2019年中國樓市十大懸念

大偉看樓市

2019年已經過去了3個半月，對于2019年來說，很可能是過去10年最難判斷房地產市場走勢的一年。

一方面，房地產企業特別是龍頭房企規模逐漸出現了觸頂跡象；另外一方面，全國房地產市場銷售面積也出現了40多個月的同比首次下調。

在這種情況下，總結一下2019年樓市的十大懸念是什么。

第1大懸念：房價會不會出現明顯下調？

2月份，據統計局初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京下降0.2%，上海和廣州分別上漲0.3%和1.1%，深圳持平。二手住宅銷售價格環比上漲0.1%。其中，北京和深圳分別上漲0.2%和0.5%，上海和廣州分別下降0.1%和0.2%。

31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅連續3個月相同；二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅與上月相同。

從整體市場看，全國大部分城市明顯分化。

第2大懸念：小陽春會不會蔓延？

從全國看，購房人心態轉為樂觀的主要為一線城市以及部分二線熱點城市。具體有：北京、上海、深圳；合肥、濟南、南京。

市場可以確定的3月肯定不會差，因為沒有增量入市。

最近市場的消息主要集中三方面：部分城市特別是去年跌了的都在人造小陽春，信貸寬松是主因，后續能不能持續，要看3月和4月的信貸政策。

第3大懸念：誰會第一個松綁限購？

穩地價、穩房價、穩預期，是2019年下半年房地產政策的主要基調。

整體看，2019年穩定房地產發展將成為政策趨勢。房地產市場也再次提出了穩地價、穩房價、穩預期。從2018年年中明確的“穩地價、穩房價、穩預期”的全面調控要求，對調控不力的城市繼續問責。

穩定其實是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌也同樣不是穩定。

最近已經出了高碑店這樣明顯松綁人才的限購城市，那么2019年第一個明確松綁限購的城市會是誰？

第4大懸念：房地產稅到底如何？

穩步是指有把握地按一定步驟進行，穩妥、穩當、可靠的意思。

兩個詞的對比，很大程度上是代表房地產稅逐漸進入制定程序中。

房地產稅落地的速度預期在加快。房地產稅是一個綜合性概念，一切與房地產經濟運行過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。在我國包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。這也意味著很多人說的“房產稅”其實是“房地產稅”的一個組成部分。

過去幾年，房地產調控與以往出現了明顯質變。各種房地產調控從過去的“限”為代表的短效機制向長效機制轉變。

但注意了，穩步推進下的房地產稅還需要一定時間。立法過程較長，3年內落地執行的可能性不大。房地產稅目前在積極準備草案階段，那么2019年最大的懸念是，到底什么時候會提交草案？

第5大懸念：三四線城市會不會出現明顯調整？

三四線城市房價在棚改貨幣化逐步退出后，面臨一定的調整壓力，尤其是缺乏經濟基本面支撐、前期房價漲幅過大、土地供應較為充足的三四線城市，房價調整幅度可能更大一些。

2019年豬年中國房地產市場主要看三四線城市，在春節期間就體現了出來。對比2018年春節期間三四線城市的活躍，2019年整體看，返鄉置業明顯退燒，購房者愈加理性，大部分三四線城市的市場成交均比去年開始降溫。

大部分三四線城市樓市在2019年春節期間開啟了觀望+有價無市的現象，這也使得很多重倉三四線城市的房企開始銷售乏力。

2019年樓市除非信貸政策出現明顯轉向，否則三四線城市進入明顯調整期的可能性越來越大。

第6大懸念：會不會有城市開始松綁首套房購房資格認定

不要老看動不動幾個小銀行房地產貸款，房貸利率+首套房認定標準。

本來這些銀行也沒什么房地產貸款業務。歸根結底，房地產貸款的業務集中在幾個國有大行，在市場火爆的時候，有些外資股份銀行也會因為資金成本的原因而有布局。但歸根結底，市場90%以上的份額在工農建交等幾個大行。這些銀行的利率情況、房貸放款情況代表了市場。

其他銀行的房貸政策一點市場意義沒有。核心是要看首套房購房資格認定，首付比例。對于一二線城市來說，也同樣存在這個問題，如果認房又認貸不松綁，市場不可能有本質的變化。

第7大懸念：租賃價格是漲還是跌？

2018年大部分人都看到了7月、8月一次明顯的租金上漲，對于2019年來說，公寓企業依然在大規模融資與擴展。但從經濟角度看，漲幅放緩下，年輕人收入漲幅并沒有增加，這種情況下，2019年房租會如何走？

第8大懸念：哪個城市圈會比較活躍？

城市級別這個概念失效了，一二線和三四線的劃分意義不大，反而是城市圈、城市群會成為房地產投資的熱點。

中國房地產還遠遠沒有到崩潰的時候，因為城鎮化率、戶籍人口城鎮化率，兩者之間存在著十幾個百分點的差距。這其中，除部分城市落戶難外，大部分都是買不起房的打工族，需求基礎依然存在。

第9大懸念：商住房還能不能買？

從這幾天市場走勢看，暫停了一個月的商辦簽約逐漸恢復，但調控的重壓依然針對開發商手里持有的物業。廣州松綁了部分商辦，那么其他調控嚴格的城市，會不會在2019年出現后續商辦政策，是不是會按照老房老辦法、新房新辦法？

第10大懸念，即一個最大的懸念：你還會不會買房？

不論你是不是承認，中國經濟已經是房地產經濟，所有人不論你買房還是不買房，都已經被房地產綁架。它牽動著金融系統、民生領域和國民經濟大局，誰也不可能保證自己完全踏準，在房價波峰波谷完成資產轉移。

中國房地產市場短期看政策、中期看政策、長期還是看政策，那么政策有什么邏輯？其實，歸根結底還是看經濟發展，GDP漲幅6%，這個臨界點是會不會刺激房地產的關鍵。我認為，對于普通人來說，2019年選擇一個之前調整過價格的市場置業，風險要遠遠小于進入股市。