淺談房地產開發(fā)項目的風險管理及防范

劉琰 上海立信會計金融學院 上海市 201620

一、我國房地產行業(yè)的背景

1.1 我國房產行業(yè)存在的問題

90年代我國房地產行業(yè)隨著經濟的發(fā)展也開始涌現(xiàn)，出現(xiàn)了一大批房地產公司，雖然經濟發(fā)展不穩(wěn)定，但是房地產行業(yè)發(fā)展一直比較平穩(wěn)。但是2010年之后由于對房地產行業(yè)發(fā)展所制定的政策讓房地產行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)了瓶頸，隨之而來房產行業(yè)便出現(xiàn)了一系列問題，讓很多房產企業(yè)很難再發(fā)展下去。

1.2 房地產項目管理

房地產項目發(fā)展過程中需要面臨的風險很多，相比較其他行業(yè)來說，房地產行業(yè)發(fā)展過程更加復雜，并且想要管理房地產風險項目也很難出臺相對應的政策來制約。由于房地產項目開發(fā)周期比較長，所以房地產開發(fā)應該注重施工之前的決策，在開發(fā)中期的銷售問題以及健全的財務完善系統(tǒng)。

二、投資決策風險管理

2.1 風險類別

房地產開發(fā)過程中一開始需要投資決策發(fā)展方向，這個過程由于其本身的未知性，風險相對來說比較大。所以開發(fā)商需要根據(jù)周邊情況制定投資決策。這一決策需要考慮房地產開發(fā)區(qū)域風險、開發(fā)時機風險以及籌資風險。

2.1.1 開發(fā)區(qū)域風險

近年我國經濟發(fā)展迅速，但是各個地區(qū)的發(fā)展水平卻大不相同，不同的地方人們生活水平也不一樣，所以房地產行業(yè)就需要考慮到區(qū)域問題。房地產開發(fā)一旦開始就很難因為別的因素中止，所以區(qū)域風險評估就很重要。一個房地產開發(fā)之前要深入了解這一區(qū)域的政治、經濟以及人文發(fā)展情況，根據(jù)這些來確定發(fā)展的策略。

2.1.2 開發(fā)時機風險

房地產開發(fā)過程中需要把控很多外在因素，所以明確開發(fā)時機就是重中之重，不管是經濟發(fā)展狀況還是政策的變化，或是人口的變化，都會直接影響房地產的開發(fā)。比如房地產開發(fā)過程中，如果開發(fā)商由于貨幣利息原因而無法融資便會丟失大部分消費者，消費者的投資欲望會由于開發(fā)項目資金過少而減弱，但是如果房地產股市一直處于低谷狀態(tài)，很有可能會吸引消費者，所以房地產開發(fā)的時機需要開發(fā)商著重把控。

2.1.3 籌資風險

房地產行業(yè)在開發(fā)過程中一直需要資金的支持，所有的項目在運作過程中都需要資金才能運轉，但是資金籌備過程又會出現(xiàn)很多問題。房地產開發(fā)之后投資者資金的回報也是未知數(shù)，如果開發(fā)項目需要的資金越高，對于投資者或者貸款項目來說風險也會越大。

2.2 風險管理措施

2.2.1 改變開發(fā)方案

由于房地產開發(fā)過程中需要面臨的風險過多，所以在投入一定的資源之前，需要制定不同的方案來應對開發(fā)過程中出現(xiàn)的問題，如果開發(fā)過程中出現(xiàn)不能解決的問題也可以放棄開發(fā)，這樣便可以完全避開開發(fā)過程中出現(xiàn)的風險。

2.2.2 風險自留

房地產開發(fā)過程中有些風險不能避免，比如自然狀況造成的災害，這種情況下，如果房地產行業(yè)想要繼續(xù)開發(fā)，就可以采用風險自留的方法，但是這種風險自留會影響開發(fā)原本的收益。

三、應對房地產開發(fā)項目風險的主要措施

3.1 歸正價值觀

房地產開發(fā)投資開始就應該清楚開發(fā)過程中會出現(xiàn)的風險問題，并且這些風險可能會一直伴隨項目完成的整個過程，這些風險項目在不同的時期可能會出現(xiàn)不一樣的問題。所以一旦房地產開發(fā)開始之后，就應該意識到結果可能或好或壞，一般情況下，只有高風險才會有相對的高收益。這種情況，就需要房地產開發(fā)者建立科學的價值觀念，明白開發(fā)過程中風險和收益共存的道理，在開發(fā)投資決策時應從自身狀況出發(fā)，制定符合自身開發(fā)能力的政策。

3.2 多方面考慮投資策略

房地產開發(fā)商應該從各個方面對投資產生的風險進行轉移，將產生的風險值降低。房地產開發(fā)商可以多方面進行投資，根據(jù)不同的風險分別投資，這種投資方式雖然多元化，但是不是所有的房地產開發(fā)項目都會有虧損，投資項目越多，便可以從別的投資項目收益來補齊損失。除了可以多元化投資之外，還可以購買保險來轉移風險，購買保險時應該重點考慮險種，并且考慮自身狀況選擇合適的保額。

3.3 開發(fā)網絡信息平臺

房地產開發(fā)需要掌握的信息很多，目前我國房地產開發(fā)項目并沒有健全的房地產信息數(shù)據(jù)平臺，這種信息的缺乏也是房地產風險項目之一。房地產項目的發(fā)展取決于房地產開發(fā)者對于房產信息的掌握情況，所以在開發(fā)過程中，應該大量搜集市場信息，并對這些信息做出全方面的分析以及了解，同時共享信息也可以推動房地產行業(yè)的發(fā)展。所以房地產開發(fā)需要重視市場數(shù)據(jù)分析，開發(fā)網絡信息平臺達到數(shù)據(jù)共享以及掌握。

四、結語

綜上所述，房地產開發(fā)過程是一個漫長且具有很多風險的過程，雖然開發(fā)過程中會面臨很多風險，但是只要樹立正確的價值觀，多方面的考慮投資策略，收集分析房地產信息健全網絡平臺等等，便可以讓這些風險值降低。主動對風險進行把控，提高項目的開發(fā)效果，實現(xiàn)房地產行業(yè)的整體盈利。