關于房地產業融資問題的分析和建議

鄒巖

房地產作為一項資金高度密集的產業，能否針對存在的問題，作出優化方案，盡快建立健全多渠道的融資體系，滿足企業發展需要至關重要。

一、房地產業融資情況

房地產開發項目少的數億元，多的幾十億元，僅僅依靠企業自有資金，是不可能完成項目開發的，房地產開發商必須通過各種手段進行融資。目前房地產開發企業的融資內容主要有：流動資金貸款，主要用于企業為完成計劃內土地開發和商品房建設需要的資金;房地產開發項目貸款，主要為具體的房地產開發項目提供生產性流動資金貸款;以房地產抵押貸款，是開發商以擬開發的土地使用權或房屋產權做抵押而向銀行取得的貸款。這三種貸款期限都很短，無法適應房地產開發周期的需要。

二、房地產融資方面存在的問題

（一）融資方式單一。目前房地產企業融資渠道仍然以銀行貸款為主。但從今后的發展趨勢看，房地產單純依賴銀行信貸的局面會有所緩和，在外部融資比例不減的情況下結構上會日趨多元化。比如發行融資基金，資金期限較長，利率固定，對穩定集團資金使用權限具有重大穩健支撐作用，特別是基金融資受相關法律法規約束，并且政府管制嚴格，風險小，受到越來越多投資者的歡迎。這一點應當受到廣大房地產企業的注意。

（二）融資風險大。目前房地產業融資方式過度依賴銀行貸款，使得風險聚集，而一旦政府出臺的相關宏觀調控政策，比如加大規范房地產信貸業務力度，提高信貸門檻等，就會直接對房地產開發商融資帶來重大影響，甚至間接傳導到金融市場，出現銀行無力支付儲戶本金和利息的情況。總的看，一旦這種情況出現，對企業、銀行，甚至國家金融體系都不利。

（三）融資成本高。融資成本包括兩部分，融資費用和資金使用費用，包括向銀行借款支付的手續費，向金融機構代理發行債券而支付的代理費，以及后續使用過程中支付的利息等。這方面的成本已經成為房地產業中的重要部分，尤其是房產開發處于低潮的時候，融資成本往往成為拖垮企業的重要因素。

因此，房地產業金融市場化程度有待提高，相應的房地產貸款方式也有待創新和拓寬，從而達到降低風險，降低成本，促進房地產業健康穩定發展的目的。

三、穩定房地產融資的幾點建議

（一）擴大直接融資比例，逐步建立多元化融資渠道。房地產企業應抓住機遇，在現有融資渠道的基礎上向多元化方向發展，這不僅有利于資金的籌集，還有助于風險的分散，比如股權融資、發展產業基金等。在融資渠道多元化的建設路上，不少知名企業已經探索出路徑，如首創的經驗就值得借鑒。首創除了傳統的方法：自由資金、銀行貸款、客戶資金（預售回款）外，還有6個渠道：一是發債券，二是國內上市，三是海外進行公司重組上市，四是吸收海外基金，五是施工企業墊資，六是房地產基金。通過多渠道融資體系的建立，為首創集團實現快速擴張提供了源源不斷的充足的資金支持。

（二）做好風險控制。房地產的風險控制與規避是房地產企業的核心問題，既要控制融入方，既房地產企業本身的風險，如管理、經營風險;又要控制融出方的資金風險，保障融出方的資金安全。同時規避外部風險，如市場因素、政策因素帶來的風險。

（三）提升工作業績和水平，樹立良好企業形象。房地產企業必須從優化自身產品、改善經營、管理和服務、培養良好的團隊和業績、打造企業品牌、鑄造企業信譽等方面提升競爭力，從而改善整體融資水平和資本運作能力，獲得更多投資方的信賴。

（四）通過股權投資，擴充自有資金。自有資金是一個企業生存和發展的基礎。首先，必須有充足的自有資金來支持各整個企業的良性運作，然后才能受到外部投資者的青睞。擴大自由資金的渠道之一是增加內部積累，這就要求公司通過項目開發和經營，逐步增加積累，把企業逐步有小作大;另一方面，外部的資金投入同樣可以增加企業的自有資金，外部投入主要包括原有股東增加投入，新股東加入（通過私募擴股）兩種方式。

（五）發揮中介機構作用，強化社會監督職能。企業基金或債券能否到期及時兌現，是否有投資價值，應當由律師事務所、資產評估機構和會計師事務所等中介機構給予客觀評判，給投資者提供企業債券或基金的全面情況及相關信息，不得有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏，提高發行人透明度。從而讓投資者借助中介機構能自主決策，理性投資。另外，擔保公司在房地產金融市場中起到架設融資渠道、提升企業信用、減少銀行風險的作用，擔保公司的介入，能夠在很大程度上解決銀行與房地產開發商之間信息不對稱的問題，也應當注意發揮它的橋梁作用。

總之，房地產開發企業的生存、發展如何，融資是關鍵。雖然目前房地產企業的融資渠道主要是銀行貸款，但應該根據金融市場發展新形勢，加強融資創新，根據企業發展戰略需要，設計好融資結構，利用融資創新產品進行資金融通，求得更低的資金成本和更大的經濟效益。

（作者單位：山東省德州振華建安集團財稅中心）