易量下降、房產庫存不斷增加，而且融資比較困難，房地產企業面臨著轉型，迫切需要創新資產運營模式。本文先對我國房地產企業資產運營模式以及轉型必要性進行分析，并在此基礎上就如何實現房地產企業資產運營模式的成功轉型，談一下個人的觀點與認識，以供參考。

關鍵詞：房地產企業? ?資產運行? ?轉型? ?模式創新

近年來隨著我國城市化建設進程的不斷加快，國內房地產行業發展迅速，同時也因長期傳統的資產運營理念和模式影響，使得行業和企業面臨諸多新的挑戰。為此，房地產企業應當保持與時俱進，不斷優化和調整企業生產經營以及內部資產結構，根據市場發展情況改進原資產管理模式。

一、企業迫切需要進行資產運營轉型

在當前房地產市場經濟發展的條件下，企業資產運營的基本業務流程為投資、拿地、融資、開發、銷售以及資金回籠和房地產再投資。房地產行業發展至今，傳統模式在社會經濟增長快速發展的背景下，其資產保持持續增值狀態。從類型劃分上來看，資產運營根據其運營模式主要包括兩種，一是重資產，二是輕資產。其中，重資產運營是較之于輕資產運營而言的，現階段國內多數房地產企業所采用的是重資產經營模式，房地產企業需經營大量土地，基于自建以及銷售和管理等模式長期持有資產。從實踐來看，重資產運營模式下的資產流動性非常的差，而且利潤回報率也相對較低，對房地產企業現有的資金儲備和融資管理能力等有較高要求。如果資金運轉不流暢，或者資金鏈斷裂，很可能會導致房地產企業出現崩盤現象。重資產運營模式下，房地產企業必須具備規模方可進入，其設置的門檻提高，同時也就增加了其穩定性，降低了風險。近年來國內房地產市場出現了泡沫經濟現象，國家對地產行業加強管控，民眾購買能力也在很大程度上受金融危機的影響，采用重資產運營模式難以完全適應當前社會經濟發展形勢，轉變資產運營模式勢在必行。

當前形勢下，國內房地產企業發展過程中面臨著很多的問題與考驗，比如社會經濟快速發展的時代背景下住房的需求增加，在把控房地產行業時相關部門出臺了相應的管控措施，通過政策措施來加強房地產企業和行業發展管控。再次，在城鎮化建設進程不斷加快和市場通脹影響下，土地資源銳減，價格飆升，房地產企業面臨著嚴峻的資金壓力，而且融資難度較大。目前國內仍處于住房資源過剩狀態，以致于造成資源嚴重浪費。近年來房地產市場緊俏，涌入了大量的中小企業，部分大型企業也逐漸開向房地產市場進軍，房地產行業市場競爭非常的激烈，而且亂象環生。上述諸多問題，對國內房地產行業企業的發展造成了巨大的沖擊，不利于行業企業的健康發展。隨著國家對房地產行業和市場調控的不斷深化，在限房價以及競地價政府政策的導向下，房地產企業需要立足實際，及時轉型資產運營模式。

二、加強企業資金運營管理以及模式轉型的幾點建議

基于以上企業資產管理模式轉型的必要性分析，筆者認為在當前形勢下房地產企業應當保持與時俱進，立足于企業本身，充分挖掘和培養資源。房地產企業作為社會經濟發展的重要載體，在房地產企業身上體現出了當今時代發展的特征以及客觀要求，而且會對房地產企業產生一定的影響。在房地產企業適應了我國社會經濟環境發展變化以后，感受到背負的壓力時就會逐漸被淘汰出局。然而，在走到陌路之前會有征兆，而且會提醒房地產企業主動求變，深挖房地產企業自身的內在價值以及市場發展優勢，通過合理的資源配置來有效提高其生產運營效率以及市場占有力。在房地產企業自身優勢和能力培養過程中，應當自覺強化以下能力。

（一）提高企業資金運營管理能力

1.領先的管理能力以及技能。無論房地產企業還是項目，先進的管理能力屬于企業的軟實力，而且該種軟實力可以是生產力，為企業帶來價值，領先于其他企業的管理能力是可復制的以及可輸出的。對于技能而言主要是指硬技術，其中包括房地產行業規劃技術以及建筑施工技術等，這也是房地產企業自身的核心資產，在其他企業無法做到實際創造了價值。上述二者結合，會產生聚合效應，提高企業市場競爭力。

2.行業組織以及資源優化整合能力。房地產企業輕資產運營模式下，企業應當專注于某個具體的環節，而非整體產業鏈。當某個環節的優勢發揮到極致，即形成專業企業，各專業企業集合在一起時需進行組織和協同整合。該種整合能力屬于企業的專業能力，并且健全提升到某種程度即為企業收益。基于流程再造以及時間節約，可以為企業帶來一定的效益。房地產企業應當有意識的提升自身的組織能力以及整合資源的意識與能力，使各環節之間能夠有序銜接起來，充分發揮現有資源的價值。

3.房地產企業資產運營管理過程中，企業應當適應市場發展要求，提高資本有效利用率，并且降低企業融資成本，增強房地產企業金融化屬性。在該種情形下，房地產企業應當具備嫻熟的資本運營能力，一方面要拓寬渠道，另一方面要降低企業融資成本，加強金融風險防控。

4.這里所講的市場準確定位，主要是指房地產企業都要價值可循，工程項目開發過程中需要明確定位價值鏈。具體而言，就是要避免非專業業務上的資金和資源消耗，根據自身的優勢規避風險，清晰定位。同時，還應當加強自身建設，在價值鏈以及市場競爭中能夠占據主動地位。同時，企業還應當立足實際，加強自身品牌建設和經營管理，不斷提高自身的推廣意識和能力。房地產企業品牌就是其無形的資產，品牌對于一個企業而言是非常重要的，不僅時時彩核心競爭力的體現，而且關系著其是否能夠生存和發展。在目前的國內外發展形勢下，部分房地產企業往往以低成本手段擴張市場，尤其以品牌引領資產擴張，安全性高，而且具有較強的排他性。為此，房地產企業應當加強品牌建設和經營管理，這對企業發展意義重大，同時也是現階段企業主動適應環境變化，做好長遠規劃以及創新轉型的路徑。

（二）企業資金運營模式轉型

新形勢下企業單一業務模式已經無法有效滿足行業發展要求，并逐漸轉向開發+持有模式。目前來看，因持有物業穩定性和長期收益性，未來幾年中逐漸將房地產開發產生的部分現金流向持有物業轉投，房地產業發展趨勢將會形成租售并舉的模式。在當前發展形勢下，應當及時探索切實可行的發展策略，以此來有效促進我國房地產企業資金運營模式的轉型。

我國房地產企業發展過程中，其經營模式從原來的業務滾動模式逐漸轉向租售并舉模式，要實現完全轉型，仍需經歷漫長時期。雖然持有型物業模式下的現金流穩定性較強，可以有效提高房地產開發商的風險，但是從現階段收益情況而言，持有型物業形式與住宅業務滾動模式相比，其優勢非常的明顯。就目前國內商業地產現狀來看，一線城市的物業投資回報率在10%左右，單純依賴租金回報收益難以達到目的，甚至無法獲得相近的資產收益率。實踐中，即便考慮到公允價值動態因素，資產收益率依然無法能達到滾動收益水準。目前為止，為數不少的房地產開發商難以有效滿足規模化投資持有物業開發的資金要求，因持有物業投資回收周期相對較長，回收現金的速度非常的慢;即便一線商業地產企業規模不再擴大，盡最大能力發展投資物業，企業投資物業仍然不超過總儲備的30%，難以實現周期風險平滑之目的。對于多數房地產企業而言，因無法達到持有物業規模化投資要求，而且不具備金融工具支持能力，所以建議不要貿然大幅度增加持有物業，以免面臨更大的風險問題。在轉型過程中，應當保持循序漸進，持有型物業模式轉型并非一蹴而就的，需要長期的發展才能實現。

以凱德集團絲毫東南亞最大的房地產企業為例，其資產運營模式轉型比較成功，在當前國內房地產企業中起到了范例的作用。具體而言，該企業從原來房地產開發企業（采取的是重資產結構的形式）轉換為了現在的房地產投資企業（即輕資產機構形式）。在具體轉型過程中，其受到多種類型的因素影響，而且發展過程中受阻嚴重，一度危機企業的生存與發展。面臨現實中的嚴峻問題，凱德集團采用非核心業務以及資產拍賣的方式來有效彌補企業核心資產債務，結果起到了很好的效果，企業轉型成功。值得一提的是，在凱德集團轉型過程中也遭遇過財務數據急劇下降的現象，但是該集團堅定不移地從原香港模式向現在的美國模式轉型。當房地產土地價格相對較低時，大量購入土地暫時儲備，當房地產市場重新回暖并呈現出繁榮之勢時再將土地賣出，從中間獲取差價;從實踐來看，該種輕資產運營模式大大提高了凱德集團的利潤回報率，并且降低了企業財務風險。

三、結語

總而言之，房地產企業在資金運營模式轉型過程中應當講究戰術，同時還應當加強戰略規劃，否則轉型就會出現徹底現象。房地產企業前期投資較大，戰略規劃必不可少。目前國內資本以及金融市場運行機制并不健全和完善，企業融資渠道以及形式等相對比較單一，而且融資規模比較小，尋找戰略合作伙伴可以分散風險以及降低融資成本。通過轉型，房地產企業將融資與房地產項目開發相互獨立開來，專注于擅長之事，這有利于促進房地產企業立足長遠發展。

參考文獻：

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[2]王竹泉，王貞潔，李靜.經營風險與營運資金融資決策[J].會計研究，2017，（05）：60.

（作者單位：陸延房地產集團有限公司）