關于國有企業改革中土地資產處置的若干思考

林聯積

一、福建省屬國有企業土地現狀及特點分析

據統計，截至2018年8月，福建省屬國有企業共擁有土地總面積約30萬畝，土地呈現以下四個特點：一是從土地性質上看，出讓地只占到20.42%，說明省屬國有企業取得的土地大部分是歷史存留的，新增的比較少；二是從土地用途上，高速公路用地占到59.35%，工業用地占比29.39%，其余的為商業、倉儲、住宅、農業等用地，說明省屬國有企業目前擁有的土地價值不高，需要積極主動處置土地，提升土地價值；三是從土地分布看，福廈漳泉只占到30.44%，說明省屬國有企業的土地分布在沿海經濟發達地區比較少，大部分在欠發達地區，影響其價值；四是從土地使用上看，省屬國有企業的土地主要是通過被動處置變現，積極主動開發自有土地，提升土地價值的比較少。

二、國有企業土地資產處置中的常見問題

隨著中國城市化進程的加快，土地作為經濟發展的一個重要生產要素，價值日益凸顯。國有企業也逐步意識到土地在企業轉型升級、參與市場競爭中的重要作用，采取開發建設自有土地、棚戶區改造、建設安置房、土地出售等多種處置模式，盡可能提升土地價值，實現國有資產保值增值。筆者多次親身參與省屬國有企業土地資產處置，發現土地資產處置在取得一定成績的同時，也存在不少問題：

（一）對土地資產管理重視不夠

國有企業生產任務比較繁重，主要精力都用在生產經營上，對土地資產的重要性認識不足，重視不夠，主要表現在以下幾個方面：一是沒有對土地情況進行系統研究，缺乏土地處置規劃，土地資產閑置比較多，利用率不高；二是土地資產底數不清，數據不準、現狀不明，根據筆者在實際工作中的調研摸底，有些企業連簡單的數據都無法統計明確；三是土地資產權屬不清。一些老企業建廠歷史較長，又經歷了脫鉤劃轉等，土地相關資料丟失，權屬無法確定，導致出現土地無法過戶、無法更名、土地取得方式無法變更等問題。

（二）土地資產處置程序不夠規范

筆者在實際工作中，發現部分企業在土地資產處置程序上不夠規范，對其土地資產進行處置時，沒有按規定履行相關決策程序，自行決定，直接進行招拍掛，非常不規范，有可能導致土地無法通過市場發現功能實現價值最大化。

（三）企業土地資產運營效率不高

部分企業雖然有較多土地資產，有的還是在市中心的優質土地，但是這些土地不是閑置或出租，就是被動等處置，企業沒有對這部分土地進行積極主動開發盤活，運營效率較低，造成土地資產的隱性流失。

（四）土地處置的法律法規不完善

目前現有法律法規，對國有企業土地使用權的有序流傳、土地資產開發盤活，公平參與市場競爭起到了積極作用，但并沒有對國有企業土地被作為公共管理與公共服務等用地的處置市場價值作出規定。這就使土地處置的實際操作中，用地單位往往把國有企業的土地規劃為公共管理與公共服務用地，處置價值相比市場價值明顯偏低，使國有企業利益受損，影響國有企業解決歷史遺留問題及企業轉型升級。

三、完善土地資產處置的建議

（一）做好土地資產管理基礎工作

企業要做好土地資產管理的基礎工作，提高管理水平。重點做好以下四方面工作：一是根據公司土地資產情況制定相應制度，做到“有法可依”；二是調研整個公司的土地資產，了解每一宗土地的基本情況，建立土地資產臺賬；三是請教土地專家，研究土地情況，結合土地臺賬制定公司土地開發利用規劃；四是針對一些存在疑難雜癥的土地，成立專門的工作組，結合實際情況穩步解決土地權屬等問題。

（二）圍繞公司主業開展土地資產處置工作

國有企業一定要充分認識到土地作為生產要素的重要作用，特別是在企業轉型升級，解決歷史遺留問題上的所起的支點作用。目前，各地國有企業都確定了自己的主業，土地資產處置盤活就要圍繞著公司主業展開，實現企業轉型升級。所以在土地資產處置時，一定要調查了解土地周邊的控規及開發計劃，判斷與公司主業是否相關，通過談判尋找項目合適切入點，將其打造成公司的發展平臺，對主業的提升起到四兩撥千斤的作用。

（三）綜合運用各種土地資產處置方式提升土地資產價值

目前，國有企業對自有土地開發利用一般采取土地一級開發、棚戶區改造、建設安置房、土地出售等模式。企業應充分考慮自身特點和土地資產的差異性， 選擇符合公司主業發展、有利于提高企業經濟利益的模式進行開發，提高土地資產價值。對于市中心的自有土地，企業要盡可能采用土地一級開發模式，筆者所在企業就有一宗市中心的土地，原計劃做公共用地處置，經過協商改為企業自行開發建設，土地價值提升10倍，項目開發建成后，對外招商的也選擇與公司主業能產生協同效應的業態，引進銀行等大型金融機構，取得很好效果，促進公司資本運營主業發展； 對于棚戶區改造的土地處置模式，要根據企業實際情況，提出可行思路，盡可能將職工安置在一塊土地上，騰空其他土地以集中發展企業，達到既解決職工住房問題，又能解決企業發展問題。

（四）建立一支執行有力、勇于擔當的土地管理團隊

國有企業擁有的高價值土地資產往往成為各種矛盾的聚焦點。這就要求企業要建立一支執行有力、勇于擔當的土地管理團隊，這個團隊要有四個方面能力：一是要善于調查研究，毛主席說過：“沒有調查就沒有發言權”，只有經過調查研究，對土地資產才會有一個比較客觀的了解，做到心里有數；二是要善于請教專家，畢竟土地資產處置專業性比較強，專家在土地資產方面有豐富的經驗，能給我們提供一個符合實際的意見和建議；三是要善于集思廣益，會根據調查的情況和專家的建議提出可行的解決問題的思路，做到復雜問題簡單化；四是要善于溝通協調，土地問題往往錯綜復雜，需要與專家等各種人員溝通協調，這就要求管理團隊掌握溝通技巧及專業知識，以誠待人，協調解決土地問題；五是要深入學習掌握市場經濟的知識，充分利用市場競爭發現土地價值的原理，在土地開發過程中多找意向客戶，通過公開公平公正的市場競爭，讓客戶對土地處置進行公開競價，實現土地價值最大化。