“老大難”舊住宅小區，改造在提速

敖瑾

木頭龍小區兩個大門都有多名安保人員看守，只要在門口多站一小會兒，人們就能感受到來自這些保安的關注目光。當聽到為什么木頭龍小區守衛如此森嚴的問題時，從小區里走出來的一名居民低頭笑笑，“因為里面有事唄。”

深圳羅湖木頭龍小區，是深圳首批舊住宅小區改造項目的其中之一，同批還有金鉆豪園、南苑新村、鶴塘小區、華泰小區、龍溪花園、海濤花園、橋東。

然而，除了鶴塘小區外，因為業主對拆遷補償協議的簽約率一直無法達到規定的100%，其余7個小區的改造全部陷入停滯狀態，從開發企業進駐小區征集意愿算起，不少小區的改造計劃卡殼已經超過10年。

如今，停滯的7個項目中，有的小區建筑破舊，顯得荒蕪;有的一切如常，只有高懸在居民樓外墻的標語提醒著，小區將面臨拆遷改造。但隨著城市更新新政的陸續出臺，舊住宅小區這塊啃不動的“硬骨頭”，將有望加速推進。

為何遲遲不愿簽約

位于深圳羅湖的金鉆豪園小區現在已經被整體圍住，項目一期已經開拆。小區里目之所及均是破舊的房屋。以及拆除后的殘垣斷壁。再往里走會看到一個簡陋的食堂，這里是專供住在小區里的拆遷人員吃飯的地方。除了食堂開火時爐灶的轟鳴。小區里大多數時候都是一片靜寂。

走進未拆除的住宅樓，可以看到，每戶門前的墻壁上都寫著“拆”或“不拆”的紅色大字。一間已經拆除的房子里，沙發墊里的棉絮鋪撒滿地，不禁讓人想象當初拆遷時的手法。樓道的墻壁上全是雜亂的涂鴉。穿心箭、骷顱頭、無意義的字母組合，在同一面墻上被凌亂描繪。

仍然有住戶在一片破敗與狼藉中繼續維持正常生活。金茗一家是其中之一。金茗說，他們家還沒有簽訂金鉆豪園舊改的拆遷補償協議，跟他們一樣還沒簽約的，還有20多戶。

金茗的丈夫原本是中南公司物業部的員工，通過福利分房獲得了現居的這套房子，他們在房改后將房子買下。拿到了房產證紅本。現在他們一家六口依然住在這套三居室的房子里。金茗4歲多的孫女偶爾會走到隔壁已經拆除的房子。給自己的綠植澆水。

在每個卡殼的舊住宅小區，都有像金茗一樣不愿意簽約的業主。而根據深圳現有的城市更新政策，只要有一戶業主不同意簽署搬遷補償協議，項目就無法推進。

大家拒不簽約的原因各不相同。外界通常以為，是業主“獅子大開口”，提出了不合理的補償要求，但實際情況比這復雜。

金茗家是因為不信任開發商。“開發商股權分散，屬于私人公司，要是把房子拿下來了，再賣給別人，我這房子不就沒了？”她還聽聞一期簽約的業主說。開發商拖欠了他們的拆遷租房補貼，這更加重了她的不信任。

木頭龍一名業主回憶，2011年，有接近半數的業主完成簽約。但剩下的業主，因為安置補償協議的內容，與開發商產生了分歧。“業主覺得補償協議擬得不妥，安置協議沒有寫明是‘回遷，只有‘安置兩個字，那以后隨便開發商把業主安排到哪里都行。所以有些沒簽約的業主就要求開發商必須在協議上加上‘回遷的字眼。”但開發商對此意見沒有采納，雙方就此僵持，木頭龍的簽約進度，就是從這里開始變得難以推進。

華泰小區留守戶的未簽約，則是因為房屋確權的問題。留守戶李梅家就住在華泰小區2002年后建的樓上，“當時先掏錢后蓋房，前期是從我們的獎金中扣，然后公司掏錢建，但后來還是全額款買的房子。”李梅堅信自己對房子有100%的權益，但華泰公司卻以“單一產權”申報舊改項目，這讓他們非常不滿。

華泰公司確認，由于公司歷史上房改不徹底，香蜜湖華泰小區的所有現有住戶都未進行房屋產權登記。在項目推進過程中，一些住戶提出“明確產權，先辦‘紅本（房產證），再簽搬遷協議”的想法，但一直難以實現。

“雙百”門檻

合一城市更新集團發布的城市更新白皮書顯示，截至2018年底，深圳歷年累計列入城市更新計劃項目共746個，已獲得實施主體批復項目191個。也就是說，已經立項的項目中，最終得以實施的占比僅為25.5%。

舊住宅小區改造項目更是“實施難”的重災區，因為社會問題眾多，深圳對舊住宅小區改造選擇了審慎穩步推進的態度。

據《南方都市報》2016年6月報道，對于舊住宅區的城市更新，2013年深圳市召開查違和城市更新領導小組會議時。就明確要審慎推進。實際審批中。2013年以后也沒有再批準成片的舊住宅區改造，目前舊住宅小區改造僅保留了11個試點項目。

在合一城市更新集團董事羅宇看來，第一批舊住宅小區改造項目推進難，有它的歷史原因：最開始，舊住宅小區改造的立項，事實上存在“寬進嚴出”的傾向，也就是說，對小區業主同意拆遷的比例，門檻設置較低，但拆遷補償協議簽約率則需要達到100%。這種情況下，一些原本就對改造熱情不大的業主，在面對補償協議時，自然沒有簽訂意愿。木頭龍小區改造就經歷了這樣的過程。

上述業主回憶，最開始只是小部分老業主和進駐的開發商有過溝通，這部分業主認為，小區樓房樓齡有幾十年了，房子看著也舊了。就有了改造意愿。“他們覺得這是很簡單的事，自己小區舊了想改造，其他業主應該也會跟從他們的意見。但實際情況是，有些業主就覺得我房子好好的，為什么要拆要改，為什么要簽約？”

在2017年頒布的《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》中，意愿征集達到100%的門檻得到了強調。輿論認為，這個門檻過于嚴苛，政府實際上是在叫停舊住宅小區改造。但在深圳市房地產評估發展中心副主任看來，設定的一些條件，目的是將潛在的矛盾提前消化，保證項目的可實施性，避免引發社會不穩定因素。

意愿征集門檻在提高。而拆遷補償協議簽訂率門檻則有望降低。2019年9月4日，廣東省政府發布的《關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》提出，如果三分之二的都簽訂了搬遷補償安置協議，原業主可以申請行政裁決;18條提出，如果三分之二已經簽約，開發商可以申請政府介入。從市場主導轉為政府主導。

建緯（深圳）律師事務所高級合伙人、深圳市華勤城市更新研究院院長賀倩明說。省政府的指導意見，對深圳未來政策的制定，包括深圳的城市更新條例的修訂，將會有重大影響，產生積極的意義。

他提到的深圳城市更新條例，草案稿曾在2015年被媒體披露。當時里面引入了香港的強制售賣制度，允許對拒絕搬遷少數業主采取強制措施，這個少數，比例為5%。但因為輿論壓力和諸多分歧，條例最后沒有出臺。但他注意到，這次指導意見中類似的規定，卻引來了各方面的好評和肯定。“人們當年對“強制售賣”和現在對“行政裁決”反差的評價，折射出了城市更新市場的變化和演進。

城市更新初期，大家更擔心公權對私權的侵害或剝奪，但在經歷了城市更新的10年掙扎之后，最終發現私權利的濫用不僅損害了其他人的私權。而且有礙于公共利益的實現。

因此，無論公權還是私權都應該受到法律的制約，否則權利或權力都有可能肆意妄為，從而損害其他權利。城市更新本質上是公權和私權的再平衡過程。

改造加速

洪毅是益田集團里負責木頭龍項目的市場營銷人員。在省政府指導意見發布的第二天，他在朋友圈轉發了一篇關于指導意見的解讀文章，并配文“鼓掌”和兩個鼓掌造型的微信表情。

在此之前，木頭龍項目的推進，在政府的介入下，已經有了新進展。2019年8月7日，羅湖區城市更新和土地整備局官網發布通知，將木頭龍片區零星房屋征收確定為零星急需項目。8月8日，羅湖政府官網發布了《深圳市羅湖區翠竹街道木頭龍片區零星房屋征收提示》。

羅湖區城市更新和土地整備局相關負責人表示，木頭龍項目涉及眾多公眾利益，為了保障轄區居民的權益，改善轄區居民生活條件，化解已存在和潛在的社會風險，而啟動本次征收。

他說，政府將依法依規實施房屋征收并進行征收補償，保障被征收人的合法權益。

8月30日上午，羅湖區政府官網公布了木頭龍零星征收補償方案的征求意見稿，并開始公開征集意見，征集意見期為從即日起到9月28日。

“老大難”木頭龍小區12年舊改艱難路，即將成為歷史。