土地儲備后土地平整的相互聯(lián)系及存在問題

文峙 黃彬

【摘 要】地籍管理中城市土地儲備制度是城市土地使用制度改革的一種新嘗試，它對于城市土地市場的健康、規(guī)劃發(fā)展、促進城市土地市場的優(yōu)化配置具有積極作用。但是出現(xiàn)在土地儲備后所需要進行的土地平整是否按照要求完成、是否對收購土地由一級開發(fā)環(huán)節(jié)達到熟地標準等一系列相關問題引起社會上的廣泛注意，分析這些問題并探討解決措施。

【關鍵詞】城市;土地儲備;土地平整;存在問題;解決措施

一、關于對地籍管理、土地儲備的相關理解

地籍管理：中國內(nèi)地的土地儲備制度采用政府收購生地，即未完成拆遷、缺少水電氣熱等基礎設施的土地，而后經(jīng)一級開發(fā)環(huán)節(jié)達到熟地標準，即土地平整，水電氣熱等基礎設施齊全后，由招、拍、掛投入土地市場的開發(fā)模式。

土地儲備是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃的要求，土地儲備機構(gòu)通過征用、收購、置換、收回、轉(zhuǎn)制等方式取得土地，直接或者對土地進行適度開發(fā)整理后儲存起來的過程，土地儲備工作重點為土地取得與收儲。

二、關于當下對土地儲備的意義、需求分析

地籍管理工作包括土地登記、土地確權(quán)與爭議調(diào)處、土地調(diào)查、土地遙感監(jiān)測、土地統(tǒng)計、地籍信息系統(tǒng)建設和地籍檔案管理等。地籍管理規(guī)范化建設是將地籍管理各項工作與相應的法律、法規(guī)、規(guī)章、技術規(guī)定等認真檢查、對照、完善，使各項地籍管理工作規(guī)范化、制度化的過程，是加強耕地保護和規(guī)范土地市場的重要手段，也是檢查各項地籍管理工作落實情況的重要措施。對于全面提高全省地籍管理水平，依法行政，滿足社會經(jīng)濟發(fā)展和國土資源管理的需要具有重要意義。而土地儲備在地籍管理中扮演著重要角色。

開展地籍管理規(guī)范化建設是為了進一步強化地籍管理工作，以擴大地籍管理的覆蓋面，促進地籍管理工作健康發(fā)展，更好地為國土資源調(diào)查、規(guī)劃、管理、保護和合理利用服務，社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展服務。地籍管理規(guī)范化就包括國家及地方對地籍管理的明文規(guī)定及條例文件。

三、土地平整項目的基本概述

城市建設用地整理，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)對經(jīng)過長期歷史變遷形成的城市土地利用的重新安排和布局。城市建設用地整理的產(chǎn)生主要是為了治理城市土地利用過于分散、整體效益差和效率低等弊病，它是從城市規(guī)劃和投資的需要出發(fā)，通過權(quán)屬轉(zhuǎn)移來重新界定地塊的范圍，達到改善并凸顯其經(jīng)濟價值的目的。城市建設用地整理的內(nèi)容有：

1、舊城改造

此片區(qū)域是城市建設用地的重要內(nèi)容，應特別注意對于歷史文物的保護，應該考慮如何讓歷史文物與現(xiàn)代化建筑之間和諧統(tǒng)一地構(gòu)成整個城市景觀，不能讓歷史古跡變得與現(xiàn)代化建設風格迥異。

2、開發(fā)區(qū)建設

開發(fā)區(qū)的建設成為城市化進程加快的一個重要原因。但是，我國現(xiàn)有的開發(fā)區(qū)存在非理性的開展狀態(tài)，例如大面積屯田、多征少用，規(guī)劃失控、布局不合理等問題，所以應該在開發(fā)過程中，注重基礎設施用地的合理布設。

3、閑置土地盤活，控制城市無序蔓延

在城市化進程的外延式發(fā)展使城市土地利用低效，出現(xiàn)不少閑置土地，這一方面是城市發(fā)展的錯誤指導思想所致，一些城市發(fā)展時盲目追求外延式擴展。

在我國城市建設用地整理整理主要由政府牽頭完成，設計項目具有時期長、資金量大、計劃性強等特點，所以城市建設用地的整理的程序分為以下幾步：

1、選定市地整理的目標區(qū)

盡可能收集有關土地利用的社會、自然、經(jīng)濟信息，分析研究土地整理的潛力。仔細做好各方案的可行性研究。準備土地整理的資金和技術條件，確定土地整理的目標和要求。

2、擬定城市建設用地整理規(guī)劃、報批公告

對選定目標區(qū)域，根據(jù)可行性研究的成果和收集的相關資料，擬定整理規(guī)劃，并廣泛征求各方尤其是土地使用者的意見，修改并并完善規(guī)劃設計，報有關部門審批。

3、整理的前期準備

首先確定實施方案，確定實施的工程隊，編制工程進度計劃，落實各項資金，做好技術準備和各部門的協(xié)調(diào)。

4、估計整土地整理的前后地價，安排資金利用計劃

需提前測量調(diào)查區(qū)域內(nèi)的土地使用現(xiàn)狀及權(quán)屬情況，編造清冊以備考。

5、落實整理的具體實施安排

做好拆遷以及有關拆遷安置工作，在工程結(jié)束后，進行土地評估后重新分配土地，完成城市土地整理。

6、地籍管理

上一步完成后變更地籍權(quán)證并登記，換發(fā)土地使用權(quán)證書。

7、財務結(jié)算，費用分擔，資料總結(jié)

由此可見，城市土地整理的程序是十分冗雜的，也是十分需要反復論證的，在過程很復雜的各個土地整理的項目中，必然會出現(xiàn)許多問題。

四、土地儲備與土地整理的相互聯(lián)系、出現(xiàn)問題以及解決措施

土地儲備與土地整理在概念上是屬于兩種不同的概念，但是在進行過程中，卻又包含其中，在進行土地儲備中是需要進行土地平整，這可以說是大概念下包含小概念，是有上下之分的，但是卻有緊密聯(lián)系。

這便是出現(xiàn)的第一個問題：各部門之間的協(xié)調(diào)、政府領導機構(gòu)以及承包方對土地儲備、土地平整的影響。這是政府公共項目普遍存在的一個問題，政府立意不明，指標不明朗清晰，部門之間互相推卸責任，導致工程項目無法按時達標完成，導致“豆腐渣”工程，不利于之前之后的工作進行與完。對于承包方，首先是以次充好，不按照規(guī)劃設計要去來完成項目，同樣會導致相同的結(jié)果。對于這個問題，首先應該完善其體制，健全其相關法律，做到有法可依，有法必依。其次是細致完成對此片區(qū)域的設計規(guī)劃，目標要求明了，政府各部門之間的需要積極參與配合協(xié)調(diào)，成立相關職能單位或者監(jiān)督單位，專職對此類項目進行負責監(jiān)察監(jiān)督，對發(fā)包方嚴格要求，拒絕不合格項目的發(fā)生。

對于規(guī)劃設計的相關問題，相關土地儲備和土地平整是有一定的未來規(guī)劃設計的，我們在完成相關設計之前，就應該考慮此次規(guī)劃對此片區(qū)域的未來影響，是否符合當?shù)氐幕厩闆r，需要達到此片區(qū)域的最大利用效用，滿足當?shù)匦枨蟆τ谶@個問題就需要對前期準備工作進行分析討論，做到物以所用，發(fā)揮最大的經(jīng)濟效益、生態(tài)效益、社會效益。

地籍管理中城市土地儲備制度是城市土地使用制度改革的一種新嘗試，它對于城市土地市場的健康、規(guī)劃發(fā)展、促進城市土地市場的優(yōu)化配置具有積極作用。我們更應該去重視地籍管理中的土地儲備及過程中的土地平整，解決其相關問題，達到部門之間最好的默契度，完成高質(zhì)量高品質(zhì)的工程，達到人與自然和諧相處，社會經(jīng)濟穩(wěn)步上升。

土地儲備在當下是具有重大意義以及巨大需求的。在對于人們的生產(chǎn)生活成為了不可或缺的一部分，對社會經(jīng)濟發(fā)展，對保護生態(tài)環(huán)境起著至關重要的作用，土地儲備更應該重視，完善其基本制度，對儲備土地進行土地利用分析，對儲備土地進行未來用途設計規(guī)劃，解決其與地籍管理和土堆平整之間的上下聯(lián)系的矛盾基本問題，調(diào)節(jié)后期土地平整，合理滿足未來規(guī)劃。

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作者簡介：文峙，男，土家族，湖北利川人，重慶工商大學旅游與國土資源學院土地資源管理專業(yè)本科生，研究方向：土地儲備與整平。黃彬，男，漢族，重慶豐都人，重慶工商大學旅游與國土資源學院土地資源管理專業(yè)本科生，研究方向：土地儲備與整平。