池州店鋪的區位規劃

孫靜茹 田曉四＊

（池州學院地理與規劃學院，安徽 池州 247000）

第三產業內服裝業、餐飲業、零售業等行業店鋪區位選擇有中心商務區和普通街區的分別，選擇中心商務區也意味著選取了較昂貴的租金、生活費用等高成本，但購買人群、客流量、交通便捷度超過普通街區；同樣店鋪選取了普通街區的同時也就選擇了較中心商務區不可觀的購買量，面對不同情況該如何選取衡量，店主需著重考慮，影響店鋪區位選取的主要因素。

1 池州市三大產業比重變化

《經濟地理學》中區域產業結構演進理論旨在解釋區域產業結構變化的方向、方式和途徑[1]，池州市隨著經濟的不斷增長，經濟發展重心也不斷轉移。

1990～2008年池州市第一產業比重呈不斷下降趨勢，第二產業呈波動增長，前期快速增長，而后期增長趨勢緩慢，第三產業也呈現出波動增長趨勢，后期增長迅速，2008年三大產業占比差距較小，其中第二產業占比最大。到了2018年，三大產業比重發生巨大變化，差距也不斷拉大，第一產業占比極小，第二、三產業間也由第二產業為主轉變為第三產業為主[2]。庫茲涅茨法則指出：隨著時間的推移，農業部門的國民收入的比重不斷下降，工業部門國民收入在整個國民收入比重中大體是上升的，服務部門的國民收入在整個國民收入的比重基本都是上升的，這也明顯地反映了三大產業的發展趨勢與變化[3]。池州市已成功躋身于五線城市，這與它將發展重心轉移至第三產業有著巨大的聯系，服務業的發展讓池州市經濟崛起。在此背景下我們著眼于服裝業、餐飲業、零售業等行業店鋪在池州市各主要功能區該如何進行區位選擇以實現利益最大化。

2 調查區域介紹

2.1 中心商務區

（1）大潤發區域：新西街位于大潤發北側、同暉廣場內，街面店鋪林立，各類商品琳瑯滿目，購物者摩肩接踵，熙攘往來不絕。西街位于池州城區秀山門內，自西向東直通長江路是一條大理石鋪地的步行街，是市內商業繁華的購物一條街，因在長江路以西稱兩街。此街乃舊稱郭西街的西段，是豐城區繁華熱鬧的地段之一。

（2）商之都商場：商之都·城市廣場是位于池州市長江路，百牙路和青陽路交匯口的集購物中心、商業街、城市廣場、寫字樓、餐飲、娛樂、高檔住宅等為一體的綜合性多功能高檔城市社區。

2.2 普通街區

南陽路街道：南陽路位于池州火車站北側，池州第十二中學西側，大致為東西走向的一條普通街道。店鋪類型較為單一，多以餐飲和零售業為主。南陽路雖然靠近火車站，但離消費市場較遠，經濟吸引力較弱。人流量少，知名度不高。

2.3 池州區域中心

（1）池州火車站：池州站位于安徽省池州市貴池區永明路。交通便利，乘坐公交車到達市區時間約在35 min左右。接待來往游客眾多，附近街道的商鋪均以餐飲飯店、賓館旅店為主。（2）池州學院商業街：池州學院對面的商業街，店鋪分布集中，類型復雜，集餐飲、住宿、健身、理發、百貨于一體，餐飲類店鋪占比重較大。面向人群基本面向池州學院與安徽衛生健康職業學院的學生。

3 實踐與調查及成果

（1）過程：成立調查小組 → 選定調查地點 → 設計調查問卷 → 實地發放、填寫調查問卷 → 作出結論。

主要以調查問卷的形式展開實踐調研，調查問卷約60～180份，五個地點每處調查4～6個類型的店鋪，每種類型調查3～6個店面。問卷主要涉及問題：

①成本類問題：店面租金、員工工資、營業期間生活費用（水、電等）、廣告支出、進貨成本等。②利潤類問題：成交量、月銷售額、庫存率等。③其他問題：服務范圍、客流量滿意度、店主商鋪區位選擇等（在每個問卷中設置店鋪地址、店名、類型的填寫空隙，每個問題設置合理區間、合理選項，問卷各處填寫需具體詳細便于后期數據處理）。

數據處理：作廢無效問卷，剩下的問卷中同類型店鋪問卷歸置一處，分組統計通過人工計算出月純利潤、每日購買人數、顧客滿意度等簡易數據；進一步通過圖表等形式形成直觀對比得出所需結論。

總結：主要調查、獲取數據為服裝類、餐飲類、零售百貨、食品百貨月成本與月收入及每日購買人數和顧客滿意度，店主購買/租用商鋪考慮的因素及店主區位選擇個人意愿傾向。

（2）成果（只選取存在可比性的數據）。池州市服裝類、餐飲類零售百貨類、食品百貨類各項數據如表1所示。

表1 池州市服裝類、餐飲類零售百貨類、食品百貨類各項數據

①服裝類。實踐結論： 西街附近與商之都內部店鋪相比，成本相差較小，但利潤相差偏大。就服裝類而言，作為店主須清楚了解自己店鋪定位，若為高檔服裝應當選擇商之都內部；若為平價服裝應當選擇大潤發或新老西街，新老西街的客流量遠超過商之都內部，在成本類似的情況下，大潤發及新老西街的優勢就在于客流量。

②餐飲類。實踐結論：餐飲類店鋪選址以穩定客流量作為主要考慮因素，西街雖地處市中心人流量大但非大部分人的主要活動場所，人流量多的時間段也主要集中于周末、節假日等，而次區域中心（學校、小區周邊）或普通街區則擁有固定的人流量，成本較市中心區域也較低，池州餐飲店鋪區位選址應更多地考慮次區域中心（學校、小區周邊）或普通街區處。

③零售百貨類。實踐結論：西街附近及商之都內部成本差距不大，但利潤相差較遠。西街附近的客流量雖遠大于商之都內部，但商之都內部商品大部分為高檔產品價格偏高，而西街附近大部分為平價百貨，所以相比較西街銷售量雖少但利潤卻比西街更可觀。市中心是大家購買零食百貨的主要場所，零售百貨類店鋪區位選址不推薦普通街區或次中心區域。

④食品百貨類。實踐結論：三個地區的成本與利潤呈正比關系。食品百貨店鋪的區位選擇也應根據自身定位選擇區位，西街與商之都為較為高檔的銷售店鋪，而普通街區大部分為超市、水果等，只要定位準確，即使是在普通街區，不僅成本低利潤也很可觀。

⑤店主購買/租用商鋪考慮的因素。實踐結論：鮮明地體現了服務業最重要的區位因素就是人流量，作為服務業代表性行業，服裝業、餐飲業、零售業店主考慮店鋪區位選擇優先考慮人流量，其次是地段、價格、面積格局等。

⑥店主區位選擇個人意愿傾向。實踐結論：在池州眾多區域中，店主優先選取的是中心商務區，其次是區域中心，最后是普通街區，這與服務業的最重要的區位條件相呼應，也印證了店主優先考慮人流量這一調研結果的正確性。

4 結語

區位條件是區位所具有的屬性或資質，區位主體不同區位條件選擇也隨之不同。區位因子是影響區位主體分布的原因。服裝類、餐飲類、百貨類均屬于第三產業，其店鋪選址均以市場作為主要考慮因素，在同等因素下，以池州兩個中心商務區、兩個次區域中心、一個普通街區為研究地點，在選擇中心商務區的同時也選取了較昂貴的租金、生活費用等高成本，但購買人群、客流量、交通便捷度超過普通街區；同樣當店鋪選取了普通街區低成本的同時也就選擇了較中心商務區不可觀的購買量，店主需面對不同情況不同類型店鋪選取不同的區位，經過小組的一系列課外實踐過程有所收獲得出結論。