房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究

竇海云

摘要：一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際經(jīng)營管理過程中，常常會受到市場經(jīng)濟波動的影響，而出現(xiàn)不同程度的風險問題。再加上“營改增”政策的不斷實施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的稅收負擔嚴重加劇。面對此種情況，唯有強化增值稅的稅收籌劃，才能夠有效防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風險問題。文章主要從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃入手，提出相關(guān)優(yōu)化建議，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃;研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為國內(nèi)支柱型產(chǎn)業(yè)之一，具備資產(chǎn)規(guī)模大、稅收成本高以及產(chǎn)業(yè)鏈條長等方面的管理特征，實際管理難度較大。近些年來，隨著我國稅收管理體制改革力度的不斷加強，以“營改增”為主的稅制改革策略逐漸成為稅收管理體制改革的重點實施內(nèi)容，并于2016年5月1日正式施行。雖然從某種程度上來說，“營改增”政策的實施為各級各類企業(yè)稅收負擔的有效降低，帶來了積極的促進影響，但是介于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)鏈條長等特征，增值稅管理難度較高，稍有不慎，就很容易出現(xiàn)經(jīng)營不善的問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行土地增值稅稅收籌劃的必要性分析

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)受到市場發(fā)展規(guī)模及趨勢的影響，已經(jīng)逐步邁入分化與調(diào)整的階段當中。在這樣的發(fā)展趨勢下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的庫存問題以及泡沫問題嚴重加劇。針對于此，我國相關(guān)政府部門針對這一問題，實施多次稅制改革，以期徹底消除上述問題帶來的不良影響。然而，僅憑借稅收改革政策的支持是遠遠不夠的，各級各類的房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷優(yōu)化內(nèi)部建設(shè)體系，最好以增值稅稅籌劃為重點實施對象，以期進一步推進行業(yè)的發(fā)展進程，實現(xiàn)預期的發(fā)展目標。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實施土地增值稅稅收籌劃基本上可以提高企業(yè)自身的稅收效益，并且可以將其視為提高企業(yè)核心競爭力的基本途徑。從嚴格意義上來講，土地增值稅稅收籌劃絕不是傳統(tǒng)意義上理解的偷稅行為、漏稅行為。而是根據(jù)房地產(chǎn)實際發(fā)展情況，依法依規(guī)地行使自身的權(quán)利，并爭取合理的權(quán)益，為企業(yè)各項經(jīng)營活動的順利開展提供合理保障。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過強化增值稅稅籌劃，基本上可以達到強化并提高企業(yè)核心競爭力的目的。與此同時，還可以達到提升企業(yè)納稅意識與強化財務(wù)籌劃能力的目的。根據(jù)實際情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資產(chǎn)規(guī)模、稅收成本均要比一般企業(yè)高得多，因此通過強化土地增值稅稅收籌劃，能夠加強財務(wù)風險的防范能力，并且可以進一步解決以往財務(wù)管理效率不高的問題。

最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過強化土地增值稅稅收籌劃，利于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟效益的有效提高。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場經(jīng)濟情況，及時調(diào)整與優(yōu)化企業(yè)自身的戰(zhàn)略規(guī)劃，并且進一步完善內(nèi)部管理內(nèi)容。最好可以在商業(yè)模式方面，集中體現(xiàn)長足發(fā)展目標。如此一來，土地增值稅稅收籌劃內(nèi)容基本上可以得到充分貫徹與落實，并且在某些程度上可以進一步加強企業(yè)的發(fā)展水平。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃問題的建設(shè)思路

面對內(nèi)外復雜的形勢條件，各級各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時采取相關(guān)策略，達到強化土地增值稅稅收籌劃的目的。結(jié)合實際情況來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)土地增值稅稅收籌劃要求，并不是一朝一夕就可以完成的，往往需要全體人員不斷推進與努力，才能夠達成預期的籌劃目標。總體來看，基于新形勢下我國各級各類房地產(chǎn)企業(yè)最好應(yīng)該通過貫徹與落實土地增值稅稅收籌劃內(nèi)容、掌握國家宏觀調(diào)控政策，確保土地增值稅稅收籌劃得以順利實施。以下是本人結(jié)合相關(guān)經(jīng)驗，總結(jié)與歸納的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃問題的總體建設(shè)思路，僅供參考。

一方面，我國各級各類房地產(chǎn)企業(yè)最好立足于國家最新頒布的財經(jīng)法規(guī)，尤其是與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緊密相關(guān)的政策內(nèi)容。結(jié)合具體財經(jīng)法規(guī)內(nèi)容，致力于做好解讀與分析工作，目的在于為后續(xù)稅收籌劃工作提供合理的經(jīng)濟保障。近些年來，我國“營改增”政策基本上得到全面貫徹與落實。管理局為進一步促進相關(guān)政策內(nèi)容的順利落實，針對稅收政策問題形成了較多財經(jīng)法規(guī)措施，如今年頒布的《關(guān)于調(diào)增增值稅稅率的通知》等。與此同時，國家稅務(wù)總局結(jié)合行業(yè)整體發(fā)展趨勢，頒布《國家稅務(wù)總局公告2018年第18號》等法規(guī)。面對眾多的條款內(nèi)容，建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該緊密結(jié)合最新動態(tài)，優(yōu)化內(nèi)部資源內(nèi)容，確保土地增值稅稅收籌劃得以有效貫徹與落實。

另一方面，我國各級各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該放眼市場環(huán)境的整體發(fā)展趨勢，重點做好關(guān)于土地增值稅稅收籌劃的業(yè)務(wù)管理工作。從某種程度上來說，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作，往往需要融合財務(wù)、法務(wù)、成本等多方面知識。若想切實達成預期的籌劃目標，需要內(nèi)部人員具備專業(yè)的知識能力。針對于此，建議企業(yè)管理人員最好加強對內(nèi)部人員的培訓與管理工作。與此同時，積極強化各部門溝通與交流能力，緊抓實干、合力推進，共同為土地增值稅稅收籌劃問題奉獻自己的一份力量，以期盡早完成任務(wù)。需要注意的是，管理人員必須遵循市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，及時獲取相關(guān)資料，規(guī)避企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)風險問題，從根本上提升籌劃質(zhì)量。

三、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的相關(guān)建議

（一）貫徹與落實土地增值稅稅收籌劃，迎合“營改增”策略內(nèi)容

新形勢下，國內(nèi)各級各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅收籌劃方面，主要將重點放在增值稅業(yè)務(wù)籌劃方面。自“營改增”政策的全面實施以來，增值稅與土地增值稅問題逐漸成為我國房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)土地增值稅稅收籌劃的重要部分。針對于此，各級各類房地產(chǎn)企業(yè)在實行土地增值稅稅收籌劃的過程中，應(yīng)該根據(jù)國家現(xiàn)行的稅收政策法規(guī)，從選擇計稅方法、提高精裝房開發(fā)比例與運用銷售策略等方面入手，切實貫徹與落實土地增值稅稅收籌劃內(nèi)容。

一方面，國內(nèi)各級各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實行土地增值稅稅收籌劃過程中，最好立足于本企業(yè)實際經(jīng)營情況以及未來某段時期的發(fā)展規(guī)劃，選擇合理的計稅法方法。另一方面，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模，適當提高精裝房的開發(fā)比重值。根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，國內(nèi)房地產(chǎn)市場精裝房比例基本上很難超過35%，這與發(fā)達國家相比，存在較大差距。根據(jù)現(xiàn)行的稅收法規(guī)來看，房地產(chǎn)企業(yè)若想實現(xiàn)精裝房的大規(guī)模開發(fā)，就必須獲取更多的固定資產(chǎn)、以及物料增值稅發(fā)票等資源，目的在于通過疊加使用進行抵扣，并實現(xiàn)合理避稅目的。

（二）樹立良好企業(yè)形象，合理使用土地增值稅稅收優(yōu)惠政策

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的最大特征在于不動產(chǎn)性。所謂的不動產(chǎn)性主要是指集中體現(xiàn)國有土地房屋或者集體土地房屋的不可移動特點。可以說，稅收籌劃土地增值稅基本上能夠視為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的核心內(nèi)容。根據(jù)我國現(xiàn)行的法規(guī)內(nèi)容，各級各類房地產(chǎn)企業(yè)需要從合理利用土地增值稅收優(yōu)惠政策、以及合理增加或者扣除項目兩個方面入手，才能夠達到土地增值稅收籌劃順利落實的目的。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過適當加強基礎(chǔ)設(shè)施方面的籌劃力度進行加強，目的在于進一步樹立良好的企業(yè)形象、提升企業(yè)在市場中的核心競爭位置，確保土地增值稅稅收籌劃內(nèi)容得以落實。

四、結(jié)論

介于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模大、稅收成本高等方面的發(fā)展特點，若想從根本上規(guī)避財務(wù)風險問題以及稅收負擔重的問題，建議企業(yè)必須立足于市場經(jīng)濟發(fā)展形勢，依法依規(guī)地維護與爭取自身的利益，妥善地處理各項土地增值稅稅收籌劃方面的問題。與此同時，企業(yè)內(nèi)部各項財務(wù)管理任務(wù)應(yīng)該嚴格遵照政府宏觀政策要求，積極提升企業(yè)自身的核心競爭力，減輕自身的稅收負擔。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該積極強化土地增值稅稅收籌劃的管理力度，提升企業(yè)自身的納稅意識，避免涉及稅務(wù)風險。

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（作者單位：常州致林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）