城市改造更新背景下商業(yè)步行街改造提升對(duì)策

廖文睿

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摘 要：隨著我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的高質(zhì)量發(fā)展，城市改造更新已經(jīng)成為目前城市建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。商業(yè)步行街作為城市活力元素，是一座城市的形象展示窗口，其改造提升是我國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中的重要一環(huán)。結(jié)合城市改造更新的背景，對(duì)商業(yè)步行街的發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題進(jìn)行歸納總結(jié)，并選取杭州湖濱步行街、成都寬窄巷子等知名商業(yè)步行街作為案例進(jìn)行分析，總結(jié)出適合大中小型商業(yè)步行街改造提升最核心的三點(diǎn)策略：避免同質(zhì)化，保證持續(xù)性，體現(xiàn)專業(yè)度。

關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化 商業(yè)步行街 城市更新改造 提升策略

一、前言

城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)，包括保護(hù)、再開發(fā)、整治改善三種方式，涉及對(duì)客觀存在實(shí)體（建筑物等硬件）的改造，以及對(duì)各種生態(tài)環(huán)境、空間環(huán)境、文化環(huán)境、視覺環(huán)境、游憩環(huán)境等的改造與延續(xù)。商業(yè)步行街是一座城市的社會(huì)文化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的代表，同時(shí)也是一座城市形象的展示窗口，改造提升是城市更新中的重要一環(huán)。當(dāng)前，在城市更新改造的背景下，商業(yè)步行街作為城市活力的元素，以獨(dú)特的城市空間尺度、場(chǎng)所感和可識(shí)別性以及歷史意義等在城市發(fā)展中的作用愈來愈顯著。2019年1月，商務(wù)部正式發(fā)文通知，決定對(duì)全國(guó)11個(gè)城市的11條步行街進(jìn)行改造提升試點(diǎn)。在此背景下，全國(guó)各地多個(gè)商業(yè)步行街均開始改造更新建設(shè)，力爭(zhēng)在2022年前完成三年改造提升任務(wù)清單。

二、商業(yè)步行街研究現(xiàn)狀

中國(guó)傳統(tǒng)的商業(yè)步行街區(qū)起源于宋代，北宋的《清明上河圖》是當(dāng)時(shí)生活場(chǎng)景的寫照，從那以后城市商業(yè)街區(qū)充斥著各種市民活動(dòng)。近代商業(yè)步行街始于上世紀(jì)80年代，伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速增長(zhǎng)與居民生活水平的不斷提高，商業(yè)步行街也在全國(guó)范圍內(nèi)如火如荼地建設(shè)，重慶的解放碑步行街、成都的春熙街、廣州的上下九步行街等全國(guó)知名商業(yè)步行街都在該時(shí)期得到了快速發(fā)展。

商業(yè)步行街的發(fā)展模式有三種，政府投資建設(shè)、傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的演變和專業(yè)的步行街運(yùn)營(yíng)商或地產(chǎn)商投資建設(shè)。然而要賦予一條商業(yè)步行街生機(jī)、活力以及商業(yè)價(jià)值，其關(guān)鍵因素并不在于通過哪種發(fā)展基礎(chǔ)發(fā)展而來，而是前期規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)中的各種問題能否妥善解決。大到一個(gè)城市，小到一個(gè)小鎮(zhèn)，都在嘗試著開發(fā)富有特色的商業(yè)步行街。毋庸置疑，商業(yè)步行街已經(jīng)成為美麗的城市會(huì)客廳。隨著商業(yè)步行街逐漸在各大城市興起，又在城市改造更新的浪潮中不斷蔓延，“商業(yè)步行街熱”逐漸顯現(xiàn)，許多中小城市了加入了建設(shè)商業(yè)步行街的行列。然而由于缺少足夠的人流量和曝光度，缺乏充分的前期調(diào)研、合理規(guī)劃和專業(yè)化運(yùn)作，大多數(shù)中小城市的商業(yè)步行街陷入了發(fā)展困境。在此現(xiàn)狀背景下，運(yùn)用城市學(xué)的理念統(tǒng)籌商業(yè)步行街的發(fā)展路徑，解決“人、地、錢”的問題，顯得尤為重要。

三、當(dāng)前商業(yè)步行街存在的問題

（一）商業(yè)步行街同質(zhì)化嚴(yán)重

步行街在許多城市里，都承載著“城市名片”的功能，是城市的商業(yè)集中區(qū)，由于人流量大，往往會(huì)成為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)文明發(fā)展程度的標(biāo)志。但隨著商業(yè)步行街的擴(kuò)容，全國(guó)各地步行街已經(jīng)現(xiàn)出了“同質(zhì)化”的問題。部分城市對(duì)商業(yè)步行街的建設(shè)缺乏足夠的可行性分析，盲目引入國(guó)內(nèi)外大城市商業(yè)街模式，或是照搬照抄全國(guó)各地普遍適用的“流水線”經(jīng)營(yíng)模式，造成了“千街一面”“千店一面”的現(xiàn)象，使商業(yè)步行街逐漸失去競(jìng)爭(zhēng)力，人氣無法有效聚集，效益產(chǎn)出與投入無法持平。

（二）商業(yè)步行街人文價(jià)值未彰顯

商業(yè)服務(wù)是商業(yè)步行街的核心內(nèi)容，一味地營(yíng)造商業(yè)氣息則會(huì)讓商業(yè)步行街缺乏底蘊(yùn)和“溫度”，而過分強(qiáng)調(diào)文化氛圍的營(yíng)造，則會(huì)忽略商業(yè)步行街的真正價(jià)值。國(guó)內(nèi)許多商業(yè)步行街都是由傳統(tǒng)的集市演化而來，在傳統(tǒng)集市的背后，往往蘊(yùn)含著深厚的人文歷史和文化底蘊(yùn)，而商業(yè)步行街運(yùn)營(yíng)商往往看重街區(qū)的短期商業(yè)價(jià)值，一味尋求人流量與曝光度，從而忽視了文化價(jià)值的營(yíng)造。人文價(jià)值的缺失會(huì)讓商業(yè)步行街缺乏特色與賣點(diǎn)，讓游客缺乏歸屬感和認(rèn)同感，不利于商業(yè)步行街的可持續(xù)發(fā)展。

（三）商業(yè)步行街空間利用效率有待提升

商業(yè)步行街往往地處城市核心位置，缺乏合理的規(guī)劃與布局會(huì)影響商業(yè)步行街空間利用效率，進(jìn)而影響商業(yè)步行街的單位面積產(chǎn)出效益。就地上空間而言，商業(yè)步行街兩側(cè)商場(chǎng)、商鋪間往往缺乏有效的步行交通動(dòng)線，游客在此游覽和消費(fèi)時(shí)，將花費(fèi)大量時(shí)間在重復(fù)路徑上，不但影響游客的消費(fèi)體驗(yàn)，對(duì)于寸土寸金的城市中心空間而言，也是資源的浪費(fèi)。就地下空間而言，商業(yè)步行街除地下停車場(chǎng)和地下商場(chǎng)外，還缺乏各商場(chǎng)地下的人行、車行通道。各商場(chǎng)獨(dú)立的地下空間將會(huì)影響商業(yè)步行街整體的停車效率和商鋪價(jià)值。地上地下空間利用效率不高不利于解決“人從哪里來，地從哪里來，錢從哪里來”的問題，對(duì)于商業(yè)步行街而言是“隱形的損失”。

（四）商業(yè)步行街普遍面臨“權(quán)責(zé)不清”的局面

我國(guó)商業(yè)步行街大多由地產(chǎn)開發(fā)商籌建，并將商鋪進(jìn)行分割出售，導(dǎo)致市場(chǎng)管理缺失。此外還有部分商業(yè)步行街是在商圈建設(shè)過程中自然形成，步行街不同區(qū)域分屬不同街道管轄，因此在商業(yè)步行街的整體改造提升過程中，出現(xiàn)了權(quán)責(zé)不清、利益沖突等問題，從而導(dǎo)致商業(yè)步行街“高開低走”的現(xiàn)象，不利于長(zhǎng)期高效運(yùn)營(yíng)。由于缺乏明確的責(zé)任主體和運(yùn)營(yíng)主體，我國(guó)許多商業(yè)步行街在開發(fā)建設(shè)3-5年后出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不善的問題，無法聚集人氣，甚至被政府重新規(guī)劃另作他用，對(duì)公共資產(chǎn)造成極大浪費(fèi)。

四、商業(yè)步行街改造提升策略分析

（一）錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，精確定位

商業(yè)步行街的開發(fā)與建設(shè)必須基于充分的可行性分析，對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境、交通情況、人流聚集等因素進(jìn)行充分考慮，對(duì)其市場(chǎng)定位進(jìn)行慎重論證，做到因地制宜，因時(shí)而異;通過錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，避免競(jìng)爭(zhēng)激烈的商業(yè)業(yè)態(tài)，開發(fā)適合自身發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)，與其他定位的商業(yè)步行街形成經(jīng)營(yíng)互補(bǔ)，從而最大限度地提高商業(yè)步行街的商業(yè)價(jià)值。成都錦里古街采用錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、抱團(tuán)向外的經(jīng)營(yíng)方式，嚴(yán)格定向招商，有效杜絕業(yè)態(tài)重復(fù)、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品重復(fù)，成功實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，有效避免內(nèi)部?jī)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的惡性循環(huán)，同時(shí)形成錦里“色、香、味”俱全的獨(dú)特魅力，更提升了錦里抱團(tuán)對(duì)外的競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）挖掘文化，彰顯特色

我國(guó)各城市都具有深厚的文化底蘊(yùn)，文化底蘊(yùn)是無形資產(chǎn)，雖不能直接反映在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長(zhǎng)上，但它代表了商業(yè)步行街的形象，并具有城市名片的功能。這不但可以提升商業(yè)步行街的整體定位，也有利于商業(yè)步行街保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。應(yīng)深入挖掘城市、街區(qū)的文化底蘊(yùn)，使其成為商業(yè)街的品牌特色。以杭州湖濱步行街為例，湖濱步行街主打西湖文化、東坡文化和杭州韻味等文化，西湖山水景觀豐富了步行街區(qū)游客的深度旅游體驗(yàn)，而街區(qū)亦為西湖游客和市民提供了多元的特色美食、文化、購(gòu)物、休閑等，兩者相輔相成、自然融合，創(chuàng)造了更高的附加值。成都的寬窄巷子大部分區(qū)域保持傳統(tǒng)院落是民居建筑，尤其是街巷風(fēng)貌基本保持清末民初的風(fēng)格特征，采用整體性、原真性、多樣性、可持續(xù)性的保護(hù)策略，完整保留了寬巷子、窄巷子、井巷子三條傳統(tǒng)街巷及其風(fēng)貌特征，使整個(gè)街區(qū)依然保持清末民初時(shí)期的院落形態(tài)，同時(shí)增加了商業(yè)、餐飲、酒店、展示、觀演等多種形態(tài)，滿足了游客的消費(fèi)需求。

（三）合理規(guī)劃，高效利用

商業(yè)步行街的開發(fā)與建設(shè)需要重點(diǎn)考慮周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況、人流密度等因素，應(yīng)提前規(guī)劃與布局，進(jìn)一步提升商業(yè)步行街的空間利用效率，進(jìn)而提高產(chǎn)出效益。就地上空間而言，可規(guī)劃建設(shè)空中廊橋和過街通道，不但能提高游客的游覽和購(gòu)物效率，也能增加商業(yè)步行街的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，提升商鋪的商業(yè)價(jià)值。就地下空間而言，地下空間的打通有利于解決步行街內(nèi)停車難的問題，緩解步行街周邊道路的擁堵狀況。雖然地下空間的打通在短期內(nèi)需要較大的投入，但是就長(zhǎng)期發(fā)展而言，提高地下空間利用效率有利于商業(yè)步行街的可持續(xù)發(fā)展。香港中環(huán)空中步道系統(tǒng)主要通過并聯(lián)式的組織方式，將過街天橋、大廈中的二層走廊及各種零售店、地鐵站等活動(dòng)場(chǎng)所有機(jī)地連接在一起，形成四通八達(dá)的空中步行系統(tǒng)?？罩羞B廊接入建筑后使高層建筑多了一層進(jìn)入的方式，因此連廊空間也復(fù)合了門廳空間的功能。

（四）明確主體，持續(xù)運(yùn)營(yíng)

一條商業(yè)步行街的成功離不開明晰的責(zé)任主體和專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。杭州河坊街通過設(shè)立步行街管理委員會(huì)，建立步行街商戶協(xié)會(huì)、完善街區(qū)管理制度、形成多方主體議事協(xié)調(diào)機(jī)制，進(jìn)一步明確步行街的責(zé)任主體，提升步行街的運(yùn)營(yíng)管理水平，為商業(yè)步行街的長(zhǎng)期高效經(jīng)營(yíng)提供條件。同時(shí)要順應(yīng)時(shí)代潮流，對(duì)商業(yè)步行街進(jìn)行改造與提升，保證步行街有持續(xù)的人流量和關(guān)注度，避免商業(yè)步行街出現(xiàn)“高開低走”的現(xiàn)象。

城市改造更新，特別是商業(yè)步行街區(qū)的改造提升，關(guān)注的不僅僅是城市更新的建設(shè)過程，更應(yīng)關(guān)注街區(qū)及周邊區(qū)域的持續(xù)運(yùn)營(yíng)過程。商業(yè)步行街的打造不是其他城市商業(yè)街的復(fù)制與模仿，而應(yīng)充分發(fā)揮其城市名片的功能，充分挖掘城市及街區(qū)的文化底蘊(yùn)，并充分順應(yīng)時(shí)代潮流，通過文化元素、智慧元素的融入，彰顯商業(yè)步行街特色。同時(shí)對(duì)商業(yè)步行街進(jìn)行深入調(diào)研、合理規(guī)劃，明確發(fā)展定位與發(fā)展路徑，為商業(yè)步行街持續(xù)運(yùn)營(yíng)與高效利用打下良好的基礎(chǔ)，進(jìn)一步提升步行街的品質(zhì)。

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