中美貿易戰背景下對我國房價的影響與短期預測

周澤海

【摘 要】本文對中美貿易戰背景下對我國房價的影響的分析與近期從政治局會議重提房住不炒，國家提出“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”可得出我國房價將在短期內面臨一個下行的壓力。

【關鍵詞】中美貿易戰;我國房價;影響;短期預測

一、問題背景

2018年7月6日，在北太平洋上，一艘名叫“Peak Pegasus”的貨輪正滿載著價值2000萬美元的大豆全速地沖向中國大連，她日夜無休地飛奔著，其目的是為了趕在中國對美國貿易反擊戰落地之前交付完船上的大豆。而在她的背后，是東西方兩個超級經濟體的碰撞，是新興大國與傳統霸主的博弈。

2018年上旬，美方率先對我國商品進行301調查。并以中國企業不遵守知識產權等原因為由，向中國對美出口商品征收懲罰性關稅。隨后，我國政府立刻響應，一方面開始與美方積極接觸，摸清對手的底牌。另一方面，我國也開始準備進行貿易反擊戰。打，奉陪到底，談，大門敞開。歷史的經驗證明，貿易戰沒有贏家，但美國此次蠻狠粗暴地對我國發起貿易戰，其意在妄想一舉打掉中國制造2025，打掉我們改革開放以來的經濟成果，以鞏固其自身超級大國的地位。美國來勢洶洶，隔著太平洋都能感覺得到其囂張氣焰。古人有云，打得一拳開，避得百拳來。中國從未畏懼過任何形式的戰爭。同樣，面對貿易戰，中國也以強有力的手段進行還擊，不論是對大豆等農產品加征關稅，精準打擊特朗普政府的票倉，亦或是在WTO中對美國的不正當行為提起訴訟。都是對美國擅自發起的貿易戰的強硬回擊。中美貿易戰的一年以來國內各項經濟數據均穩中向好，經濟發展穩定，我國繼續推進更大程度的改革，釋放改革紅利以對沖貿易戰帶來的影響。以上為中美貿易戰背景，本文將論述中美貿易戰對我國房價的影響與短期預測。

二、中美貿易戰背景下對我國房價的影響與短期預測

筆者認為中美貿易戰背景下，我國房價將在短期內面臨一個下行的壓力。這里以廈門做例子，同樣如果拿國內一線或是強二線城市作比較，我們會發現，中國的房價有很強的周期性，那就是三年左右會經歷一個小周期，包括上漲、拐點、橫盤或者陰跌。

首先，我國從2014年6月一直到現在，已經在經歷一個出口增長乏力、外資撤退、美元走強的大環境中了，而去年到今年的貿易戰又會加劇了這個大環境對我們的影響。在這個大環境中，全球各地的美元都將回流去美國，各個國家都會發生不同程度的外資撤離的現象。最先發生危機的是外匯儲備不足的新興市場國家，如14年盧布對美元匯率暴跌，幾個月跌掉了70%，去年有里拉，比索的暴跌，我國我國從去年以來，匯率上人民幣雖然承壓卻沒有節節敗退，但外匯儲備是不斷縮減，從14年中旬到現在，我國的外儲減少了四分之一，并且下降勢頭還在繼續。

美元指數，數據來源：新浪財經（美元走強的拐點和外匯儲備下降的拐點高度重合。）

但是從2017年開始，我國的M2同比增量開始下降，一路破11破10 破9到了8%左右。其實這個信號很明顯，那就是我國貨幣環境的轉向。M2減少的很大一部分原因是因為我們的外匯占款減少。首先中國是世界工廠，在出口擴張的時候，人們干工廠做外貿，賺回來1美元，我向央行換匯對成6塊多的人民幣，這個人民幣就叫外匯占款，外匯占款就流放到市場上，我可以拿這個錢去買房，就推高了房價，而美元就成央行外匯儲備。所以支撐我國貨幣發行的動力之一就是我國出口的強勁。

而當中美開始打貿易戰，美國特朗普上臺后開始號召制造業回流，美元從16年進入加息周期，三重因素疊加下，我們出口開始萎縮、美元開始回流美國，所以企業、個人、外商開始用6元多的人民幣兌換一美元，那么央行就要在市場上注銷6元多的人民幣，外匯占款就減少了，市場上流通的人民幣也少了。這樣一來我們的M2增速就會下降，若中美貿易戰持續，再疊加我們去杠桿，限制信貸擴張的周期，將來M2將持續下降，我們將開始經歷一個脹縮轉換的時期。而這個也是房價最大的敵人。

此外我們也看到了貿易戰的一年以來2018年至2019年，各地土地流拍現象頻發。

根據中指院和中信建投的數據，我國土地流拍率從2018年開始就急劇上升。這標示著開發商對于未來的預測偏悲觀。在城市的尺度上看來土地流拍，政府下調起拍價，土拍價格降低，房企對房價的的預期減弱，最后將開始降價。在08，14和去年土地流拍高發的時間也是房地產走弱，陰跌的時候。而去年開始一線城市土地流拍率更創下了五年以來的新記錄。今年廣州的番禺區的祈福繽紛匯每平急降7000，在二線城市，廈門，16年融僑在翔安拍的XP04，樓面價就近3.8萬元，溢價率高達130%，去年同區域內，金地和華潤聯手拍的X2018P03樓面價就只有1.8萬，非常貼近起拍價。那么對整個樓市造成的降價壓力極大。這些事實無不證明一個觀點即：短期來看樓市有下行的趨勢。

三、結論

結合上所述，對中美貿易戰背景下對我國房價的影響的分析與近期從政治局會議重提房住不炒，國家提出“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”可得出我國房價將在短期內面臨一個下行的壓力。

【參考文獻】

[1] 黃禮健 中美貿易戰升級的原因、影響及趨勢分析 新金融 2018年09期

[2] 雷達 中美貿易戰的長期性和嚴峻性程度 南開學報 2018年03期

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[4] 趙偉 流拍“變局”下的房地產猜想? 債券 2018年09期