新經濟形勢下房地產成本管理要點

浦學慧

（融創(chuàng)（上海）商業(yè)置業(yè)有限公司，上海 200032）

1 房地產成本管理的特點

房地產成本管理具有多方面特征，系統性、動態(tài)性以及全面性；對于系統性，主要源于其在項目建設全過程中的作用，在決策、規(guī)劃、設計以及銷售等環(huán)節(jié)都發(fā)揮作用。也就是說，要以項目全流程為背景，在各個環(huán)節(jié)落實成本預測、控制以及分析工作；對于動態(tài)性特征，與其較長的周期息息相關，深受政策以及經濟環(huán)境的制約，市場環(huán)境多變，加劇成本管理的難度。另外，要落實成本監(jiān)測，重視對成本管理進行檢查，以便及時發(fā)現成本管理中的不足，構建動態(tài)性應對策略；房地產成本管理極具全面性特征，主要源于其高度的集成性。具體講，在房地產項目中，涉及多個主體，涵蓋咨詢、設計、施工、監(jiān)理以及造價等多個單位，因此，成本管理需要具有全局性，做好整體規(guī)劃，對管理范疇、內容以及目標進行明確，以有效防止漏洞的發(fā)生。

2 房地產成本管理的必然性

2.1 成本管理是維護行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的根本

對于房地產行業(yè)，其自身極具特殊性，深受國家政治以及經濟環(huán)境的影響，與市場環(huán)境息息相關。當前，房地產市場相對成熟，房地產企業(yè)銷售業(yè)績差距逐漸縮小，依托科學的成本管理，能夠有效維護既定目標的穩(wěn)定性，有利于獲取更加有利的競爭地位。

2.2 發(fā)揮成本指標的指導作用，維護企業(yè)長遠與可持續(xù)發(fā)展

依托合理的成本控制，既有利于工程質量的提升，又能合理降低成本投入，切實提升企業(yè)利潤，強化行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，實現市場競爭力的有效增強，有效緩解外部壓力，充分發(fā)揮經營管理的作用。成本管理經濟指標綜合性突出，使得企業(yè)各項運營獲取更加合理的指導，各個環(huán)節(jié)的工作得到妥善落實，更顯高效性，以成本指標為依據，為房地產企業(yè)的長遠發(fā)展營造更加優(yōu)質的環(huán)境。

3 房地產成本管理中存在的問題

3.1 成本管理觀念不強，尚未滲透在項目全過程

當前，房地產企業(yè)缺乏較強的整體管理觀念，更多的是以合同為基準，進行付款與施工進度的比對，忽視成本管理在資金與工程進度方面的影響力。另外，成本管理人員缺乏對職能的準確界定，工程資金與進度的分析脫離實際，工程質量備受挑戰(zhàn)，威脅整個工程經濟效益的獲取。除此之外，成本管理缺乏全員性、全過程性以及全方位性，漏洞較多，部門之間的協作不強，影響成本管理的效果，尤其是精細化管理尚未得到落實。

3.2 缺乏健全的成本管理體系，制度性保障作用薄弱

首先，成本管理理念缺乏科學性，成本管理思維匱乏，高層與員工的現金成本理念不足。其次，房地產企業(yè)尚未構建完善的成本管理體系，成本管理行為未滲透在工程項目全流程中，管理體系混亂，責任機制不健全，尤其缺乏針對工程進度、質量以及支出的反饋體系，很難在第一時間發(fā)現與處理問題。例如，忽視前期預測，重點放在事后問題的處理方面，遺留問題較多，處理起來極具復雜性，影響工期與進度。由此可見，成本管理體系是成本管理的根本，一旦缺乏健全性與完善性，勢必影響整個工程的有序開展，阻礙工程目標的實現，威脅企業(yè)的長遠發(fā)展。

3.3 傳統成本核算模式缺乏完善性，不適應性突出

在房地產成本管理中，傳統的方式為前期成本管理，以成本核算為基礎，更多關注的是對問題的事后處理，缺乏對事前的預測以及過程的控制，很難實現對項目建設中各種問題的有效應對，勢必引發(fā)更大經濟損失，與新時期房地產企業(yè)管理要求不相適應，引發(fā)利潤的下降，制約經濟收益的獲取。

4 新經濟形勢下房地產成本管理要點

4.1 積極構建目標成本管理制度，發(fā)揮對工程項目的引導性作用

對于目標成本管理制度而言，其以預設目標為前提，以求在規(guī)定時間范圍內完成既定目標。這一成本管理制度滲透與貫穿在整個項目全過程，實現對成本的實時掌控。目標成本管理制度在全員范圍內產生巨大影響力，依托成本預算，強化任務細化，對職責進行明確，促使各個部門密切配合，充分體會到成本目標與自身利益的密切關系，以成本目標為依據，促進項目的有序開展。另外，在完成成本目標的過程中，需要進行積極優(yōu)化與完善，尋找差距，分析原因，采取針對性措施，強化成本管理效果的實現，切實提升利潤水平。

4.2 落實動靜結合雙重控制機制，強化成本狀態(tài)的全面掌控

立足新經濟形勢，房地產成本管理工作的開展需要采取動靜相結合的方式，強化雙重控制的實現，促進二者有機結合，實現對工程整體進度的有效控制。對于工程而言，任何環(huán)節(jié)出現問題，成本管理都很難維持不變，因此，需要重視將環(huán)節(jié)進行有機融合，采取動靜態(tài)雙重控制手段，以便及時應對成本管理的變動情況，降低突發(fā)情況發(fā)生概率，避免造成成本增加，切實提升成本管理的操作性與控制性，實現對成本情況的實時掌控，這對加快實現既定成本目標具有重要作用。

4.3 結合項目階段，強化成本管理的全過程性

4.3.1 落實前期預算工作

當前，很多企業(yè)忽視設計階段以及造價階段的預算工作，尚未真正認識到造價控制的現實意義，更多關注的是項目施工階段，誘發(fā)資金使用超預算現象。因此，如果將成本管理中的預算支出控制落實在工程前期，能夠很大程度上減少損失。另外，要將成本控制落實在前期準備階段，做好整體規(guī)劃，尤其重視對常見問題的預警，有針對性地進行應對。

4.3.2 做好投資決策階段的成本控制工作

企業(yè)各個部門需要發(fā)揮合力，配合財務部門工作，盡可能實現對項目全過程投資費用的準確核算，包含土地成本、造價、資金以及管理費用等，同時，核算要力求完整性，將預算、估算以及評價進行有機融合。企業(yè)決策層與管理層需要積極參與其中。立足投資決策階段，做好對市場環(huán)境的充分調研，明確市場發(fā)展動態(tài)，形成項目方案，而后進行總體評估，實現對造價的有效規(guī)劃，強化數據信息的有力支撐。

4.3.3 貫徹落實全面預算的管理理念

房地產企業(yè)對項目全面預算管理給予重視，實施成本事先預測與控制，有效避免了諸多因資金不足誘發(fā)的延期問題。企業(yè)要結合實際，將成本管理落實在施工之前、施工中以及竣工后期，將全面預算管理思維滲透在項目建設之中。全面預算開始于工程準備招標之前，結合工程實際，實施全面預算管理。依托科學高效的預算分析與考核機制，力求預算與評價的精準性。

4.3.4 嚴格把控工程項目實施階段的成本控制。

首先，做好方案成本的控制。要以建筑設計圖紙為依據，尤其關注非常規(guī)施工方案，善于對其進行總結分析，重視與設計、工程等管理部門進行交流，落實方案與現場施工的監(jiān)控與審核。

其次，做好材料把控工作，落實預算標準的執(zhí)行工作，嚴格把控材料用量，達到對各種費用使用情況的及時總結，強化成本的有力管控。材料申報程序如圖1所示。

圖1 材料申報程序

對材料采購來源進行控制，及時出具材料采購清單，交付管理層進行審批，維護材料渠道的正規(guī)性，保障質量與價格的最優(yōu)性，強化成本節(jié)約，維護房地產成本管理的合理性與標準性。材料申報程序如圖1。另外，材料現場管理工作不容忽視，由專門的部門進行材料管理工作，實現對進貨渠道、價格、材料用量的全面掌控，對清單進行核查，保障數量與質量的達標性。

再次，控制質量，避免因質量問題而引發(fā)的成本增加。通常，質量問題源于多方面，極具多元化性，缺乏較強的針對性，責任劃分難度較大，最終由企業(yè)承擔，勢必造成成本的增加。也就是說，施工中的責任落實十分關鍵，需要落實到部門，避免質量問題誘發(fā)的成本增加。

最后，在工程竣工之后，要結合各個部門申報的發(fā)票，對費用進行核對，尤其關注工程變更涉及的費用。對現場進度與質量進行審核，考察其與標準的契合性，合格之后才可以進行尾款的結清，防止進度與款項不符。一旦出現未交付的項目，房地產企業(yè)按照要求對其進行處理。

5 結語

綜上，對于房地產企業(yè)，成本管理貫穿于項目全過程，成本管理控制體系的完善是當前房地產企業(yè)的重要工作。因此，要立足新的經濟發(fā)展背景，結合行業(yè)特征，準確掌握成本管理的含義，明確其在房地產領域中的特征，正視發(fā)展中存在的不足，有針對性地構建行之有效的解決策略，重視全員參與，構建先進的成本管理思維，將其滲透在整個項目發(fā)展全過程。依托高效的成本管理機制，切實提升房地產企業(yè)成本管理水平，實現全面性與及時性，有效保障經濟效益，提高企業(yè)競爭力，為其長期與健康發(fā)展提供堅實的保障。