隴南市房地產市場發展的調查與思考

朱武萍

2019年上半年隴南市房地產市場呈現蓬勃發展態勢，地產商開發力度持續加大、住宅銷售持續向好、房價漲幅明顯，為深入了解當地房地產市場發展狀況，對當地房地產市場投資、銷售、房價、房地產信貸等情況展開調查，并就存在問題及后期走勢進行梳理后提出遏制房價快速上漲、加快房地產市場融合發展等政策建議。

一、房地產市場運行分析

（一）投資狀況

1.投資增速上升，顯著高于固定資產投資增速。2019年隴南市地產開發商投資意愿持續上升，伴隨著房地產投資增速持續上升，與固定資產投資增速之間差距持續擴大，6月末的全市房地產投資增速高于固定資產投資增速12.5個百分點。

2.新開工面積大幅增加，住宅供應量顯著上升。隨著市場需求量不斷增加，房企加快房屋建設力度，施工、新開工、竣工房屋面積均同比大幅增長， ，同比增加14.47萬平方米，主因在于商品住宅竣工量上升帶動房屋竣工面積增長。住宅投資仍為地產開發商投資主要方向，截止6月末，全市商品住宅投資占房地產總投資比達75.66%，較去年同期上升13.63個百分點，住宅施工面積370.42萬平方米，同比增長20.04%，住宅施工占比較同期提升1.34個百分點，住宅新開工面積達77.8萬平方米，是同期的2.49倍， 3.中大戶型仍為開發重點，商業營業用房投資增速下降。住宅投資結構看，重大戶型仍為房企投資主要方向，1-6月全市90平方米以上住宅投資占比達84.43%，較同期上升13.64個百分點，在建項目中規劃90平方米以上住宅4.04萬套，較同期增加0.64萬套，增長18.7%，而90平方米以下住宅套數減少0.62萬套，下降24.29%。商業營業用房投資增速放緩。

（二）銷售狀況。1.需求穩步上升，商品住宅銷售持續向好。居民購房需求穩步上升，商品住宅銷售持續增長，2019年1-6月隴南市商品住宅銷售面積達104.2萬平方米、8321套，銷售面積較同期增加9.88萬平方米，增長10.47%，其中銷售面積最高的3月份達23.12萬平方米，二手住宅成交量也呈回升態勢，上半年全市累計成交二手住宅11.12萬平方米、1167套，成交面積較同期增加1.72萬平方米，增長18.29%。個別樓盤銷售異常火爆， 2..銷售持續向好，帶動住宅庫存水平下降。市場需求持續向好背景下，開發商建設力度不及市場需求上升水平，全市住宅市場庫存持續降低，截止6月末，隴南市商品住宅庫存面積135.05萬平方米、1.22萬套，庫存面積較同期減少10.96萬平方米，下降7.51%，庫存面積最小的4月份僅為115.02萬平方米，全市商品住宅去化周期下降至8.77個月，較同期減少0.66個月，去化周期最短的成縣僅為5.03個月。

（三）資金狀況。融資收緊但銷售向好，房企到位資金增長顯著。房企到位資金的顯著增加為提升投資速率提供有利條件，截止5月末，隴南市房地產行業本年實際到位資金總額達30.19億元，同比增加4.17億元，從來源看銀行借款到位資金增加及銷售回款向好有效帶動房企到位資金上升。具體來看，在開發力度不斷加大情況下，房企以成本換資金方式加大銀行借款融資力度，截止6月末全市房企銀行借款到位資金5.51億元，較同期增加2.62億元，按揭貸款發放速度加快及房地產市場需求持續旺盛帶動房企銷售資金來源持續增長，1-6月定西市房企收到購房客戶定金及預收款5.56億元，同比增長28.12%，個人按揭貸款到位資金7.04億元，同比增長20.8%。

二、房地產市場后期走勢預測及需要關注的問題

（一）房價快速上漲，擠壓居民其他方面支出。房地產繁榮已持續數年，使得房價持續上漲的預期不斷延續，進一步強化了居民購房需求，致使房價進入持續上漲的怪圈。購房熱情的持續上升使得源源不斷的居民收入流入房地產領域，住宅、租賃價格漲幅明顯高于居民收入漲幅，顯著推升了居民杠桿水平，當地消費貸款中個人住房貸款規模占比達70%，房價上漲對居民消費的影響也逐漸顯現，2019年當地消費增速持續下滑。

（二）流入地產領域貸款快速擴張，制約其他部門信貸資金投入。截止受房地產領域投資及消費意愿的不斷提升，流入房地產領域貸款持續增多，2019年6月末隴南市房地產業貸款余額占全市銀行業貸款余額的比重較同期上升0.1個百分點，房地產業貸款增速高于整體貸款余額增速3.19個百分點，房地產領域的貸款是當前全市貸款增長最快的行業，雖說當前房地產業不良發生率較低，但從整體形勢來看，房地產行業整體資金效率較低，過多信貸資金流入房地產業對其他行業資金流入造成較大阻礙。

（三）城鎮化增速放緩，房地產投資高速增長持續性存在隱憂。龍頭房企對三四線城市的樂觀預期顯著帶動了隴南市房地產市場投資熱度的上升，同時房地產企業實施的“高周轉”戰術有效支撐了房地產開發投資增長，但長期來看定西市面臨的常住人口增速放緩導致的城鎮化速度下降給房地產市場長期發展帶來的影響不容忽視，同時在此輪以追求生活質量主的改善性需求住房需求降低以及全國范圍內的棚戶區改造即將完成，給當地房地產市場投資增長帶來較大壓力，對經濟增長貢獻度面臨下降風險。（作者單位：人民銀行隴南市中心支行）