超期后抵押權變更登記可行性分析

彭紫依

摘要：相關期限的變更是否對其他抵押權人產生不利影響，應分情況討論，而不是一刀切地要求必須提供其他抵押權人的書面同意。不動產機構在強化促進交易安全發揮物權效用的社會作用層面，對續貸導致的抵押變更登記也應積極予以登記支持。

關鍵詞：不動產登記;抵押權變更;超期

中圖分類號：F293 文獻標識碼：c

文章編號：1001-9138-（2019）11-0057-59 收稿日期：2019-09-08

貸款展期在金融借款中時有發生，借款人在貸款到期不能歸還時，首選就是向貸款銀行申請延期償還貸款，這種現象在很多企業借款中尤為普遍。為保障企業的有序發展、防止斷貸后帶來的一系列不良后果，國家層面也支持貸款展期，特別是一些初發展的小微企業，斷貸很有可能造成資金鏈斷裂從而導致破產，如果不給企業續貸，銀行貸款也可能成為不良資產。規范企業融資續貸，確保銀行愿意續貸已經成為降低企業資金成本、防控金融風險的重要舉措，不動產機構在強化促進交易安全發揮物權效用的社會作用層面，對續貸導致的抵押變更登記也應積極予以登記支持。

依據2016年1月1日生效的《不動產登記暫行條例實施細則》和2019年5月1日生效的《江蘇省不動產登記條例》，債務履行期限、債權確定期間變更的，當事人應當持不動產登記證明、最高額抵押權發生變更的材料等必要材料到登記中心申請抵押權變更登記，如果該抵押權的變更將對其他抵押權人產生不利影響的，則應當提交其他抵押權人書面同意的材料。由此可見，當事人申請登記中心對一般抵押的債務履行期限、最高額抵押的債權確定期間變化進行變更登記是有法律法規支持的，需要考慮的只是此變更是否對其他抵押權人產生不利影響。實際操作中，有登記機構據此規定普遍要求抵押權人延長期限時提供其他抵押權人的書面同意，但此書面同意往往難以取得，銀行續貸資金存在無法保留原順位抵押權的風險，導致眾多銀行陷入兩難境地。

事實上，相關期限的變更是否對其他抵押權人產生不利影響，應分情況討論，而不是一刀切地要求必須提供其他抵押權人的書面同意。按照《物權法》第199條及2000年12月13日生效的《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》（以下簡稱《擔保法解釋》）第78條的規定，同一個財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得價款依照下列規定清償：（一）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償……：同一財產向兩個以上債權人抵押的，順序在后的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權人只能就抵押物價值超出順序在前的抵押擔保債權的部分受償。順序在前的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權實現后的剩余價款應予提存，留待清償順序在后的抵押擔保債權。可見，抵押登記順位是探討是否產生不利影響的關鍵點，在變更登記不影響抵押順位時就不會對其他抵押權人產生所謂的不利影響，此種情況下就不需要要求提供其他抵押權人的書面同意。

1一般抵押

根據《物權法》第177條關于擔保物權消滅的規定，除主債權消滅、擔保物權實現、債權人放棄擔保物權等法定的擔保物權消滅情形發生時擔保物權才消滅。債務履行期內，抵押人、抵押權人協商一致因一般抵押的債務履行期限延長，到登記部門申請變更登記的，屬于在主債權履行期內的變更，此時主債權未消滅、抵押權亦未消滅，抵押權變更登記明顯不會造成抵押權順位的變化，不會對后順位抵押權人的利益產生任何不利影響，按照對法條的理解登記部門應直接辦理抵押權變更登記。而超期后抵押人、抵押權人協商一致申請變更登記的，登記部門能否受理，則需要細分為如下兩類情況討論。

1.1超過登記的債務履行期限，未超過主債權訴訟時效期間的

在一般抵押中，超過登記的債務履行期限即超過了主債權約定的履行期，按照2017年10月1日生效的《中華人民共和國民法總則》第9章訴訟時效第188條的規定，民事權利的訴訟時效期間為3年，在超過登記的債務履行期限但未超過3年訴訟時效期間內，債權人在主債權合同訴訟時效期間內積極主張權利，通過延長主債權合同中的履行期限來保護自己的權利應得到法律支持。主債權訴訟時效期間內，抵押人與抵押權人協商一致申請變更登記的行為，并不會觸及抵押權順位的改變，因此超過登記的債務履行期限，未超過主債權訴訟時效期間的，不需要提供其他抵押權人的書面同意，登記部門可直接辦理抵押變更登記。

1.2超過登記的債務履行期限，且超過主債權訴訟時效期間的

超過主債權訴訟時效期間的，根據2017年10月1日生效的《中華人民共和國民法總則》第9章關于訴訟時效的規定可知，當事人可以在訴訟時效期間內向人民法院請求保護民事權利，超出訴訟時效行使債權或抵押權等權利的法律后果是失去法院的保護，即失去勝訴權，債務人取得不履行義務的抗辯，但主債權和抵押權并未消滅。這點在最高人民法院（2015）民申字第1792號再審民事裁定書中明確：對于債權超過訴訟時效的法律后果，學理及實踐的通行見解是，該債權并不致消滅，而是變為不能得到法律強制保護的自然債權。《民法總則》第192條也規定，“訴訟時效期間屆滿的，義務人可以提出不履行義務的抗辯。訴訟時效期間屆滿后，義務人同意履行的，不得以訴訟時效期間屆滿為由抗辯;義務人已自愿履行的，不得請求返還?！币虼?，超過登記的債務履行期限，且超過主債權訴訟時效期間申請變更登記時，學理上認為主債權訴訟時效到期并不會消滅抵押權，但此時抵押權在法律效果上類似自然債務，是否對其他抵押權人的利益造成不利影響在實踐中有一定的爭議。此時若雙方協商一致延期申請變更登記的，登記部門應謹慎操作，進行變更登記的應要求當事人提供其他抵押權人的書面同意書。

2最高額抵押

《擔保法解釋》第82條明確規定：當事人對最高額抵押合同的最高限額、最高額抵押期間進行變更，以其變更對抗順序在后的抵押權人的，人民法院不予支持。由此可見，在債權確定期間內，最高額抵押人及最高額抵押權人協商一致要求變更登記的會對其他抵押人產生不利影響，登記中心必須要求提供順序在后的其他抵押權人的書面同意，否則不予進行變更登記。

按照《物權法》第206條的規定：有下列情形之一的，抵押人的債權確定：（一）在約定的債權確定期間屆滿;（二）沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權……最高額一旦確定后就轉變為一般抵押權，因此超過債權確定期間后，當事人申請變更登記的則按照一般抵押的操作進行。

通過上述討論，可以看到一般抵押的在債務履行期內及超過登記的債務履行期限、未超過主債權訴訟時效期間的，抵押人和抵押權人協商一致，因變更債務履行期限申請抵押權變更登記的不需要提供其他抵押權人的書面同意，登記部門可直接辦理。按照《不動產登記操作規范（試行）》，此時需提供的材料為不動產登記申請書、委托相關人員來辦理抵押變更及領取他項權證的需要提供委托書、申請人及代理人的身份證明、不動產權證書和不動產登記證明（原他項權證）、債務履行期限約定變更的協議等法律、行政法規以及《不動產登記暫行條例實施細則》規定的其他材料。系統操作則可在抵押權登記一建設用地使用權抵押權變更登記/建設用地使用權及建筑物、構筑物抵押權變更登記中進行。超過登記的債務履行期限，且超過主債權訴訟時效期間的，則在上述申請材料基礎上還要增加提供其他抵押權人的書面同意，登記部門才予以抵押權變更登記。最高額抵押權在債權確定期間內，除非申請人能提供其他抵押權人的書面同意，否則登記部門應不予做抵押權變更登記，在債權確定轉為一般抵押后則直接在登記系統中進行最高額抵押轉為一般抵押的操作，繼而按照一般抵押的展期流程操作。