淺談強化經營成本控制完善房地產財務管理措施分析

黃靜

摘要：近些年，我國房地產業競爭愈演愈烈，受政策調控、供需關系及社會資源等因素的影響，面臨艱巨的挑戰。成本控制是房地產企業的基礎和根本，是企業發展的“牛鼻子”，只有抓住它，才能控制全局[1]。增進財務管理質量和有效地把控風險是實現房地產企業可持續發展的堅實保障。現階段的社會環境下，只有能牽好牛鼻子，給利潤騰出空間，把握發展的關鍵因素的企業才是更有前景的企業。

關鍵詞：房地產 經營成本 財務管理

我國的房地產行業能夠穩健、良性地發展，對社會主義經濟有著不可估量地作用。企業要做好企業預算等財務管理，不能僅憑財務部門一己之力，應與拆遷、開發、各施工等各部門配合相結合。房地產業需要在發展過程中投入大量資金。由于涉及的行業眾多，投資時間長，財務風險大，使得房地產行業的經營需要采用這一行業獨有的管理模式，才能盡可能的降低各種風險。只有當企業在運營時，信息才能傳遞到企業內部，讓每一名員工都能感受到行內的競爭，并自覺行動起來，從而真正實現成本節約[2]。

一、項目成本計劃的制定

（一）項目成本計劃形成過程

房地產企業的成本制定舉足輕重，一旦項目決策失誤，市場就會出現阻礙，這就會導致大量的開發產品積壓，使企業的資金周轉效率降低，導致企業陷入困境。在制定成本計劃時，有必要對國家政策和企業成本管理充分理解，研究房地產市場，收集數據，分析和判斷市場狀況，及時向管理層提供反饋。并在投資估算、資源合理配置、前期成本控制的基礎上，組織專業人員對擬建項目進行實地調查和聽證。隨著項目的進展，將有必要改進技術和實施備選方案，在實際的操作中根據需求對成本計劃進行調整，將遇到多少偏差，應根據結構圖逐層匯總費用估計數，并與最初的費用計劃目標比較，同時考慮到每一級的單位計劃是否適合，作為設計和計劃變動的補充，形成自下而上的反饋和調整過程。

（二）項目前期策劃的估算

估算計劃成本的方法主要有幾種：一種是歷史數據法，經由比較來估量相類似項目和投資的成本;另一種是定額數據法，根據相應設計方案的圖紙計算工作量，采用相應的定額單價，并根據規定的收費標準和計劃利潤計算各種費用。第三，合同價格法，通過對大量投標的分析，開發商選擇合理的投標人中標，通過談判和價格修正，達到雙方滿意的工程造價，合同價格在雙方簽訂的合同文件中確定，并作為項目結算依據;第四，詢價方式，在項目報價的基礎上，對成本進行估算，綜合安排后制定成本計劃[3]。

（三）確定項目的目標成本和責任成本

成本計劃并不是定好了之后就不會有所變動，而是要根據需求，對不同階段的實際情況進行調整。在保證目標利潤實現的基礎上，制定的合理又可行的成本控制目標。將目標成本依據規范的成本結構逐層分解，落實到各責任中心，然后在執行中對實際結果與目標比對，找出成因進行修定。責任成本的控制是企業目標成本實現的重要方法，同時為成本考核提供依據。

二、房地產財務管理的現狀

房地產開發企業通過對各種資源的調度和聯合利用，實現預期的體系結構目標。行業特點政策多、投資大、周期長、風險高、融資迫切。財務管理是企業經營的核心環節之一，對成本開展有效地細化核算，搞好成本控制及監督，加快開發項目周轉效率，通過多元化地合理籌集資金、減少項目資金占用，降低資產泡沫風險。財務管理不僅要考慮成本核算，還要考慮稅控風險以及提高資本收益。只有這樣才能讓財務管理產生關鍵作用，為房地產的發展提供有力的保障[4]。當前行業財務管理現狀：

一是部分房地產企業財務管理體系不健全，管理相對混亂，往往重視結算而忽略決策;沒有謹慎評估，導致臨時設計變更及施工簽證增多，產品定位和業態分配不合理，造成財務管理效率低下，影響企業經濟利益。另外，財務人員水平參差不齊，管理思維停留在會計核算工作，沒有全局觀，無法站在高度了解公司業務發展的全貌。

二是房地產項目開發通常至少兩三年的時間，而且有很多項目涉及跨地區的情況，資金流動性不足。企業資金來源很大程度依賴于債務資金，融資成本比重大，資產負債率高，面臨著巨大的財務風險，加之國家信貸政策變動頻繁，管理面臨的挑戰越來越多。

三、房地產企業財務管理的措施建議

（一）強化財務管理機制和提高財務人員素質

為了使財務管理有效滲透至企業各職能部門，應健全經營中各類管理制度，促使財務監督規范化、流程化，加強預算、指導、決策、分析等職能，持續完善財務管理機制。同時，提高財務人員財稅業務和管理能力，加強人員隊伍建設，企業應該進行專業知識和管理技能的培訓，比如通過開展知識講座、外聘房地產財務管理，培養財務的全局觀及系統思維，對企業戰略發展持有清晰意識，才能合理的分配資源，做到風險預防，使企業能夠長期穩步發展。

（二）加強成本費用的控制，實現管理目標

嚴格管控成本費用支出，通過合理化的作業安排，達成成本管理指標。首先，根據控制階段，項目成本控制可分為事前控制、過程內控制和事后控制，即項目成本估算、過程預算和竣工結算[5]。執行好三算，財務管理需要對項目前期調研，計劃項目資金凈流量，對運行成本、利潤進行全方位的評估判別。而有效的預算管理也是成本控制財務管理的核心，設計概算、施工預算、項目資源計劃逐漸細化，分解編制財務控制目標，并將項目現場形象進度與財務口徑履約進度的比對，對設備材料采購、工程簽證、直接費用等監督，加強預算外及超出預算部分的管理;制定成本結算辦法及流程，對質保期后成本費用跟蹤記錄;監控經營發生的期間費用與預算指標的對比情況，及時修正預算數據。其次，加強合同管理。根據經濟業務的來龍去脈清晰登記臺賬，由財務人員需參與合同的評審或會簽，包括價款、開票方式、支付節點、支付條件、對方單位的資質等，若采用匯票方式亦可達到短期融資效果，以此從財務專業角度提前把控成本形成過程，規避相關風險。

（三）加強財務風險防范

首先，積極拓展銷售渠道，避免庫存積壓導致財務風險上升。其次，對資本的結構進行升級，合理選擇資金籌劃方式控制資金成本，防范或化解財務風險。眾所周知，房地產經常會出現負債過多使得在經營方面出現壓力，然后最終導致債務危機。所以需要根據資本的最佳結構進行管理，輕重有所把握，這樣才會使得正常運轉。再者就是通過深化研控，對于項目資金進行集中管理，既達到賬戶監管作用，又能提高資金使用率。根據各項目資金使用計劃，財務部門可以統籌安排分散在各項目賬戶中的閑置資金，相應降低融資成本。最后，對于財務管理控制機制需要不斷進行完善。只有對于風險做好掌控，才有利于管理的進行。

四、結 論

在充滿挑戰與競爭的大數據時期，房地產業由粗放式地開發步入理性地發展，鞏固企業的心競爭力，需要踏實練就成本控制這項內功，同時，創建完善財務監督體系并貫徹地運用在開發過程中，為實現企業預期利潤目標和可持續發展夯實基礎。這需要企業在實際的管理工作中不斷地完善，保持穩定的增長速度，促進我國的經濟建設。

參考文獻：

[1]韓春榮.簡析中小當地產企業財務管理面臨問題及應對措施[J].納稅.2018（36）44-46.

[2]王啟亮.探討房地產企業在新時代環境下的財務管理[J].中國集體經濟.2018（27）56-60.

[3]張洪衛.新形勢下房地產企業財務管理存在的問題與對策[J].財會學習.2018（18）8-11.

[4]趙麗芳.淺談房地產財務管理[J].經貿實踐.2018（06）88-89.

[5]吳海祺.實施全面預算管理健全內部體系探究.[J].知識經濟.2017（11）66-68.

（作者單位：桂林市臨桂世紀家園房地產開發有限公司）