房價正在起變化？

譚保羅

這幾天，有朋友問我：北京和深圳的房價，怎么走？

他說，在北京，自己關注的一處公寓已從1200萬元掉到了1000萬元出頭，差不多跌了1/6。深圳聽說還在漲，一個豪宅開盤幾小時就被搶光，看房要交500萬元誠意金。最后，15個人搶一套房，誠意金就高達139億元，相當于一個中國前100強房企的年銷售總額。

到底怎么回事？我說搞不清楚，但可以肯定兩點：第一，樣本數量太少了，會影響你的判斷。第二，北京和深圳都屬于中國頂級的一線城市，兩者房價的差異從長期看一定是收斂的，而不是分散的。

其實，對于任何城市，我都無法判斷漲跌，但朋友們不妨有點常識，了解一些“隱秘指標”。當然，這是我自己的“發明”。

第一個，是核心城市的調控措施是否有調整。這一輪樓市調控可以回溯到2017年的“317新政”。2016年，房價大爆炸。到2017年3月17日，在中央政府的嚴厲要求下，地方政府和銀行陸續出臺了一系列的調控措施。當時，的確遏制了房價登天。

到目前為止，新政已實施了2年多，一些地方的土地財政也出了問題。于是，有一些觀點認為，是否會繼續調控，可能“因城施策”，即不同城市采用不同的政策，而不是一刀切地穩住房價，按住不讓上漲。

毫無疑問，房住不炒一直都是最根本的方針。但中國也的確太大了，在一些小地方有所松動的可能，似乎也可能理解。但觀察房價，我們沒有必要關注那些缺乏系統重要性和信號意義的城市，而是要關注那些核心城市。

在這些城市，主政官員往往年富力強，仕途看漲。因此，他們對敏感的調控措施問題，一定會慎之又慎，甚至都缺乏完整意義的決定權。那么，如果這些城市的政策出現變化—哪怕是一點微調，也可以從側面說明一些變化。現在，有這樣的城市嗎？

觀察房價，我們沒有必要關注那些缺乏系統重要性和信號意義的城市，而是要關注那些核心城市。

第二個指標和銀行業相關。研究房價，很多人喜歡用M2（廣義貨幣）增速來參考，但你必須知道，中國的M2統計口徑和國際通行口徑存在差異。而且，因為某些特殊原因，用其作為評判的參考數據，也并不排除存在無法反應全局和實情的可能性。

其實，另一個維度同樣能反映問題，銀行資產的增長。首先，銀行資產規模越大，意味著監管的難度和復雜性也越大，這等于監管官員的工作難度越大。顯然，官員都更加希望別人知道自己工作很艱難，自己肩負重任。因此，這個數據比較有力量。

另外，銀行資產相當一部分是按揭貸款。而且，隨著經濟形勢變化，這部分資產和總資產的相關性可能越來越高。比如，房價大爆炸之前的2015年年底，我國銀行業金融機構總資產為194萬億元，而2018年年底，數字變成261萬億元。看起來，3年的復合增長率不高，但基數已經如此之大，還依然維持10%以上的復合增長，不可謂不驚人。

此外，如果看銀行新增個人中長期貸款情況，更能看出一些端倪。

不過，這些東西都太技術性了。最后，我們不妨看最簡單直觀的，加幾位同城房地產中介的微信，看看他們的朋友圈，這些聰明伶俐的年輕人是房地產最接地氣的晴雨表。

希望他們都好，畢竟他們是這十多年來，對城市青年最好的一群人，特別那些讓你在2016年之前買房的人。

對他們，要感恩。