綠色住宅發展存在的問題及措施分析

廖術龍 趙巖楓 張艷奇 羅昌杰

（云南國土資源職業學院，云南 昆明 652501）

20世紀末，由于日益嚴重的環境問題和能源危機在全世界范圍內凸顯，可持續發展的思想和理論也越發受到世界各國的重視。建筑前期施工階段和后期運營維護階段的能源消耗占全球能源消耗的30%左右，全球約1/3的溫室氣體排放與其有關。與此同時，我國建筑僅運行階段的商品能耗（不含生物質能）就占全國總能耗的20%以上。面對我國建筑高耗能、高污染的現狀，發展綠色建筑迫在眉睫。然而，較晚的起步使綠色建筑在我國的發展也比較滯后，雖然在政府的主導下頒布了《綠色建筑評價標準》 《綠色建筑評價技術細則》與《建筑節能與綠色建筑發展“十三五”規劃》等技術標準和綱要，但不完善的激勵政策體系，使綠色建筑（尤其是綠色住宅）在我國的產業化發展程度仍處于落后水平。

1 綠色住宅的相關概念

1.1 綠色住宅的含義

國內外對綠色建筑的定義有多種形式，我國住房和城鄉建設部2019年3月13日批準《綠色建筑評價標準》（以下簡稱標準）為國家標準，編號為GB/T 50378—2019，實施日期是2019年8月1日。新標準提出的綠色建筑定義是：在建筑的全壽命期內，保證資源得到合理利用、環境得到有效保護、污染得到有效控制的前提下，為人們提供健康舒適、安全適用、節能高效的使用空間，最大限度地實現可持續發展的高質量建筑。盡管目前綠色建筑的定義在建筑界仍然未形成統一的共識，但可持續發展是大家共同關注的要素。即綠色建筑在其整個生命周期里，為人類提供的生活環境是健康且舒適的，同時在其施工、運行維護過程中使用綠色新型材料，降低能耗，使生態環境的影響、破壞程度處于最低限度，實現與周圍環境和諧共存的目的。在標準中，綠色公共建筑和綠色住宅建筑（簡稱綠色住宅）是我國綠色建筑的兩大類，因而綠色住宅既有綠色建筑的全部屬性，也存在其獨有的屬性。

（1）住戶的安全性、舒適性的保障是綠色住宅首要考慮的。（2）綠色住宅并不是對某種住宅類型的特指，也沒有區域性的差異，它僅僅是一種順應時代發展而產生的建筑理念。（3）合理有效地利用資源和能源不僅局限于綠色住宅的施工過程中，也是項目規劃、實施、竣工、運行維護，最后拆除重建的全過程。（4）綠色住宅是可持續發展思想在建筑范疇內的展現。

1.2 綠色住宅的特點

與綠化住宅不同，綠色住宅是通過項目規劃、設計方案比選，采用綠色建材、綠色施工工藝，打造的“低能耗高環保”的住宅建筑。同時，常規施工工藝與建筑美學的完美融合使得綠色住宅成為價格低、易推廣、可復制的住宅建筑。

2 我國綠色住宅發展現狀

我國的綠色建筑評價標識制度始于2008年4月，自2012年開始，住房和城鄉建設部科技與產業化發展中心會適時發布全國綠色建筑評價標識統計報告，2015年全國綠色建筑評價標識統計報告（最近一次發布的統計報告）顯示，截至2015年12月底，全國已評出綠色建筑標識項目4 071項（建筑面積4.72 億m2），其中住宅建筑共計1 938項（建筑面積2.92 億m2）。在2010年之前我國的綠色建筑規模增速較緩，但自2010年起，基本上呈線性增長的態勢。然而，全國綠色住宅的規模在逐年遞增，但其建筑面積在每年的新建工程建設量中所占的比例很低（如圖1所示），尤其是云南、四川等地甚至不足5%。綜上可知，相較于國外，我國的綠色住宅產業起步比較晚，目前發展還不是很成熟，綠色住宅占整個住宅市場的比例還很小。

圖1 各省市綠色建筑在新建工程建設量中所占比例

3 我國綠色住宅發展存在的問題

一直以來，為了使我國綠色住宅有良好的發展，在保證可持續發展的前提下，我國政府編制了一系列的規劃綱要。但是基于以下原因，我國推廣綠色住宅收效尚不明顯，其發展依舊緩慢。

3.1 外部經濟性的影響導致地產商不愿意開發綠色住宅

外部經濟性由生產上的和消費上的兩方面組成。與普通住宅相比，開發商進行綠色住宅開發和消費者購買綠色住宅的收益更低，導致綠色住宅的市場供給量降低，致使綠色住宅與普通住宅的社會資源配置失衡。在完全市場經濟競爭機制作用下，開發企業為了使利潤最大化，會盡量使生產成本降低，采用普通住宅開發方案。因此，外部性經濟性的影響是我國綠色住宅推行過程中亟待解決的關鍵性問題，也是市場機制難于推動綠色住宅發展的首要原因。

3.2 成本增量的存在致使開發商避開綠色住宅項目

普通住宅的開發成本較綠色住宅低很多，利潤空間巨大，地產商更傾向于投資普通住宅，從而使綠色住宅的市場供給降低?；诰G色住宅項目規劃、實施、竣工、運行維護等階段的成本費用，以下因素致使我國綠色住宅在開發過程中產生成本增量：

（1）項目開發所需資源的供應產業鏈還未形成，采購成本較高；（2）綠色住宅作為還不成熟的建筑體系，開發管理成本較高；（3）綠色住宅投資巨大，其融資成本較高。

當地產商選擇綠色住宅進行開發時，前期投入必然會增加，且前期投入的資金占比越大，成本增量就越高，該項目的投資回報率必然降低，從而造成開發商潛意識地避開綠色住宅項目的開發。

3.3 綠色住宅缺乏監管和激勵政策

（1）綠色住宅相關監管體系不完善。目前，我國對綠色住宅的監管主要集中在設計環節，對于其他環節，特別是施工、監理及后期運營維護等環節上的監管力度不夠，導致監管漏洞頻頻出現在上述環節。地產商在進行相關項目開發建設時或許會抱有濫竽充數的心態。

（2）激勵政策不足。激勵政策的缺乏，導致綠色住宅對地產商的吸引力不足，相關經濟激勵政策或聲譽激勵政策的制定相對滯后，激勵效果不佳。

3.4 綠色住宅定價過高使消費者購買意愿降低

我國目前仍處于社會主義初級階段，住宅對于大部分消費者來說屬于剛性需求，收入水平的限制使他們不可能一味地追求舒適性。相對而言，中等收入人群的收入變動，對房地產市場需求的影響最大，而中等收入群體的家庭住房消費增幅比高收入群體低。當前，我國絕大多數中低收入群體會把一般住宅作為滿足基本住房需求的首選。由于購買綠色住宅對我國中低收入家庭而言其負擔頗大，在未實現基本住房需求之前，過高的定價使消費者對綠色住宅的購買意愿降低。

4 我國綠色住宅發展措施分析

4.1 開發商應注重長遠發展

與普通住宅相比，綠色住宅的優勢在于其較低的運營維護成本，為了使其有一個良好的發展態勢，政府亦主導推行了若干政策方針。在普通住房成交量增速下滑的大環境下，開發商若不適時調整戰略，其長遠發展必然會受到影響。因此，開發商需要權衡擬開發項目是否能跟上行業發展趨勢，以提前布局綠色住宅市場。

4.2 利用政府的示范作用引導綠色住宅穩步發展

我國綠色住宅發展即將邁入關鍵時期，綠色住宅市場的發展目標是各級地方政府必須要明確的，政府投資的保障房項目等可優先選用綠色住宅，起到示范作用。同時地方政府需要完善政策體系，合理定位自己的職能角色，引導綠色住宅穩步發展。

4.3 加強宣傳以提高消費者對綠色住宅增量效益的預期

在政府引導下，可降低綠色住宅購買者的貸款利率與各種稅率，使綠色住宅更具吸引力，轉變消費者消費觀念，增加市場對綠色住宅的消費需求。另外，政府需要加強對綠色住宅的宣傳力度，提高消費者對綠色住宅收益的預期，力求經濟效益和環境效益均衡發展。

4.4 住建部應逐步提高設計標準

住建部應適時將部分綠色住宅的評價標準轉變為強制性的設計標準，提高綠色住宅最低等級的評價標準，同時建立科學的評價機構認證體系，提高綠色住宅評價的專業性。

4.5 地方政府應加強監管使綠色住宅市場規范化

隨著綠色住宅標識項目規模的逐年增長，相關工藝、住宅產業化水平的提升，對綠色住宅管理水平的要求亦更高。此時，全過程監管制度必須得以完善，所有參與項目開發主體必須規范其行為，方可使綠色住宅健康發展。

4.6 制定科學的激勵機制以調動開發商參與的積極性

增加綠色住宅收益率，或者縮減綠色建筑的投資成本是激勵政策的核心。各級地方政府可考慮增加對綠色技術研發的財政補貼，以降低開發商技術使用費用。同時降低綠色住宅方案策劃設計費、綠色技術應用費、綠色住宅認證費等，以此調動開發商參與的積極性。

5 結語

雖然綠色住宅是當下房地產住宅市場的新熱點，但綠色住宅的發展仍趕不上綠色公共建筑的迅猛發展態勢。綠色住宅的發展不可能一蹴而就，相關政策、技術標準、監管體系還亟待完善。綠色住宅的發展亟須地產商的積極響應，需要在國家政策的扶持下提升綠色住宅的吸引力。在可持續發展思想的引領下，隨著人們對環境保護問題和能源危機問題的進一步關注，綠色住宅一定能夠遍地開花，成為住宅市場領域的領軍者。