基于多準則決策的仲量聯行在華投資區位選擇分析

張淑珍 上海大學經濟學院 上海嘉定 201800

一、引言

由于全球經濟增長乏力以及貿易增長疲軟等因素，國際直接投資流量在2018年同比下降19%，約為1.2萬億美元，連續第三年下降，創全球金融危機后的最低水平。在全世界國際直接投資流入量大幅下降的情況下，2018年中國外商直接投資保持穩固增長，較上年增長3%，達到1420億美元，是全球第二大外國直接投資流入國、外國直接投資流入最多的發展中經濟體。從行業細分來看，房地產業自2004年起便以絕對優勢位居服務業外商投資的第一位。但目前總體上對我國服務業外商直接投資的區位選擇研究較少，大部分學者以宏觀研究為主，關于房地產外資服務企業區位選擇的微觀研究幾乎沒有。

本文試圖以房地產外資服務企業的典型代表仲量聯行為研究對象，為我國房地產服務業應對外資競爭及走向國際化提供經驗借鑒，為我國政府如何更好地引進房地產外資服務企業提出可行性建議。

二、國內外研究現狀

有關外商直接投資的研究，國外研究較早而且相對成熟。Robert Stobaugh（1969）提出等級評分法，該方法對目標區域的外商投資環境建立了8個影響因子進行分析，然后根據累加計分原則，對外商投資環境進行量化，從而形成對目標地域投資環境的認識。Coughlin等（2006）對20世紀80年代美國引進外資的區位決定因素，應用Logit模型進行實證分析，結果認為人均收入較高的地區可以吸引到更多外資。Boermans（2011）實證分析了1995-2006年的省際面板數據，指出外商直接投資在進行區位選擇時主要考慮集聚效應、勞動力成本等影響要素。Liguo Lin、Wei Sun（2016）研究了環境規制改革與在華外商投資企業的選擇，外國投資者在中國表現出“污染避難所的行為”。Dasun Yoo等（2017）研究了知識資產和知識產權保護在FDI區位選擇中的作用，通過分析2009-2014年間85個發展中國家企業向35個發達國家的直接投資流動數據，發現發展中國家企業更愿意投資于知識產權較強、知識產權保護薄弱的發達國家。

國內高波（2000）和劉志宇（2002）通過研究外資與我國房地產行業技術水平間關系，發現外資的進入能夠增大房地產投資總量，促進我國房地產行業的技術進步，并提高相關行業的技術含量。劉作麗等（2009）通過分析1997-2005年房地產統計數據，研究了我國房地產外資的空間格局，認為我國房地產外資區位選擇的重要因素是市場和制度，房地產外資企業主要聚集在房地產銷售均價較高、市場需求較大的地區。國內相關研究主要集中在宏觀層面上對外商直接投資及區位選擇展開研究，整體缺乏對結論的理論解釋和案例分析。

三、仲量聯行在華投資區位選擇影響因素分析

本文聯系國內外學者關于外商直接投資尤其是房地產外商區位選擇影響因素的研究及仲量聯行實地調查訪談結果，主要從市場、資本和環境三個方面來分析仲量聯行在華投資區位選擇的影響因素。

市場因素包含區域的經濟發展水平、對外開放水平和市場需求。本文借鑒前人的研究指標，引入區域人均GDP來權衡區域經濟發展水平，地區進出口總額與該地區生產總值的比值來衡量一個地區的對外開放水平，通過訪問仲量聯行在職人員，根據他們的業務經驗，用房地產開發辦公樓投資額來衡量當地市場需求最為貼近。

資本因素這里包括基礎設施建設水平、在崗職工平均工資和甲級辦公樓租金。本文選取道路面積與城市面積的比值來衡量當地的基礎設施建設水平，因為對于仲量聯行這類房地產外資服務企業來講，工作節奏較快，且經常要奔波于各個項目地之間，對于交通因素尤為關注；以在崗職工平均工資衡量成本，對仲量聯行這類跨國服務企業而言，是其對外直接投資的主要支出之一；用甲級辦公樓租金表示可能帶來的利益，一方面仲量聯行這類房地產外資服務企業偏好在頂級辦公區選址，另一方面他們的很多業務包括物業管理、招商租賃、估值選址等一般以甲級辦公樓租金水平來抽取服務費衡量收益。

環境因素這里主要考量制度環境和自然環境兩部分。本文采用財政赤字與GDP的比值來權衡政府干預水平（潘紅波等，2008），采取預算內人均財政支出權衡官員治理程度。另外，仲量聯行等外資企業往往喜歡到自然環境優良的地區進行投資。本文采用環境噪聲等效聲級和綠化覆蓋率兩個指標表示當地的自然環境。

四、基于MCDA的仲量聯行在華投資區位選擇

本文通過實地走訪，向仲量聯行中高管理層及業務層在崗職工發放調查問卷進行咨詢，對同一準則下的各指標進行兩兩比較，利用yaahp軟件對權重值進行處理并對其進行了一致性檢驗。總層次一致性檢驗CR=0.0741<0.1，此次評判工作可以接受，結果令人滿意。根據層次總權重的計算結果，市場需求指標是最重要的，其次是甲級辦公樓租金、經濟發展水平、政府干預程度等指標。

根據綜合評價值對仲量聯行在華投資區位選擇評價結果進行分類。優秀地區為北京、上海、深圳，良好地區為廣州、杭州、重慶，適宜地區為青島、武漢、南京、天津，一般地區為成都、西安、沈陽。

五、結論與建議

由于我國中西部地區基礎設施落后，政策優惠力度與東部沿海地區相比遠遠不夠，整體引入外資的數量較少且產業結構不合理等條件的限制，從仲量聯行在華投資的13個地區總體分布來看，集中分布在東部沿海地域。通過多準則決策模型比較了各個指標對系統目標完成的貢獻度，結果表明市場需求、甲級辦公樓租金、經濟發展水平、政府干預程度指標對仲量聯行在華投資區位選擇的影響較大。

中西部地區與東部地區相比存在天然劣勢，政府應該正確認識外資區位選擇影響因素。提高中西部地區基礎設施建設水平，加大政策支持力度，通過簡化外商直接投資手續程序等措施吸引跨國房地產服務企業的投資。東部地區可通過進一步深化對外開放水平，減少政府干預以創造更好的投資環境，吸引更多知識密集型服務業的跨國直接投資。

除了政府提供強有力的政策及外交支持外，房地產服務企業自身也應不斷強化企業能力，充分做好決策前區位評估工作，不斷提高國際競爭力。