“互聯網+”背景下松江公租房運行機制研究

郝英 張錄錄 艾昕 李明君 栗圣杰

摘 要：隨著社會經濟的快速發展，人們面臨的住房壓力越來越大。十九報告明確指出：“房子是用來住的，不是用來炒的”，為了實現讓全體人民住有所居，各地相繼出臺相關的住房制度，其中公租房便是其中一項重要的舉措。因此，本文利用互聯網技術、大數據理論，結合松江區公租房運行現狀，探尋新時代“互聯網+”背景下松江區公租房的運行機制，旨在為松江區更高效的運轉公租房提供理論參考。

關鍵詞： 互聯網+;公租房;運行機制;松江

【Abstract】 With the rapid development of the social economy， people are facing increasing housing pressure. The 19th report clearly pointed out： "The house is used for living， not for speculation." In order to realize the housing for all people， the local housing system has introduced relevant housing systems. Among them， public rental housing is one of the important measures. Therefore， this paper uses Internet technology and big data theory， combined with the current situation of public rental housing in Songjiang District， to explore the operating mechanism of public rental housing in Songjiang District under the background of “Internet +” in the new era， aiming to provide a theoretical reference for more efficient operation of public rental housing in Songjiang District.

【Key words】 ?Internet +; public rental housing; operating mechanism; Songjiang

0 引 言

黨的十九大報告指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”探索新時代背景下公租房的發展模式依然成為公租房實踐應用中探索研究的首要任務。而經濟社會在取得長足進步的同時也帶來了產業變革的機遇，隨著“互聯網+”技術重大突破成果的陸續涌現，為其它行業的優化升級與完善也帶來了諸多可能。如何利用好“互聯網+”技術，加快公租房行業的發展速度，切實解決住房困難人員的住房問題已然成為了當局管理者的關注重點。對此本文擬展開研究論述如下。

1 松江區公租房現行運行機制

1.1 申請流程

公租房的申請由申請人首先在辦理窗口提出申請，公租房公司受理申請，對于材料不全者退回申請，待材料補齊后重新申請。申請材料齊全后，公租房公司對申請人進行條件審核，通過審核后進行網上公示并發放資格確認書，如果審核不通過應告知承租人不符合理由。發放資格確認書后進入配租程序，如果申請公租房的人數大于實際供給量，申請人則需要進入輪候庫，直到出現新空房后，對申請人實施配租程序。配租成功后申請人正式進入入住程序，申請人憑入住通知單到物業辦理入住手續，并簽訂合同，同時需要現場繳納租金和押金。具體申請流程如圖1所示。

1.2 申請公租房標準

單身申請的可以承租1套1居室住房，達到法定晚婚年齡（男25周歲;女23周歲）的可承租1套2居室住房;家庭申請的可承租1套1居室及以上住房，其中夫妻一方與異性子女或父母共同租賃的家庭可以承租1套2居室住房，3人以上家庭可以承租1套2居室或3居室住房。

1.3 公租房退出條件

通過承租、購買、獲贈、繼承等方式獲得其他住房及保障性住房的，且超過人均住房建筑面積標準的;申請家庭因婚姻狀況或主申請人情況發生變化不再符合準入資格申請條件的;因工作變動不再符合準入資格申請條件的;單位取消本單位職工承租公共租賃住房資格的;工作單位遷出本區的;因其他因素終止履行租賃合同的。

1.4 公租房收回條件

承租人的相關情況發生變化，不再符合公共租賃住房申請條件，但未按規定主動辦理退出手續的;承租人在租賃住房過程中發生損害公共利益及他人利益的行為，經警告或制止后拒不改正的;擅自將所承租的公共租賃住房轉借、轉租、調換的;擅自改變所承租的公共租賃住房用途的;擅自改變或惡意損壞所承租公共租賃住房房屋外貌、原有結構、內部設施、裝飾裝修現狀的;承租人無正當理由累計6個月以上未實際居住所承租的公共租賃住房;承租人累計發生6個月以上拖欠租金的;存在違反公共租賃住房管理規定和租賃合同約定的其他行為;存在法律、法規和政府規章禁止的其他行為。

1.5 退租流程

合同到期或提前退租由承租人到公租房公司受理大廳辦理退租申請，退租申請通過后物業公司進行房屋驗收，雙方簽訂確認書，公租房公司10日之內結算承租方押金費用。具體退租流程如圖2所示。

2 松江區公租房現行機制存在的問題

2.1 進入機制存在的問題

進入程序依然依靠人力完成，進度緩慢，承租人從申請開始到配租持續時間較長。在調研中發現，現行的運行機制，當承租人申請公租房時，依然需要去受理點填寫紙質版的申請表，之后公租房公司受理申請人的申請，開始對申請人的資格條件進行審查。從申請人申請到審查核實，全部采用的是線下流程，依靠人力來完成，不僅持續時間長，而且還較為繁瑣，嚴重降低了工作效率。

2.2 審核過程中存在的問題

首先，在審核過程中無法準確對申請人的資格條件進行界定。公租房公司作為獨立運行的公司，在對申請人條件審核過程中對申請人的住房、收入等界定較為復雜，主要以承租人提交的相關資料作為審查的依據，對于部分材料的真實性無法準確判斷，沒有與其他相關的單位形成大的信息互相平臺，在審查申請人資格條件時嚴重影響到了審查的真實性，無法綜合各種因素來確定合適的保障對象，從而可能出現“應保的未保、不應保的卻被保了”的現象。

其次，由于基層監管過程中存在工作量大、取證困難，缺乏有效的審核方式等問題，使得有些環節的審核往往容易流于形式，導致保障性住房保障中存在弄虛作假現象。

2.3 管理過程中存在的問題

首先，缺乏有效的懲處措施。現行的保障性住房保障有關法規對虛報的個人和家庭的懲罰力度不夠，主要是以警告、責令退還、取消受保資格等一些相對較輕的處罰規定，這些規定無法震懾虛假情況的發生，存在尋租現象。

其次，無法及時掌握承租人的情況變化。在承租人租房過程中，公租房運行公司無法掌握承租人的實際情況，不能夠確定承租人的情況發生變化后是否依然符合承租條件，不能夠及時收回房屋，降低了房屋的流轉率。

除以上問題之外，在管理過程中，公租房公司不能夠準確判斷居住人是否是承租人本人，容易產生房屋空置、浪費資源、轉借、轉租、調換等現象。

2.4 退出環節中存在的問題

首先，在退出環節中與進入環節相同，都是通過承租人到公租房辦理點填寫退租申請表等方式退出，依靠人力通過線下流程來完成，與市場上公寓類住房相比，程序復雜且進度較慢，增加了房屋的空置時間，無形中延長了輪候等待申請人的入住時間。

其次，對于出現承租人情況發生變化不再滿足租賃公租房居住條件，承租人長時間未實際居住在承租房屋，以及承租人將房屋轉借、轉租、調換等現象，不能夠及時收回房屋，不能夠及時取消不符合居住條件的承租人居住權，不能夠將房屋配租給真正需要的人居住。

3 “互聯網+”松江公租房運行機制探索

3.1 “互聯網+”公租房運行機制基本理念

“互聯網+”公租房應該以互聯網技術為依托，構建互聯網服務云平臺，充分發揮互聯網的特點、優勢，以公租房的實際運行為出發點，利用互聯網云平臺實現數據與資源的整合，能夠使公租房運行便捷，加快公租房的周轉速度，真正解決住房困難人員的住房問題[1]。

3.2 實施公租房流程網絡化，加快流程運轉速度

目前公租房運行機制依然采取的是線下流程，需要申請人到公租房辦理地點填寫相關的申請表，提交申請材料，而公租房公司工作人員通過申請人提交的材料審核申請人的申請資格，這不僅增加了工作人員的工作量，而且所需要的時間也較長。如果將現行的申請流程改用互聯網流程，申請人通過網絡申請窗口填寫相關的申請信息，并且將申請材料上傳至申請平臺，公租房公司的工作人員只需通過互聯網就可以審查、審批相關的申請，猶如現在大部分公司一樣，通過OA流程實現網絡辦公，較為復雜的申請流程通過互聯網平臺使之簡單、便捷，同時也減輕了工作人員的工作量，而且申請人也可以通過互聯網平臺實時了解申請進程，既節省了申請人等待時間，也加快了申請流程的進度，使申請人能夠較早地入住公租房。

3.3 整合資源，構建多方主體參與平臺

公租房現行的運行機制主要的問題之一就是當公租房公司審核申請人的資格條件時，無法綜合審查申請人的條件，對于申請人故意隱瞞的資料審核時比較困難。如果將審核和互聯網結合起來則不僅能夠加快審核速度，提高工作人員的工作效率，更重要的是能夠提高審核的準確性。想要籌建“互聯網+”的運行機制則需利用互聯網的特點，構建公租房運行公司、信用平臺、銀行、房產中心等多方參與的數據平臺，多方參與主體通過數據平臺實現信息共享，而公租房運行公司能夠通過數據共享平臺快速、高效地查詢與申請人相關的信息資料，從而判定申請人是否具備申請資格。

3.4 管理網絡化，提高管理效率

雖然在公租房收回條件中明確規定了如果承租人超過6個月沒有實際居住在公租房中，以及將公租房轉租、轉借等行為，公租房運行公司有權收回公租房，但在公租房實際運行管理過程中，最大的問題就是無法清晰地判斷承租人是否實際居住在所申請的公租房中，以及承租人是否存在轉借、轉租等行為。而利用互聯網技術則能夠有效地解決上述問題，如使用人臉識別、指紋識別等技術。如果使用人臉或者指紋識別系統，在承租人首次入住公租房時，公租房運行公司采集承租人的相關信息，公租房運行公司將承租人進入公租房的方式設置為人臉識別或者是指紋識別等方式，承租人只能通過已采集的相關信息才能夠進入房屋，進入時識別系統將承租人信息自動上傳至數據平臺，而公租房運行公司只需要通過數據平臺定期檢查承租人的進入信息即可清晰地了解到公租房的實際居住人是否是承租人本人。

3.5 “互聯網+”公租房運行機制實施思路

首先，申請人通過管理平臺提出申請并填寫相關的申請材料，公租房運營公司接受申請、且審核申請人是否滿足申請條件，如果申請人不符合申請條件，則退回申請，并告知申請人退回理由;如果申請人滿足申請條件，則公租房運營公司進行房屋配租。然后申請人憑借配租信息到公租房所在物業管理公司辦理入住手續，物業管理公司對申請人進行臉部、指紋等信息的采集，申請人入住公租房。在日常管理過程中，物業公司通過數據管理平臺定期查詢承租人的入住信息，發現違規現象及時反饋至公租房運營公司，運營公司收到信息后核實承租人的違規信息，確認無誤后按照規定收回承租人所居住的房屋并進行相應的懲罰。承租人在租約到期或者提前退租時，與申請時相同，同樣是通過管理平臺提出退租申請，公租房運營公司審核退租通過后，由物業公司對房屋進行驗收，雙方簽訂退租確認單，物業公司將驗收結果反饋至公租房運營公司，公租房運營公司為承租人辦理相關的退租手續，手續辦理完成后，承租人退出公租房租賃。“互聯網+”公租房運行機制實施思路如圖3所示。

4 結束語

現如今各行各業已不再是獨立發展的狀態了，如何利用好“互聯網+”技術，實現資源、信息共享高效、快速的發展已成為一種趨勢，公租房的發展也應該緊跟時代潮流與前進步伐，利用互聯網技術、大數據平臺等新時代的科技手段，提高公租房的運行效率，更好地滿足住房困難人員的住房需求，有效緩解住房壓力，提高生活品質。

參考文獻

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