淺談?wù)魇辗康禺a(chǎn)稅的原因及影響

吳越 河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院

一、引言

近日，政府再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，其官方針對(duì)房地產(chǎn)稅改革推進(jìn)要“義無(wú)反顧”的表態(tài)，引起了炒房者和普通老百姓的極大關(guān)注。在我國(guó)這樣一個(gè)人口基數(shù)龐大的國(guó)家，住房是關(guān)乎老百姓基本生活需求的重要問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)也關(guān)乎到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，如何落實(shí)做好房地產(chǎn)稅的征收就顯得尤為重要。

二、什么是房地產(chǎn)稅？

房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。這里我們應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅開征于1986年，是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。它的適用范圍較窄，僅限于單位和個(gè)人的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，對(duì)個(gè)人住房則實(shí)行免稅,因此對(duì)百姓生活基本沒有影響。

總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅是關(guān)于房子的所有有關(guān)稅種的整合，而房產(chǎn)稅類似于物業(yè)稅的性質(zhì)，房地產(chǎn)稅包含了房產(chǎn)稅。其中，二者最大的一個(gè)區(qū)別在于房產(chǎn)稅按照原值征收，而房地產(chǎn)稅按照評(píng)估價(jià)值征收，評(píng)估價(jià)值里包括了地價(jià)。

三、為什么要征收房地產(chǎn)稅？

（一）增加地方政府可靠的財(cái)政收入

長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)的稅收體制是按照財(cái)權(quán)和事權(quán)相統(tǒng)一的原則，在中央和地方之間實(shí)行分稅的財(cái)政管理體制，把所有稅種按其特點(diǎn)和屬性劃分為中央稅、地方稅和中央與地方共享稅三類。而屬于地方政府的稅收收入實(shí)際上缺乏穩(wěn)定且充足的來(lái)源。此次房地產(chǎn)稅的目的是降低房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易等環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅，無(wú)疑是為地方政府增加了可靠的財(cái)政收入，可以逐步替代地方政府過度依賴的土地財(cái)政。

（二）抑制房地產(chǎn)的投資需求

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)暴利行業(yè)，期望通過房?jī)r(jià)上漲來(lái)獲利的投機(jī)者也越多。隨著近些年房?jī)r(jià)的不斷攀升，越來(lái)越多的投資者將手中閑置的資金甚至是通過負(fù)債來(lái)投資于房地產(chǎn)行業(yè)，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲而享受增值利益。一旦房地產(chǎn)稅開始征收，從消費(fèi)環(huán)節(jié)的前期一次性征稅，逐漸轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)的征稅必定會(huì)增加投資者的購(gòu)買和持有成本，降低房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益。考慮到成本和收益的不對(duì)等，期望通過炒房而獲益的投資者極有可能望而卻步，從而減少了市場(chǎng)的投資需求。

（三）減少房地產(chǎn)泡沫

近年來(lái)房?jī)r(jià)的不斷飛漲有目共睹，其價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通老百姓的經(jīng)濟(jì)能力所能承受的范圍，一線城市的房?jī)r(jià)更是一路高升讓人望塵莫及，住房已然背離其供人居住的功能而變成了一種炒作的投資品。在此過程中，大量的資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，增長(zhǎng)的投資需求助推房?jī)r(jià)泡沫不斷增大，如果不有效治理必然會(huì)給市場(chǎng)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)極大危害。而房地產(chǎn)稅的到來(lái)正是為了遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度投機(jī)，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康穩(wěn)定地運(yùn)行，更加沉穩(wěn)地減少房?jī)r(jià)泡沫。

（四）降低剛需者稅負(fù)，調(diào)節(jié)收入差距

征收房地產(chǎn)稅實(shí)際上對(duì)有自住需求的購(gòu)房者沒有很大影響，只要價(jià)格合適自住者就可以不必過多考慮未來(lái)房地產(chǎn)稅的影響，擇機(jī)購(gòu)買住房。但對(duì)擁有多套住房的人來(lái)說(shuō)，他們不得不繳納更多的房地產(chǎn)稅，而這些擁有多套住房的人往往是收入較高的富者。因此，房地產(chǎn)稅的征收使得富人繳納更多稅收，為大多數(shù)有剛需的普通老百姓降低稅收負(fù)擔(dān)，從而起到了“削富濟(jì)貧”的作用，有利于調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距。

四、房地產(chǎn)稅有什么影響？

（一）增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，緩解住房供求矛盾

征收房地產(chǎn)稅會(huì)增加房屋保有和使用環(huán)節(jié)的稅收，導(dǎo)致房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、契稅、增值稅等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收的減少，這將迫使房屋保有者拋售手中的房地產(chǎn)，將房子推向市場(chǎng)，從而增加了市場(chǎng)供給。根據(jù)供求原理，在住房需求保持不變的前提下，市場(chǎng)供給的增加將會(huì)使得房?jī)r(jià)降低，進(jìn)而增加剛需者的住房需求，緩解住房供求的矛盾，促進(jìn)住房回歸到最初的提供住所的功能上，房屋的居住屬性將更加凸顯。

（二）促進(jìn)租房市場(chǎng)的發(fā)展

由于房地產(chǎn)稅大大增加了房屋保有的成本，房產(chǎn)所有者必然會(huì)將多余的房產(chǎn)推向房屋租賃市場(chǎng)，通過提高租房?jī)r(jià)格將房地產(chǎn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到租房者身上，讓租房者共同分擔(dān)稅負(fù)壓力。然而在房產(chǎn)所有者集中將房屋推向租賃市場(chǎng)，提高租房?jī)r(jià)格的同時(shí)，租房者面臨眾多可供選擇的房源，必然會(huì)挑選最合適的租房?jī)r(jià)格。雙方的不斷博弈必定會(huì)促進(jìn)租賃市場(chǎng)朝向均衡發(fā)展，形成一個(gè)合理穩(wěn)定的市場(chǎng)價(jià)格。

（三）加劇市場(chǎng)的僵持

對(duì)于一些加杠桿的炒房者和盲目購(gòu)買了三四線城市郊區(qū)、新區(qū)住宅的人來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅的征收無(wú)疑增加了其套現(xiàn)難度。目前仍然拿了很多房子、承擔(dān)巨大債務(wù)的炒房者只能選擇斬倉(cāng)，否則房子可能斷供被銀行申請(qǐng)查封、拍賣，到那時(shí)套現(xiàn)價(jià)格會(huì)更低。而在三四線城市由于人口增長(zhǎng)乏力，那些囤積住宅的人很難通過出租轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)稅，而賣房子很有可能找不到接盤俠。上述情況都將導(dǎo)致多余的房屋無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)，從而加劇了市場(chǎng)的僵持。

（四）房?jī)r(jià)抑制效果有限

雖然說(shuō)征收房地產(chǎn)稅有利于降低房?jī)r(jià)，但其效果仍然有限，主要原因有三點(diǎn)。第一，我國(guó)人口基數(shù)龐大，房屋剛性需求占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。通過征收房地產(chǎn)稅施加壓力釋放出來(lái)的小部分投資住房不足以起到大幅度降低房?jī)r(jià)的作用。第二，中國(guó)的房地產(chǎn)稅是土地國(guó)有制下對(duì)私人住宅征收的財(cái)產(chǎn)稅，其規(guī)模較小，遠(yuǎn)不足私有制下的房地產(chǎn)稅規(guī)模，因而調(diào)動(dòng)房?jī)r(jià)的能力有限。

五、總結(jié)

房地產(chǎn)稅的征收在國(guó)外已有先例，但由于我國(guó)是在土地國(guó)有制下征收的房地產(chǎn)稅，因此又是具有中國(guó)特色的。我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)積極借鑒國(guó)外的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)又要結(jié)合中國(guó)的特殊國(guó)情，安全穩(wěn)健地落實(shí)好房地產(chǎn)稅征收制度，把握好節(jié)奏與力度，既要減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，又不能打擊正常的房屋需求。