物業管理服務價格管理體制改革問題的分析

曾建文

（深圳市寶晨物業管理有限公司，廣東 深圳 518102）

引言

物業的定價向來關乎每個市民的切身利益，而在如今物業行業價格管理改革不斷深化的市場化浪潮下，仍然存在著許多挑戰等待被克服。

一、概況

各行各業都存在服務價格管理體制，小到日常生活用品，諸如蔬菜，大到如石油等的定價，而定價關系著國計民生，與每個老百姓的日常生活息息相關。物業管理行業自然也有其自身的定價機制。但是同其他各行業的定價規則一樣，都主要分為三種。

第一種主要是指政府主導定價，這種方式主要是指事先由物業公司相關部門向政府的物價部門來申報相關服務所需要的大致費用，在申報了相關費用之后，政府部門需要聽取各方面的意見，比如物價行業協會相關部門的意見以及物業公司的意見，充分聽取了相關的意見之后，政府的物價部門最終決定價格的制定。當然，這種定價方式主要局限在日常生活用品上，在物業管理行業來說，采用政府定價的主要是一些基礎的服務項目。在這種定價方式下，對價格采取的調控方式主要是政府方面的法律或者行政手段。第二種主要是指政府指導定價，顧名思義，這種方式指的是政府起指導作用，而不是制定主體，在這種情況下物業公司需要在政府給定的范圍內制定價格，最后向物價部門申報，然后由其審批。這種定價方式主要是依靠兩只手的結合，即宏觀調控與看不見的手也就是市場經濟的結合產生作用[1]。第三種定價方式則指的是由物業公司自己定價，在這種情況下，由物業公司自己與業主協商決定價格，然后報政府備案，使用經營者定價的項目主要是一些附加項目或者增值項目，而不是最基礎的服務項目，因此，是由市場經濟主導的，政府不參與調控。

二、當前物業服務價格管理體制存在的問題

在市場經濟與政府調控的大背景下，物業行業的定價管理為這個行業的發展有著積極意義。但是在運行了這么長的時間后，也難免出現一些不可避免的弊端。

（一）在經營者定價模式的附加服務項目中，難以實現公平競爭

原則上經營者定價模式中，物業公司是應該和業主進行充分協商，以達成協議，按照市場供需決定關系，但是實際上業主是基本沒有機會選擇的，由于地域的限制，物業公司是固定的，只能選那一家，這并沒有給客戶可以選擇的權利，最終的結果就并不是物業公司之間可以公平競爭，而是各自壟斷，雖然還要報物價部門備案，但是這也控制不了太多。所以最終很容易導致霸王條款。

（二）政府定價未考慮社會成本，影響物業服務質量

在基礎服務項目的政府定價中，政府都是根據企業申報的成本來定價，這樣一來，這就屬于僅僅看重個別勞動成本，但忽視了社會成本，好的物業公司就無法因此獲利。社會成本才是整個行業需要為物業建設付出的平均努力，這樣才會促進物業公司的發展。優秀的公司的個別生產成本是低于社會承辦的，所以會盈利，但是政府定價的時候，雖然會聽取行業意見，但是總的來說，還是并沒有按照社會成本。這樣，每個物業公司的盈利剛剛覆蓋各自的成本，這樣就會導致物業服務與其價格不相匹配，物業公司就沒有動力將基礎服務項目做大做好以參與市場競爭，業主也就無法享受到高質量的基礎物業服務。

（三）相關立法執法機制不完善

當前針對物業服務收費的規定有《物業服務收費管理辦法》，這對當前的物業服務的質量狀況和基礎價格做出了大致規定，但是由于不具備實踐性，規定過于籠統，所以實際上并不具有可操作性[2]。因為物業公司往往是按照幅度浮動的上限收取，所以業主和客戶并不能收到與價格相符合的服務。同時，由于法律規定的過于空泛，因此一些具體的定價基準、罰金等等都并未被規定其中，現實中就無法按法律規定辦事。同時，另外一個重要的問題是，一般執法的依據都是一些規范性文件或者層次較低的法規，由此，必然產生缺乏執行主體以及執法困難的問題。

三、應對策略

（一）適當賦權給物業行業協會

在政府定價或者指導價的范圍內，其實可以適當放權給行業協會，因為行業協會相較于政府物價部門會更了解物業管理行業的情況，更有可能做出合理的定價，尤其是在政府不了解相關行業的社會成本的情況下，賦權給行業協會可以使物業企業的價格與服務質量更加匹配，推動物業公司升級服務質量，客戶也會有更好的服務體驗[3]。

（二）健全相關法律法規

法律法規的健全是加強物業服務定價監管的重要環節，首先要注意的是法律法規要細化，不能出現執法主體不明確的情況。一旦執法主體不明確就會出現執行難的情況，物業行業的定價監管就無法落到實處。同時，應該盡量提高直接法源的相關層級，因為法律的層級太低會使得法律的執行力變低，也會造成有法不依的狀況，尤其是如果法律法規僅僅局限在規范性文件上，那么也許就會成為一紙空文。

（三）健全物業企業對內價格管理制度

物業企業除了應該對外積極與地方政府物價部門磋商以外，對內也應該加強管理制度[4]。在當前新的經濟形勢下，企業對于價格制定的話語權上升，價格管理體制的改革也不斷深入人心，那么在企業內部，就應該加強相應管理制度的建設。企業應該有專門的部門和人員研究價格制定與管理，促進企業內部在價格管理方面的專業化和制度化。最重要的一點是，企業應該注意搜集市場價格波動信息以及國家相關法律法規的出臺情況，以在企業內部進行相關制度建設，推動定價管理的專業化和制度化。

四、結束語

在新形勢下，政策和市場都隨時在變，物業行業的價格管理機制也應當應時而變。在市場化的浪潮中，物業公司最要緊的就是在內部加強價格管理制度的建設，以適應市場波動和國家政策的變化，同時，也要不斷和外界磋商溝通，以期完善公司乃至整個行業的價格管理體制。