淺談不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)測繪面臨的問題及對策

何小春

摘 要：隨著我國住房的不斷改革，出現(xiàn)了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，極大改進(jìn)了房產(chǎn)登記效益。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)測繪出現(xiàn)了一些問題，極需要加以解決。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn);房產(chǎn)測繪;問題及對策

隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的政策施行，房產(chǎn)測繪工作面臨著新的問題和挑戰(zhàn)，對各地區(qū)的住房保障服務(wù)中心及其相關(guān)部門的工作要求也越來越高。本文主要探究房產(chǎn)測繪中出現(xiàn)的問題，以及提出相關(guān)的解決對策，主要從建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)等方面具體探究，以期為相關(guān)人員提供參考。

1 不動產(chǎn)登記改革和房產(chǎn)測繪分析

在《中華人民共和國物權(quán)法》的影響下，近年來我國對社會住房進(jìn)行了相關(guān)改革，主要是實行了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，改變了過去房產(chǎn)權(quán)利和土地使用權(quán)分割的情況，主要是由房產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人提出申請，國家專職部門對不動產(chǎn)權(quán)和相關(guān)變動進(jìn)行登記和記錄的模式，這對于推進(jìn)我國住房制度改革、維護(hù)個人合法權(quán)益、實施房產(chǎn)精準(zhǔn)調(diào)查和城市房價監(jiān)測等方面具有重要意義。

不動產(chǎn)登記后的房產(chǎn)測繪，一般分為登記機(jī)關(guān)、登記內(nèi)容和登記依據(jù)，房產(chǎn)測繪主要包括采集和展示房屋及其用地的信息、確定房屋的位置和面積、界限和數(shù)量、屬性與當(dāng)前狀態(tài)等，并將其以文字和圖片的形式展示出來，用于確定房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、進(jìn)行戶籍管理、房產(chǎn)交易和征收稅費等。住房保障服務(wù)中心及其相關(guān)部門要測量房產(chǎn)要素、調(diào)查房產(chǎn)現(xiàn)狀、測算房產(chǎn)面積、繪制房產(chǎn)圖和進(jìn)行變更等，在新的歷史時期房產(chǎn)測繪面臨著一些問題急需解決。

2 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)測繪面臨的問題

首先是工作人員的主觀意識較強(qiáng)。在房產(chǎn)測繪和不動產(chǎn)登記中，主要是對人民群眾的申請進(jìn)行實質(zhì)審查，在具體落實之后和無異議的情況下進(jìn)行登記，但是現(xiàn)行法律法規(guī)沒有對審查實質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行明確，現(xiàn)實中很多工作人員會根據(jù)自己的理解審查，這樣就會導(dǎo)致在中間出現(xiàn)諸多問題，比如審查不嚴(yán)、審查過度等，甚至出現(xiàn)違法亂紀(jì)行為。比如之前新聞有報道某地區(qū)一處幾十年的完全破舊房屋竟然也正常通過審查，其中就存在諸多的問題。

其次是技術(shù)規(guī)范的差異帶來的問題。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，打破了原來相關(guān)的統(tǒng)一技術(shù)規(guī)范，比如計算不同建筑部位的面積、共有面積的分?jǐn)傆嬎愕?不同的測繪單位對同一建筑部位的測繪方式不同、對共有面積的分?jǐn)傆嬎惴椒ú煌瑢?dǎo)致在房產(chǎn)測繪中出現(xiàn)很多問題;同時由于測繪和登記人員的水平參差不齊，對建筑測繪和面積計算的方法掌握不透徹，導(dǎo)致出現(xiàn)很多隱性問題。

最后是權(quán)利憑證無法完全反應(yīng)物權(quán)。不動產(chǎn)權(quán)利與人身和社會關(guān)系不同，人身與社會關(guān)系通常比較穩(wěn)定，比如身份證會跟隨一個人的終身，社會宗親關(guān)系也不會發(fā)生大的改變;但是不動產(chǎn)權(quán)利會發(fā)生不同的變動，會由于房產(chǎn)所有者的買賣和抵押等出現(xiàn)變化，需要重新核發(fā)權(quán)利證明。如果由于當(dāng)事人的各種客觀因素導(dǎo)致無法進(jìn)行變更，就會導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利證書無法真實反映物權(quán)。這種情況在現(xiàn)實世界中會經(jīng)常出現(xiàn)，使得權(quán)利人權(quán)益受到損害，給住房保障中心帶來工作困難。

3 解決不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)測繪問題的對策

3.1 建立健全不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)

不動產(chǎn)法律法規(guī)和相關(guān)條例有很多，不同法規(guī)和條例之間存在著一定的矛盾性和重復(fù)現(xiàn)象，這對不動產(chǎn)的房產(chǎn)測繪工作帶來很多問題和困難，不利于相關(guān)部門和工作人員更好地開展工作。因此，各地區(qū)的住房部門和工作人員、人大代表、政協(xié)代表等應(yīng)該向國家、政府等建言獻(xiàn)策，建議完善與健全不動產(chǎn)登記制度，完善相應(yīng)的配套法律法規(guī)與相關(guān)政策條例，規(guī)范不動產(chǎn)登記模式等，進(jìn)而讓相關(guān)法律法規(guī)和政策條例更好地發(fā)揮作用，服務(wù)于房產(chǎn)測繪和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

3.2 建立統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中，各地區(qū)住房保障部門應(yīng)該統(tǒng)一協(xié)調(diào)，建立統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，充分運用地理信息系統(tǒng)和信息數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)信息化管理和完善不動產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，通過信息的傳輸、整合與共享，實現(xiàn)高效率工作。相關(guān)工作人員應(yīng)該著重加強(qiáng)不動產(chǎn)房產(chǎn)測繪知識的學(xué)習(xí)，更好地掌握相關(guān)測繪技能;還應(yīng)該將采集到的土地位置、樓層和面積、土地使用性質(zhì)等信息進(jìn)行備案管理，編制好不動產(chǎn)單元代碼和房屋代碼，從而更好地滿足不動產(chǎn)登記和房產(chǎn)交易的需要。

3.3 完善房產(chǎn)測繪的后續(xù)工作

為了更好提升不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)測繪的工作效率，相關(guān)職能部門應(yīng)該通力合作、協(xié)調(diào)配合和加強(qiáng)溝通，從而更好地實現(xiàn)信息共享。政府住房保障中心應(yīng)該改善和提升服務(wù)職能，做好全區(qū)公有房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，按照有關(guān)政策辦理房改事務(wù)，對本地區(qū)私有房屋租賃市場進(jìn)行監(jiān)督管理。由于長期以來房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)使用幢號、丘號與圖幅號等確定房屋唯一性，很多地方的稅務(wù)部門在征收個人所得稅和契稅的時候，會根據(jù)這些號確定基準(zhǔn)價，沒有建立完善與定著物代碼和宗地代碼相關(guān)的稅務(wù)征收及其評估系統(tǒng)，所以應(yīng)該要求房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)在出具測繪報告中，除了要標(biāo)注好不動產(chǎn)單元代碼，還應(yīng)該標(biāo)注好幢號、丘號與圖幅號，從而為統(tǒng)一不動產(chǎn)單元代碼做好充分的準(zhǔn)備，更好地解決長期以來不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)測繪出現(xiàn)的問題。

4 總結(jié)

綜上所述，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)測繪面臨著很多問題，比如工作人員的主觀意識較強(qiáng)、技術(shù)規(guī)范的差異帶來的問題、權(quán)利憑證無法完全反應(yīng)物權(quán)等，并通過建立健全不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)、建立統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、完善房產(chǎn)測繪的后續(xù)工作等對策，更為全面地解決這些問題。

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