房地產企業破產清算的幾個實務問題探討

白景龍

江蘇品悅律師事務所，江蘇 宜興 214206

近年來，由于經濟形勢影響以及國家房地產調控政策的陸續出臺，房地產企業破產清算的案例開始較多見諸報端。房地產企業破產牽涉主體廣泛、維穩任務繁重、法律關系復雜、標的額較大等，是一項系統性工程。

房地產企業的破產清算，存在與普通工業企業破產清算較大的不同和額外的難度，主要體現在破產清算過程中可能接觸到建設項目的行政審批、建設工程的規劃調整或設計變更、綜合驗收、土地增值稅清算等稅務處理、購房業主的按揭貸款、復工續建所需要的資金、復工續建過程中的管理人監管、已完工工程的保修責任等諸多問題。這就要求破產管理人不僅應具備破產法律知識，也應該具備一定的房地產開發建設相關經驗。房地產企業破產清算程序中，存在較多的細節工作需要破產管理人勤勉盡責去處理，本文僅從以下幾個實務問題進行探討。

一、房地產企業破產的主要特點

房地產企業的破產原因主要是受經濟形勢和國家房地產調控政策的影響，也有自身經營管理不善的原因，部分企業還存在融資過程中形成的企業間“互保聯?！钡膿鶆盏耐侠?。實踐中房地產企業破產案件的主要特點是：

(一)債權人主體較多。房地產企業涉及的債權人不僅包括常規的銀行、稅務、民間借貸債權人、材料供應商等，還涉及物管中心、公積金中心、購房戶、建設工程承包商、農民工等主體。各主體間法律關系錯綜復雜，債權實現先后順序的問題尤其顯著。

(二)債務規模較大。由于現階段房地產企業開發建設過程中的資金需求，以及開發房地產過程中的“低注冊資本、高借款”的融資模式，房地產企業破產涉案債權金額較高。

(三)容易造成群體性事件。購房業主、承包人工程款、農民工工資、材料供應商等債權人由于人數較多、債權受償情況關乎其切身利益，如果處理不善極易引發群體性事件，給案件審理和社會維穩造成極大壓力，案件審理難度大。

(四)結案周期長。由于房地產企業破產清算中往往存在較多訴訟案件需要處理、待售的房產需要處置、土地增值稅需要清算等原因，使得房地產企業破產案件的審理難度較大，結案周期較長。如果屬于“爛尾”樓盤，復工續建過程中的行政審批、資金募集等尤其難于解決。

二、破產重整和破產清算的選擇

破產重整是指通過司法權力的引導和干預，對瀕臨破產但有復蘇希望的企業，積極拯救，促使債務人企業與利害關系人協商合作，避免企業破產清算的法律制度。[1]

基于房地產企業破產案件的特點，破產管理人甚至全體債權人應該在破產重整和破產清算兩大程序之間作出選擇。一般來說，房地產企業破產案件應該優先選擇破產重整程序，主要是考慮到以下幾個因素：

(一)從司法實踐經驗看，破產重整相比破產清算程序，能夠使普通債權人獲得更高的清償率。一定程度上有利于化解普通債權人的尖銳矛盾和過激情緒。

(二)從資產保值增值角度，應努力避免出現“爛尾”工程。房地產企業的資產主要為期房或在建工程等不動產，動產所占資產比例一般較少。房地產企業若進入破產清算程序，在建房產變成爛尾樓，影響其變現價值或變現過程中大幅貶值，難以及時實現其合理價值，影響全體債權人的受償。

(三)從維護金融市場穩定的角度來說，房地產企業開發資金大部分來源于銀行貸款，企業破產將有可能引發銀行不良貸款大幅攀升，甚至觸發不良貸款監管紅線，造成區域性金融災難。

三、對債務人財產的保全

房地產企業一般都開發建設商品房，在破產程序中，破產管理人應注意區分房屋權屬情況。歸屬于破產企業的財產，應歸入破產財產及時委托評估，拍賣變價；歸屬于買受人的財產，應該負責協助辦理房屋權屬證書。但是自破產管理人接管企業后，直至完成區分權屬之前，管理人申請解除其他法院的保全措施、中止執行程序的同時，應該主動對債務人財產進行破產保全。

破產程序一開始便會對各種債權人包括某些擔保債權人的利益直接形成威脅。各個債權人的自利本性驅使其搶先執行債務人的財產，其結果是債務人的財產將遭受毀滅性打擊。[2]理論上“破產保全”是指破產程序開始時旨在保持債務人財產的完整性給予的限制性措施的統稱。破產保全制度設立的基礎是破產程序開始前所有破產債權人的地位的平等性，目的是為了保持債務人財產的完整性從而實現破產預防和破產債權最大化受償。破產保全的實質就是保護債務人的財產在破產程序開始時處于完整狀態，可以增加，但不能以任何形式減少。[3]

考慮到破產企業管理缺失以及其他可能性而造成的購房業主可能存在的不恰當的物權登記行為，根據破產法的相關規定，破產管理人應該主動申請管轄法院對債務人財產進行破產保全。

四、稅務處理

房地產企業破產清算不同于工業企業破產清算的稅務問題，突出表現在土地增值稅清算。土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

根據國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知，“納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的”，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。破產程序最終將注銷企業工商、稅務等登記手續，因此土地增值稅清算問題無法避免。

房地產企業破產清算時，往往因為項目建設進度未竣工、缺少發票等情況造成無法按正常程序進行土地增值稅清算；當然土地增值稅清算工作也存在工作量較大、清算周期長的問題，即使按正常程序進行土地增值稅清算，也將嚴重影響破產清算程序。如何在房地產企業破產清算過程中處理土地增值稅清算問題，對房地產企業的破產清算有較大的現實意義。參照土地增值稅的征稅特點，有兩種方案可以作為參考：

(一)核定征收方法確定應繳土地增值稅。根據國家稅務總局《關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》，在“賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額”時，可以采用核定征收的方式確定稅額。房地產企業進入破產清算程序，無法獲取完整的建工發票，屬于費用憑證殘缺不全的情形，采取核定征收的方式具有事實和法律依據。

(二)第三方稅務鑒證方法確定應繳土地增值稅。房地產企業破產清算過程中，如果破產企業依法設置會計賬簿，資料保管比較完整的情況下，土地增值稅測算的障礙僅僅是由于債權不能全額清償造成的發票短少問題，但是實際的支出情況能夠在會計賬簿完整反映。在這種情況下，土地增值稅的稅額從計算的角度來說，是能夠得出準確的數據結論。而采取第三方稅務鑒證，確定準確的稅負，可以在最大限度維護債權人合法權益與稅收征管兩個方面取得平衡。

五、建設工程價款優先權的處理

合同法第二百八十六條規定了建設工程價款優先權，根據相關法律規定，建設工程價款優于抵押權和其他債權。

在破產程序中，建設工程價款優先權的實現，是比較復雜的問題，難以一概而論，應著眼于施工進度、合同約定、已付款金額的審計數據、不動產評估機構的評估意見綜合判斷優先權情況。雖然無法完全細化處理方案，卻是破產管理人在房地產企業破產清算過程中應該重點關注的工作。

六、小額債權組的設置必要性

房地產企業破產案件普通債權中債權金額比較小的債權人普通債權人的人數比例較大，但是占普通債權金額的比例較小。并且小額債權人往往以購房者居多。為了充分了解小額債權人的訴求，提高重整效率，防止爆發維權和信訪程序，設置小額債權組，有利于破產管理人針對不同的利益訴求群體，設定不同的清償率，最大限度實現公平受償，提高重整計劃草案通過的可能性，維護社會穩定。

七、復工續建的資金來源

房地產企業資金來源包括房地開發貸款、商品房預售收取的定金或首付款、民間借貸融資、施工企業墊付的工程款項等，較少會投入全額的自有資金。房地產企業破產案件中的“爛尾”樓盤復工需要大量啟動資金。復工續建的資金籌集，可以考慮如下來源：

(一)引入投資人。房地產企業之所以進入破產程序，恰恰是資金鏈出現問題。為了防止“爛尾”樓盤的資源浪費，引入投資人注入資金復工續建以求破產財產價值最大化，是優先需要進行考慮的方案。

(二)向債權人借款。在無法引入投資人的情況下，可以考慮與債權人進行協商，通過向債權人借款的方式獲取復工資金。舉借復工資金的目的是為了全體債權人利益，根據破產法相關規定，借款的性質屬于共益債務，在清償時與破產費用在同一順位，并可隨時清償。

(三)從破產企業債務人處回收資金。房地產開發企業由于存在房地產預售制度，往往在建設過程中就已經開始簽約銷售，因此可能會出現較大額的應收帳款(即使房屋尚未竣工驗收的情況下)。根據案件具體情況，催收歸屬于破產企業的應收帳款，也是解決復工資金的有效途徑。

需要提到的是，房地產企業破產原因的千差萬別，使得破產管理人履行職責時，應該更加注意到具體個案的突出特點，針對具體問題，在法律框架下尋求最優的解決方案。房地產企業破產案件的特點，決定了案件的復雜性，也更加考驗破產管理人的知識儲備水平和辦案能力。