新型城鎮(zhèn)化背景下河南省房地產(chǎn)投資時(shí)空分布分析

周笑影

摘 要：在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化背景下，河南省房地產(chǎn)出現(xiàn)了過度開發(fā)導(dǎo)致房?jī)r(jià)過高、結(jié)構(gòu)失衡以及資源浪費(fèi)等現(xiàn)象。新型城鎮(zhèn)化政策不僅能夠扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的不健康發(fā)展?fàn)顩r，而且為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了新的發(fā)展空間?；诖?，探討河南省房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀、空間分布情況以及影響因素，發(fā)現(xiàn)河南省房地產(chǎn)投資整體呈現(xiàn)空間差異性，影響房地產(chǎn)投資的主要因素為人口和建成區(qū)面積。

關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化;房地產(chǎn)投資;空間分析

中圖分類號(hào)：F299.23? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號(hào)：1673-291X（2019）30-0068-03

引言

簡(jiǎn)單來說，城鎮(zhèn)化是人口向城市以及城市化生活方式的轉(zhuǎn)移和變遷的過程。房地產(chǎn)行業(yè)在這一過程中扮演者及其重要的角色，城鎮(zhèn)化影響著城市如何發(fā)展、向哪里發(fā)展，而房地產(chǎn)行業(yè)作為依托于城市的發(fā)展行業(yè)，其發(fā)展方向也會(huì)隨之發(fā)生改變。同理，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也會(huì)在一定程度上影響著城鎮(zhèn)化的發(fā)展[1～3]。目前，我國(guó)的城鎮(zhèn)化腳步逐步邁大，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程不斷加速，傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化背景下的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)過高、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡、土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)的現(xiàn)象，這些不良問題引起了人們的注意。隨著黨中央新型城鎮(zhèn)化概念的提出，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出了新思路[4～5]。河南省地處中原，位置得天獨(dú)厚，城鎮(zhèn)化率卻低于周邊城市。依托于中原城市群的發(fā)展戰(zhàn)略，在新型城鎮(zhèn)化的背景下，其城鎮(zhèn)化率不斷提升，房地產(chǎn)投資額也在不斷增加，房地產(chǎn)投資的空間聯(lián)系也在發(fā)生些微的改變。基于此，探尋分析河南省在新型城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)投資時(shí)空分布變化情況，分析探討其特點(diǎn)，能更好地發(fā)揮新型城鎮(zhèn)化的優(yōu)勢(shì)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，解決房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的問題，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)良好的發(fā)展。本文從經(jīng)濟(jì)社會(huì)等方面選取了一些指標(biāo)，對(duì)河南省房地產(chǎn)投資進(jìn)行影響因素的分析[6～15]，以此來更好地指導(dǎo)房地產(chǎn)投資的進(jìn)行，為城市更好的發(fā)展提供一些建議。

一、數(shù)據(jù)來源與研究方法

1.數(shù)據(jù)來源

本文數(shù)據(jù)涵蓋河南省18個(gè)市。整理提取了2010—2016年的《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》《河南省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》《濟(jì)源市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》河南省18個(gè)市的房地產(chǎn)投資額，以及河南省17個(gè)地級(jí)市的人口、經(jīng)濟(jì)、行政數(shù)據(jù)。

2.研究方法

首先，全局空間自相關(guān)分析。通過全局自相關(guān)分析來展示房地產(chǎn)投資額的空間格局狀況。常用Morans I指標(biāo)度量，計(jì)算公式為：

I=

其中，Zi=Xi-? Wi，j=1/di，j。式中，n為河南省各市的城市個(gè)數(shù);XiXj為第i和第j城市的房地產(chǎn)投資額值;為所有城市的房地產(chǎn)投資額平均值;Wi，j為空間權(quán)重矩陣。-1

其次，局部空間自相關(guān)分析。為更好地解釋河南省各市房地產(chǎn)投資額具有的空間相關(guān)性，進(jìn)行局部空間自相關(guān)分析。以局部Morans I值進(jìn)行度量，計(jì)算公式為：

各參數(shù)含義均相同于上式。根據(jù)區(qū)域與區(qū)域間的相關(guān)性強(qiáng)度，分為四種類型。類型一，“高高”區(qū);類型二，“低高”區(qū);類型三，“低低”區(qū);類型四，“高低”區(qū)?！案吒摺眳^(qū)和“低低”區(qū)均存在較強(qiáng)的空間正相關(guān);而“高低”區(qū)則表示某一空間單元屬性值較高，而周圍單元較低;同理，“低高”區(qū)的空間單元?jiǎng)t存在較強(qiáng)的空間負(fù)相關(guān)。

二、結(jié)果與分析

1.河南省房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀分析。2010—2016年河南省城鎮(zhèn)化率和房地產(chǎn)投資額情況（如圖1a所示）。研究期內(nèi)，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率不斷提升，由38.82%上升為48.5%。城鎮(zhèn)化率的提高與帶來房地產(chǎn)投資額規(guī)模的變化相伴而生，兩者變動(dòng)曲線基本保持一致。我們可以將房地產(chǎn)投資額變化分為三個(gè)階段：一是2010—2012年，房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)緩慢增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)年平均增長(zhǎng)461億元;二是2012—2015年，房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)階段年平均增長(zhǎng)595億元;三是2015—2016年，房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)平緩增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

2.全局自相關(guān)分析。接下來，對(duì)河南省各市進(jìn)行了全局自相關(guān)分析（如圖1b所示）。2010—2014年，空間差異性呈現(xiàn)變小—變大—變小—變大的趨勢(shì)。2014—2016年，空間差異性呈現(xiàn)變大的趨勢(shì)。2010—2016年，我們得到的Morans I值均為負(fù)值，也就是說，河南省各市的空間關(guān)系呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)性。這六年間，Morans I都在-0.2～-0.02之間，可以發(fā)現(xiàn)河南省各市之間的空間差異性很大，房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)出空間差異性很大的局面，說明河南省房地產(chǎn)投資受不同的區(qū)位條件影響，發(fā)展得并不均衡。

3.局部自相關(guān)分析。對(duì)河南省各市進(jìn)行了局部自相關(guān)分析，然后將高值與高值聚集區(qū)和低值與低值聚集區(qū)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，可以發(fā)現(xiàn)在2010—2016年間，低值與低值的關(guān)聯(lián)城市一直只有1個(gè)。高值和高值關(guān)聯(lián)的城市只有2010年和2012年存在為1。首先，低值—低值關(guān)聯(lián)類型，即房地產(chǎn)投資額在空間上是低值聚集的情況。在河南省分析區(qū)域內(nèi)是濟(jì)源市，且在七年的觀測(cè)范圍內(nèi)一直保持不變。這也說明在這七年的觀測(cè)區(qū)內(nèi)，河南省各市的房地產(chǎn)投資額變動(dòng)不是太大。其次，高值—高值關(guān)聯(lián)類型，即房地產(chǎn)投資額在空間上是高值聚集的情況。在種類型的房地產(chǎn)投資額空間差異性小，且會(huì)呈現(xiàn)空間的正相關(guān)，該區(qū)域周圍的房地產(chǎn)投資額數(shù)額都比較大。在觀測(cè)期內(nèi)，這樣的城市主要是周口市，該關(guān)聯(lián)區(qū)出現(xiàn)位置恒定不變。最后，其他關(guān)聯(lián)類型。包括了高—低關(guān)聯(lián)類型（即房地產(chǎn)投資額高值被低值包圍）和低—高關(guān)聯(lián)類型（即房地產(chǎn)投資額低值被高值包圍）。從上頁(yè)圖1c中可以看出，2013年、2016年的漯河市和駐馬店市;2014年、2015年的漯河市和周口市都是我們所說的低—高類型。2010年、2012年、2014年的鄭州市則屬于我們所說的高—低類型。整體來說，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因可能是濟(jì)源市屬于河南省的一個(gè)縣級(jí)市，位置偏遠(yuǎn)，位于河南省的邊界，發(fā)展并不迅速，經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及人口增長(zhǎng)所能帶來的多住房需求的動(dòng)力并不足，而鄭州市作為河南省的省會(huì)城市，發(fā)展迅速，會(huì)遠(yuǎn)超于周邊的城市，所以會(huì)出現(xiàn)高—低類型的出現(xiàn)。但隨著中原城市群戰(zhàn)略的提出，各個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的發(fā)展、城鎮(zhèn)化率進(jìn)程的不斷提升，房地產(chǎn)投資額的值也會(huì)不斷地上升，那么這種明顯的差異性會(huì)不斷縮小，所以這種高—低類型區(qū)會(huì)變少。低—低類型的出現(xiàn)可能是由于這些市位置較河南省中心發(fā)展地帶較遠(yuǎn)，中心地帶所產(chǎn)生的輻射作用鞭長(zhǎng)莫及，那么這些城市的發(fā)展速度可能不如其周邊城市的發(fā)展。所以，對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的拉動(dòng)力較周邊地區(qū)弱一些，會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)投資額不高聚集的現(xiàn)象。

4.房地產(chǎn)投資影響因素分析。一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要是受需求和資本多少的影響，當(dāng)需求量大、積累的資本多時(shí)，那么該產(chǎn)業(yè)會(huì)進(jìn)入一個(gè)發(fā)展的空前繁榮時(shí)期，如多該產(chǎn)業(yè)的需求量小、積累的資本也少，那么該產(chǎn)業(yè)可能不會(huì)發(fā)展成為太大的規(guī)模。這兩個(gè)因素哪一個(gè)缺少，都會(huì)影響該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。所以，在選擇房地產(chǎn)投資額影響因素時(shí)，從這兩個(gè)方面著手進(jìn)行考慮，并結(jié)合一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)等方面的因素來確定。本次研究選取人均GDP值、人口值、人均收入值、建成區(qū)面積值以及二次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占總產(chǎn)值的比重這5個(gè)指標(biāo)。通過分析發(fā)現(xiàn)人均GDP、人均收入、建成區(qū)面積、人口值均是房地產(chǎn)投資額的影響因素。其中，對(duì)房地產(chǎn)投資額具有較大影響的前兩位指標(biāo)為建成區(qū)面積和人口值。城市的不斷擴(kuò)張、人口數(shù)量增長(zhǎng)均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)起到一定的拉動(dòng)作用，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升也會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展。

三、結(jié)論

1.河南省房地產(chǎn)投資的空間集聚呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)性。河南省的房地產(chǎn)投資額具有空間差異性。河南省房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)波動(dòng)狀態(tài)的空間集聚。2010—2016年，周口市為主要的高值聚集區(qū)，濟(jì)源市為主要的低值聚集區(qū)，鄭州市為主要的高低聚集區(qū)，漯河市、駐馬店市為低高聚集區(qū)。

2.房地產(chǎn)投資額受多因素的復(fù)雜影響。人均GDP、人均收入、人口增長(zhǎng)、建成區(qū)面積均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生正相關(guān)的影響。其中，房地產(chǎn)投資額的前兩位影響因素是人口增長(zhǎng)和建成區(qū)面積。

四、討論

在城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)的現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)和城鎮(zhèn)化存在一定影響關(guān)系。更好地解決房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題，應(yīng)該可以為城鎮(zhèn)化的推進(jìn)帶來一定幫助。首先，我們要充分發(fā)揮地區(qū)與地區(qū)之間的聯(lián)動(dòng)作用，減少城市之間發(fā)展程度的差異性。其次，將房地產(chǎn)投資與地區(qū)實(shí)際情況結(jié)合，多角度全方位分析，從而制訂合理的投資計(jì)劃。另外，要做好房地產(chǎn)的保障性建設(shè)和質(zhì)量管控，為人們提供更好的住房條件。最后，我們要因地制宜，基于實(shí)際條件來進(jìn)行各個(gè)地市的房地產(chǎn)投資。

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