房地產行業融資監管持續全面收緊

馬劫

【事件】

近日，北京銀保監局印發《關于規范銀行與金融科技公司合作類業務及互聯網保險業務的通知》，規范北京地區銀行與金融科技公司合作類業務，其中明確表示加強資金用途合規性審查，要求銀行按照穿透原則，嚴查資金用途合規性，嚴防信貸資金違規流入網絡借貸平臺、房地產市場等禁止性領域。

【點評】

近期，嚴防信貸資金流人房地產市場及控制房地產貸款數量的地方性監管政策還在密集出臺。今年一季度房地產融資環境相對寬松，地產信托增量變大，土地市場熱度提升，地王頻現，宏觀杠桿率也開始飆升。但好景不長，房地產市場隱現出的小陽春被迅速遏制，監管開始加強對地產融資端的限制。自今年5月銀保監會下發“23號文”開始限制銀行和信托融資后，房地產融資渠道步步收緊，信托、海外債、銀行貸款、開發貸、ABS等的監管新政頻出。房企幾乎所有的融資渠道都受到全面調控。從小房企至龍頭房企，均在承受著不同程度的融資壓力。監管對于房企資金管控，從拿地端逐步深入至開發端，甚至影響至銷售端。外部融資和內部現金流全面收緊，寬松的融資一去不復返了。在監管全面封堵融資的高壓之下，房企融資方式分化，高下立現。國內貸款門檻較高，銀行多以優質房企為主要客戶，小房企得到的支持較少，更多依靠非標融資。央企和國企融資優勢是顯而易見的，今年上半年，中海、華潤、越秀的融資成本分別為4.28%、4.45%和4.76%，較2018年末均有下降。房企分化還體現在債務壓力上，房企融資難已成定局，對房企而言，貨幣資金與債務（尤其是短期債務）之比較低，信用風險相對來講會比較大。房企長期對于財務精細化管控程度，決定了其在穿越市場周期能力。為規避資金風險，一些企業選擇減少拿地控制擴張規模或選擇退出房地產行業;另一些企業則已備足糧草等待市場拿地窗口期。在這一輪房地產調控周期中，或許新一輪洗牌也隨之開始了。