當前形勢下房地產成本核算存在的問題與對策研究

解紅

關鍵詞：房地產? 成本核算? 問題? 解決對策

當前形勢下正面臨著我國經濟轉型與企業之間的競爭壓力加大，唯有進行開源節流，強化成本核算，才能夠使得企業獲得更大的利潤空間。本文首先剖析了當前形勢下我國房地產企業成本核算存在的突出性問題，然后據此提出了具體的問題解決措施，從而促進房地產企業高效發展及進步。

一、房地產企業成本核算的主要內容概述

房地產成本核算主要指的就是房地產企業在開發相關房地產產品過程，所支出的所有費用根據成本項目加以分配、歸集等，然后將房地產開發項目總成本與單位建設面積成本加以計算的一個過程。要將房地產開發產品的成本進行規范化核算，首先需要對房地產項目開發產品成本的類型加以明確，這樣才可以將成本準確地加以核算。

根據用途劃分，可以將房地產開發產品成本分成如下幾個方面的類型：（1）土地開發成本。主要指的就是房地產開發企業建設場地所產生的各項費用地總支出;（2）房屋開發成本。主要指的就是房地產開發企業對各種房屋，如：商品房、代建房等加以開發，從而在這個過程中所產生的各項費用的總支出;（3）配套設施開發成本。主要指的就是房地產開發企業開發的可以有償轉讓的大配套設施與無法進行有償轉讓、無法直接計入開發產品成本的公共配套設施所產生的各項費用的總支出;（4）代建工程開發成本。主要指的就是房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除了土地、房屋及其他相關工程以外所產生的各項費用的支出。

二、當前形勢下房地產企業成本核算存在的問題剖析

（一）成本核算口徑不規范

由于房地產企業開發時間比較長，成本核算類目非常繁雜，對房地產企業財務管理水平與財務人員工作能力具有一定的要求，使其在開展成本核算過程中常常存在口徑不統一的問題，對相關項目開發成本優化配置綜合成效產生了較大的影響，從而使得成本核算結論完全喪失了一定的參考價值。

（二）成本支出與開發項目決算之間不相符

為了有效提高企業的經濟效益，房地產開發企業會在一定的條件下，同時將若干房地產項目進行開發，如別墅、經濟適用房、商住兩用房等項目，但是上述各種類型的房地產開發項目對市場、開發周期、使用用途、土地出讓價格等方面的要求均存在一定的差異性。雖然這些房地產開發項目存在著一地成本核算差異，然而某些房地產企業為了將核算環節加以縮減，使得成本核算難度降低，將傳統的成本核算思維與體系加以摒棄，將成本分配比率盲目進行調整，使得若干開發項目成本核算會交織于一體，從而導致成本支出與開發項目決策之間不相符等方面的問題產生。

（三）將成本核算類目存在虛列的現象

由于房地產開發項目周期比較長，加上其資金運營體系比較繁雜，嚴重阻礙了成本核算工作的順利推動與實施。與其他類別的企業相比，房地產開發企業同樣需要比較長的時間來實現成本核算的目標。在這個過程當中，往往會存在很多潛在的因素對企業成本核算產生影響。

（四）財務人員素質水平普遍不高

當前形式下，房地產企業財務人員素質水平普遍不高，若沒有相關制度作為制約，那么在成本核算過程中，往往出現由于各自工作習慣、工作經驗以及業務判斷等方面的原因，跟著自己的感覺走而開展相關工作，從而使得房地產企業成本核算工作變得非常混亂，對房地產企業造成極大的影響。

（五）成本調劑隨意性較大

在同一個年度，房地產企業往往存在很多不同項目同時進行滾動開發，由于各個項目所處的位置、土地價格等方面的內容均存在著較大的差異，導致各個項目利潤空間也存在著較大的差異性。

三、當期形式下房地產企業開展成本核算的具體對策

（一）強化成本核算制度建設

對于大多數房地產企業而言，應該構建一套完善的成本核算制度，以規范企業的成本核算，從而確保成本核算的資料更加真實可靠，使得成本核算水平以及會計信息質量水平顯著提升。應按照企業自身的發展規模以及房地產開發項目的基本特征，科學合理地對會計結構進行設置，配備合適的會計工作人員。在成本核算過程中，對成本核算對象加以明確，設置合理的賬簿，使用合適的方法將成本費用進行歸集以及分配等，將工程項目決算及時加以辦理，從而確保最終計算出開發項目總成本以及單位建筑面積成本的準確度，而且也可以為土增稅以及房地產企業所得稅的計算提供一定的參考依據。

（二）不斷完善房地產企業內控體系

完善房地產企業的財務內部控制和管理體系，就要對房地產企業財務管理系統加強控制和管理，明確可行的計劃和控制目標，根據制定的目標以及規定實施，對于實施過程偏離目標的行為及時調整，提高房地產企業單位實施財務內部控制工作在市場經濟中的競爭力，把房地產企業的經濟效益提高，減少房地產企業的財產損失，不斷地提高資金使用效率。

（三）強化相關工作人員的素質水平

房地產企業若要提高財務內控工作水平，構建規范化、完整性的財務內控體系，那么首要做的就是提高工作人員的素質水平。房地產企業可以通過定期組織工作人員參加培訓學習、繼續教育等方面的方式，積極提高工作人員的素質水平，從而提高財務內控工作水平及財務內控執行效率。

（四）將成本分配方法加以明確

為了有效保證房地產企業成本分配的合理性，需對房地產開發項目創建結構、性質以及時間等方面加以確定。房地產項目呈現出多元化的特征，某些項目已完全竣工，然而某些項目仍然處于施工狀態，某些項目成本會服務于全部項目，然而某些成本只有個別項目的收益。因此，財務人員應該詳細地對成本分攤進行劃分，而且還可以進行簡化分配，對金額進行統一標準的處理。

四、結束語

綜上所述可以得知，當前形勢下房地產成本核算存在著諸多方面的問題亟待解決，諸如：成本核算口徑不規范、成本支出與開發項目決算之間不相符、將成本核算類目存在虛列的現象、財務人員素質水平普遍不高、成本核算周期不夠確切、成本調劑隨意性較大等方面的問題。對此，應該采取有效措施對上述問題進行解決，以提高房地產企業成本核算水平，促進房地產可持續發展與進步。

參考文獻

[1]陳小玉.房地產開發成本核算方法及成本控制對策研究[J].企業改革與管理，2018，（24）.

[2]張芳銳.房地產開發企業成本核算存在的問題及對策分析[J].中外企業家，2016，（19）.