房地產公司中財務管理的問題及解決措施探析

封偉

摘 要：對房地產企業而言，財務管理是其經營管理的重要組成部分，直接決定著企業是否能夠實現既定的戰略經營目標、是否能獲得足夠的市場競爭優勢，從而獲得實現可持續健康發展。因此，不斷提高企業的財務管理水平成為企業當前乃至今后的主要任務目標之一。

關鍵詞：房地產企業 ?財務管理 ?問題及解決措施

一、房地產企業財務管理存在的問題

房地產企業從土地的征用、拆遷到建筑施工涉及一系列復雜的財務管理流程。而且項目資金金額較大，成本項目復雜，使其所面臨的資金風險較其他行業更為巨大，財務管理難度更高[1]。房地產企業財務管理主要存在以下四個方面的問題。一是預算管理不善、成本管理方法落后。企業預算管理的范圍較為狹窄，預算編制人員對各業務環節預算特點了解不夠，預算編制手段單一、方法不科學等;部分房地產企業成本費用存在大量的不合理支出，如銷售費用中報銷的交際費用過多、管理費用中招待費用過高等。二是財務內控不力，風險隱患較大。企業雖然建立了財務管理制度，但制度內容大多停留在基礎的財務核算階段，沒有進一步體現財務對其進行指導和管控的作用，相關制度條例不夠細化、可操作性不強等。并且企業當前的風險防范主要依靠財務人員的主觀判斷，沒有形成系統化的風險管控體系，可能延誤風險的最佳控制時機，對企業造成一定的經濟損失。三是融資方式欠缺、資金使用效率低下。房地產企業融資困難的主要原因是其信用和承擔風險的能力不高，導致其在向銀行申請貸款時存在較多條件限制。而且由于融資渠道過于單一，一旦從銀行方面無法獲取足夠的項目資金，必然對企業正常的經營運轉產生不良影響。部分房地產企業雖然建立了統一的財務中心，但是由于缺乏監管，企業的各下屬部門對子公司并未嚴格按照規定的流程程序進行資金管理，導致企業統籌管理困難、資金使用效率低下。四是稅收籌劃水平不高、項目管理混亂。一些房地產企業對稅收政策變動的適應能力較差，沒有積極主動了解和學習稅制改革，也未能進行有效的稅收籌劃，導致企業稅負過高、稅收壓力較大。在進行項目管理時由于合同糾紛等因素影響，招投標的標價與最終成本不一致，在工程開發前沒有制定完善的造價控制方案，導致工程造價各個階段出現嚴重的脫節現象。

二、房地產企業財務管理優化策略

（一）實施全面預算，加強預算執行考核

企業領導者要更新預算管理理念，實施全面預算管理。要按照預算的“全員參與、全方位管理、全過程控制”的基本原則編制和執行預算計劃，在編制預算計劃時要綜合考慮企業集團經營現狀、發展目標、人員構成、市場環境等因素，制定適用性強、可操作的預算計劃，結合業務特點選擇恰當的預算編制方法。常見的預算編制方法包括零基預算、滾動預算以及彈性預算等。由于房地產項目開發周期一般較長，因此企業要做好整體預算規劃，對借款計劃以及相關的預算外資金投入也要提前做好安排。另外，企業要預算執行指標考核體系，定期分析預算執行效果，考評預算執行情況，激發企業員工的預算管理積極性，充分發揮預算的引導作用，制定嚴格的項目成本管理方法，嚴格落實費用報銷的授權審批監管制度，避免成本費用的隨意支出。

（二）加強財務內控，建立風險防范體系

企業首先要完善財務內控制度，在制度中明確各崗位權責關系、任務分工，制定標準化的財務管理流程，細化各流程管理條例;其次，為了加大制度的執行力度，企業要嚴格按照不相容崗位分離原則進行崗位設計，有效地防范不法人員利用職務之便徇私舞弊。如在員工工資發放環節實現員工信息錄入崗與工資編制崗的分離、工資編制崗與工資發放崗的分離等，通過崗位分離形成相互制衡、相互約束的組織機制，強化財務內部控制約束;然后，企業要強化過程性監管控制，將監管重心前移，重點關注企業的資金流向。在保障審計獨立性的基礎上開展日常審計和不定期專項審計活動，充分發揮內部審計的監管控制作用;最后，企業要建立健全財務風險識別與評價體系，全面梳理企業的業務經營范圍和管理流程，找出可能存在的風險隱患，分析風險相關的影響因素。借助現代化信息技術手段構建動態的風險實時監控系統，如可在現有的ERP軟件中增加風險監控模塊，建立關鍵風險預警機制，對超出數據限制的系統操作權限進行限制。

（三）拓展融資渠道，提高資金使用效率

企業一方面要通過提升綜合實力和管理水平樹立良好的企業品牌形象和口碑，降低銀行貸款融資阻力。另一方面要尋求多元化的融資渠道，如采取融資租賃或金融工具等方式進行融資，從而分散企業的融資風險，提高融資水平。針對重大的投融資活動，要開展全面的財務分析與評估工作，以便企業領導更好地做出戰略經營決策。如對各個經營項目要根據工程造價制定總控方案，要求財務人員積極同企業各部門人員加強協作，結合項目實際情況測算出相應的開發成本、銷售收入、銷售稅金及附加以及開發利潤等。為了保證項目所需資金，要加強同銀行的戰略合作，積極拓展融資渠道。要制定內部資金管理流程，要求企業集團各部門以及各子公司結合自身資金需求定期擬定資金需求計劃，并上報給集團的財務中心，由財務中心統一進行資金調度，統籌安排資金管理事項。

（四）積極稅收籌劃，加強項目管理

企業要積極進行稅收籌劃，合理的測算和評估企業稅負，利用各種稅收優惠政策合法合規的降低企業應納稅額。需要著重做好稅種分析、進銷項稅額抵扣、發票管理、供應商管理等方面的稅籌工作，明確稅籌思路，將不同稅率項目分開核算，從而符合較低稅率適用條件，降低企業稅收負擔。財務人員要與稅務機關保持良好的溝通關系，及時了解最新政策動態，加強政策理論學習，從而更好地指導企業稅務籌劃工作的開展。根據2019年4月的營改增最新政策公告，在企業內部組織開展新政策的教育宣傳活動，根據新的政策標準進行稅收籌劃。房地產企業在每個項目開發前要做好充分的市場調研，從財務角度對項目的設計計量要求、開發前景等因素進行論證分析，可結合SWOT分析法從項目開發的優勢、劣勢、機會、威脅四個層面制定項目開展的可行性分析報告，確保決策的科學性與精準性。同時要加強合同管理，在簽訂合同前要詳細了解合同簽約對象的經營情況，具體包括其是否具有法人資格、單位經營范圍、履約能力、資信情況以及簽約對象是否為法定代表人或具有代理權限的法人委托人等。

三、結束語

綜上所述，隨著房地產行業增速放緩，行業競爭壓力逐漸加大，各房地產企業一定要重視財務管理工作，提升財務內控水平，改進財務管理方法，促進財務轉型升級。充分發揮財務對企業經營決策的支持作用，為企業實現長遠、穩定的發展夯實根基。

參考文獻：

[1]趙陽.試析房地產企業營改增后財務管理出現的新問題及對策[J].財會學習， 2017（15）.

[2]李靜.房地產公司財務管理存在的問題及解決措施[J].中國鄉鎮企業會計， 2017（7）：106.