廣西房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況與趨勢分析

房地產(chǎn)業(yè)日益成為宏觀經(jīng)濟的主要層面。近年來各大城市房價快速上漲，全國一線城市房價漲幅迅猛。廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，近年來，廣西房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，2017年，房地產(chǎn)開發(fā)投資2683.48億元。廣西房地產(chǎn)投資多集中于南寧、柳州及桂林三大城市，大小城市房價差異明顯，南寧等大城市房地產(chǎn)投資增長迅速。房地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟的重要部分，保持房地產(chǎn)業(yè)與地區(qū)經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展已成為地方政府工作的重要任務(wù)。對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的研究具有理論與實踐意義。

一、廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段

我國將房地產(chǎn)業(yè)化為第三產(chǎn)業(yè)，根據(jù)其類型分為土地市場，居住物業(yè)市場，工業(yè)物業(yè)市場及商業(yè)物業(yè)市場。房地產(chǎn)業(yè)具有位置固定性，明顯的區(qū)域性，產(chǎn)業(yè)鏈長，周期性，高資金密度高風(fēng)險性等特點。房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要部分，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)，其健康發(fā)展能促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。

廣西改革開放后的經(jīng)濟發(fā)展與國內(nèi)大多地區(qū)同步。1985年后，廣西深化農(nóng)村改革，進一步完善了以家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制為主經(jīng)營體制。改革開放以來，廣西經(jīng)濟基礎(chǔ)十分脆弱。廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展始于上世紀70年代末。

1979年-1990年為廣西房地產(chǎn)業(yè)的萌生階段，1979年，政府撥款在柳州等地建房進行首例房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。1988年，廣西房地產(chǎn)制度改革起步。1989年，廣西政府確定南寧、桂林等地作為首批改革試點單位。1991年-1998年為廣西房地產(chǎn)業(yè)的起步階段，此時期房地產(chǎn)經(jīng)歷了投資過熱后的調(diào)整，1992年為地區(qū)房地產(chǎn)投資的高峰，導(dǎo)致局部地區(qū)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的出現(xiàn)。廣西沿海城市出現(xiàn)了嚴重的房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫。1993年隨著國家的宏觀政策調(diào)控，逐漸進入調(diào)整平穩(wěn)期。但在1995年后連續(xù)出現(xiàn)4年的負增長[1]。1998年廣西政府印發(fā)關(guān)于推動城鎮(zhèn)住房制度改革的辦法，明確提出自1999年廣西停止住房實物分配。1999年至今為房地產(chǎn)加快發(fā)展期。1999年后，廣西房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大。2003年同比增速高達58.9%，2017年，廣西住宅投資達1983.52億元。商品房銷售面積為5170.99萬平方米。

廣西房地產(chǎn)市場整體處于快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟增長是推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要力量。某地區(qū)城鎮(zhèn)化率為30%時，城鎮(zhèn)化處于高速發(fā)展階段。某地人均GDP為3000美元時，地區(qū)房地產(chǎn)處于加快發(fā)展階段。2015年，廣西城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)化率為48.8%，廣西城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展處于快速推進階段，在未來較長一段時間內(nèi)，廣西房地產(chǎn)市場仍將處于快速發(fā)展階段。

二、廣西房地產(chǎn)業(yè)市場現(xiàn)狀

2011年以來，廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長率為6.2%。低于地區(qū)年均GDP的增速。此期間房地產(chǎn)投資額占固定投資比下降到11.76%。可見廣西房地產(chǎn)投資總體平穩(wěn)。2016年后，南寧、崇左等地房地產(chǎn)投資保持較高速度增長，來賓、河池等地增速放緩。梧州市同期房地產(chǎn)投資下降14.84%。

2011年以來，廣西房地產(chǎn)銷售面積保持年均4.68%的小幅增長。同時期商品房竣工面積降幅達23.29%，表明廣西房地產(chǎn)銷售形勢良好，房地產(chǎn)市場工序形勢指標竣工銷售比指標數(shù)值總體處于下跌趨勢。

廣西境內(nèi)14地級市商品房銷售情況存在較大差異，各地房地產(chǎn)市場規(guī)模差距較大，南寧商品房銷售量占全區(qū)總銷量的28.4%，柳林、玉林等地商品房銷售量與其接近，占全區(qū)總銷量比重的10%左右。貴港、欽州、來賓等地銷量比約5%[2]。各地房價區(qū)域差異顯著。南寧、柳州兩地房價處于全區(qū)最高水平，均價在6600元/M3以上，桂林、北海房價在4000元/M3左右，賀州，來賓兩地均價處于全區(qū)最低水平，低于3000元/M3。2016年后，南寧、崇左、梧州等地商品房成交量明顯增長。崇左市商品房成交量同比增長25.3%。同期北海，桂林分別增長17.68%，14.5%。

近年來，隨著廣西國民經(jīng)濟與社會的發(fā)展，在國家系列房改配套政策指導(dǎo)及省委政府正確領(lǐng)導(dǎo)下，廣西住房分配制度改革深入推進，適合廣西地區(qū)的城鎮(zhèn)住房制度基本形成。房地產(chǎn)市場供求總量基本平衡，價格基本穩(wěn)定。初步形成了存量與增量聯(lián)動的居面。住房公積金制度基本進入法制化軌道，經(jīng)濟適用房建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展。房地產(chǎn)市場總體趨勢向好[3]。

三、廣西房地產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展中的問題

廣西房地產(chǎn)業(yè)同全國范圍及周圍省市區(qū)相比，房地產(chǎn)開發(fā)尚存在一定的差距。廣西房地產(chǎn)投資規(guī)模處于全國中下游水平。房地產(chǎn)投資規(guī)模在全國的比重仍偏低。開發(fā)投資規(guī)模同比閩、贛低2.1，0.3個百分點。

廣西商品房價格在全國處于中上水平，商品房均價較全國平均水平低752元/M3，在全國各地房價排名第10。上海房價最高，北京，廣州居于其次。

其下為津，浙，蘇，閩，遼，瓊。廣西商品房售價居于西部各省市區(qū)第一。廣西住宅商品房均價較全國水平低796元/M3高于湘贛地區(qū)，位局西部第二，僅次于云南。

相關(guān)調(diào)查統(tǒng)計表明，廣西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在數(shù)量及資質(zhì)等級方面與各省市區(qū)存在較大差距。廣西一二級企業(yè)房地產(chǎn)僅占全部房地產(chǎn)企業(yè)的1.9%，居于全國末尾。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模低于全國平均水平。位居全國第19名[4]。廣西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)實力有待進一步提升。

影響廣西當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的突出問題主要為商品房價格偏高，開發(fā)結(jié)構(gòu)矛盾突出，地區(qū)發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)市場秩序不規(guī)范等方面因素。廣西房地產(chǎn)銷售價格在全國排名中位居中上水平，均價居于全國第十，房價與居民年均收入比遠超國際通行的合適水平，不同程度的抑制了居民對住宅需求的增長。

目前廣西房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，但市場供給結(jié)構(gòu)失衡問題突出，非住宅商品房開發(fā)過快，廣西商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資增幅為各類型房屋建筑首位。經(jīng)濟適用房投資比偏低，廣西經(jīng)濟適用房占房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)比重的1.3%。

房地產(chǎn)開發(fā)重要集中在經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)，其他城市經(jīng)濟總量較小，導(dǎo)致地區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展失衡，南寧開發(fā)規(guī)模占廣西總量的四成。其他大多地區(qū)城鎮(zhèn)尚處于起步階段。受開發(fā)輕管理思想影響，廣西房地產(chǎn)市場存在的問題矛盾日益突出。房地產(chǎn)市場不規(guī)范，挫傷了消費者購房積極性，影響了地區(qū)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

四、廣西房地產(chǎn)市場未來發(fā)展策略

當前廣西房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展基本協(xié)調(diào)均衡[5]。但廣西房地產(chǎn)發(fā)展歷史較短，隨著發(fā)展的深入，逐漸暴露了一些問題。廣西房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展失衡原因為各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展綜合實力差異影響，區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境差異影響及其他因素。

廣西部分地區(qū)土地價格增長過快原因為外地開發(fā)軍團進入，土地競拍競爭激烈，使得城市土地價格呈現(xiàn)過快上漲勢態(tài)。非理性競爭是導(dǎo)致廣西土地價格過快增長的重要因素。南寧商業(yè)地產(chǎn)短時間內(nèi)迅猛發(fā)展，其得益于政府政策的引導(dǎo)，及商品房地產(chǎn)開發(fā)利潤高于普通住宅利潤。

建議廣西房地產(chǎn)加快對區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)健康發(fā)展，完善地區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)域性發(fā)展戰(zhàn)略。根據(jù)不同區(qū)域做出不同的發(fā)展戰(zhàn)略，通過發(fā)展控制與平衡政策逐步減少區(qū)域間的失衡問題。經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)今后應(yīng)充分發(fā)揮市場機制作用，使房地產(chǎn)開發(fā)適應(yīng)市場需求變化。經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)可充分利用目前國家出臺的系列政策，加強經(jīng)適房建設(shè)力度。進一步規(guī)范土地市場，建立科學(xué)的用地供應(yīng)機制，實行嚴格的土地管理制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)商理性競爭。

五、結(jié)語

本文對房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟間的協(xié)調(diào)關(guān)系進行了理論構(gòu)架，通過房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展理論，對廣西房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來趨勢進行了研究分析預(yù)測，廣西房地產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，在地區(qū)政府相關(guān)政策指導(dǎo)下取得了長足的發(fā)展。但當前廣西房地產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展中仍存在一些突出問題，有待認真研究分析其中原因，采取有效的針對性措施，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。推動地區(qū)經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。