不動產測繪成果的整合與利用研究

陳志雨

(福建省國土測繪院，福建 廈門 361012)

在社會經濟飛速發展背景之下，不動產測繪的重要性不斷突顯，測繪內容也在逐漸擴展，涉及到成果表、圖標內容、質量檢驗等多個方面，需進行劃分和整合，確保整合的科學性、高效性，使測繪成果得以充分利用。

1 不動產測繪概述

國家相關部門出臺了不動產登記條例，界定了不動產測繪的概念，通過測繪成果為不動產交易提供參考。當發生產權糾紛時，通過提高測繪數據準確性可確保權益人的合法權益不受侵害，合理解決糾紛，促進社會和諧穩定。測繪過程主要包含立面測量、面積核定、測量要素等。常用的工具為測距儀、GPS、全站儀等設備，GPS技術的引入極大提高測繪成果精確度，且打破以往平面化弊端，實現空間感，坐標和數據格式轉換更加方便。將測繪成果與地理信息相聯系，降低了工作強度，無需反復測量即可得到精準可靠的測量結果。

2 不動產測繪成果的整合

隨著社會各界對不動產測繪的不斷重視，分析整合與利用測繪成果顯得十分必要。

2.1 整合思路

為了提高不動產測繪與整合水平，測繪人員應明確測繪流程與整合思路，嚴格遵守測繪規范制度，確保工作的順利高效開展。在實際工作中，圖紙可采用農村住宅基地地籍圖、土地所有權圖等等，由專業人員確認后才可正式開展工作。測繪整合工作包括以下幾個方面：一是落實前期調查，根據采集到的相關資料制定實施方案，并將審核后的方案下發給工作人員；二是落實權籍調查工作，立足于不動產實際繪制單元草圖，并在調查表中做好記錄；三是測繪實施，測繪分為內業與外業兩個部分，前者為地圖繪制、計算面積等，后者為房產測繪、界址點測繪等等；四是測繪數據格式轉變，為后期數據使用與查看提供方便；五是數據整合與歸檔，做到科學高效歸檔，為后續查詢提供更多便利。

2.2 整合范圍

成果整合范圍主要包括以下內容：一是申請方資料，甲方資料可為測算工作提供充足依據，即建設單位提供的一系列圖文審批材料等，如地名批復、立項批復、工程規劃許可證等等，還涉及到工程變更設計圖、人防工程圖等等；二是測繪單位資料，乙方資料主要包括接受委托的測繪單位通過測算獲得的相關信息，如測繪委托書、技術總結、設計書、生產控制點等等；三是備案審批資料，主要是指將建設部門提供的備案進行深入整合，包括現場復核記錄、成果備案申請、備案核準通知書等等。

2.3 整合方法

在測繪成果整合過程中，首先需要明確不動產成果與地籍成果之間的關系，再按照測繪成果，檢查不動產占地面積等一系列信息，做好測繪圖紙與文件的歸檔工作，采取圖檔結合等方式，實現測繪成果的一體化管理。在測繪工作中，尤其要注重林木測繪與草原測繪，對于此類測繪成果要將其歸納到原地籍成果整合之中，構建全面的測繪檔案；在地籍檔案整合中，應充分發揮地理坐標的作用，使其為基礎編碼，有助于坐標整理，與土地權屬形成關聯關系。目前，在科技飛速發展背景下，測繪技術系統日益成熟。在系統應用中，可采用統一的數據管理模塊來提升成果整合效果。在產權、產籍系統運行中，編碼類型多種多樣，成果整合過程中可根據實際情況，采取針對性的整合方法。具體如下：

(1)分宗法。在成果整合時，可按照不動產所處的不同分區對地理坐標進行反算，對于關鍵項目來說，還可采用圖形匹配算法進行再匹配，再按照不動產周圍路名進行三次匹配，最終完成成果整合；

(2)分幅法。利用反算分幅圖可構建測繪坐標與測繪成果間的聯系，具體措施為：利用圖形匹配算法對成果坐標進行一次匹配，再按照地名等相關信息，發揮計算機技術對其進行再匹配，從而明確項目與測繪成果之間的對應關系；

(3)竣工時間法。首先對關鍵項目的坐標進行明確，然后采用分宗法對測繪成果進行整合處理，在整合時發揮圖形與空間處理系統的輔助作用。目前，GIS技術在此方面的應用日益廣泛，可開發出多樣化系統對測繪成果進行管理，進一步提升成果整合效果。此外，通過對測繪成果的整合，可為登記系統提供有力依據。可見，采用GIS系統可使管理系統更加完善，有助于提高測繪成果整合質量。

3 不動產測繪成果的有效應用

3.1 在檔案管理中的應用

測繪單位應提供充足的證明資料，由測繪人員根據測繪單位提供的資質證明進行選擇，保障測繪數據準確性。測繪過程中涉及的批量信息將直接影響測量成果，如分攤面積、設計圖紙等等；在正式開始測繪之后，應提供相應的證明材料，確保各項工序均合理合法，保證數據測量結果準確度；房地產測繪成果與地籍測繪成果緊密相關，應做好地理位置、圖形匹配、地名、幢號匹配等管理工作。具體管理內容如圖1所示；此外，建設單位還應提供充足的審批資料，保障測繪工作順利開展，由于審批資料較多，更要強化成果檔案管理工作，保障各項資料數據的真實完整。

圖1 不動產測繪成果管理內容

3.2 在實現數字化管理中的應用

在不動產測繪過程中，應嚴格遵循國家頒布的各項文件要求，同時還應積極引入信息技術。做好數據信息的整理工作，是劃分不動產的管理職責，也是提高測繪成果利用率的前提。在建筑行業飛速發展背景下，不動產檔案使用范圍不斷擴大，使檔案管理難度增加。企業積極采用數字化管理，創新檔案管理方式，提高檔案操作可靠性與規范性。應用數字化管理技術將測繪成果進行數字化轉化，并完成統一登記與管理，可使檔案管理操作更加簡便。在檔案數據管理中，最基礎的工作是快速準確整合測繪成果。在管理過程中以實際地理信息為準，在地方相關法律的制約之下，對電子數據進行歸檔，建成一個完善的檔案管理體系。

3.3 在規范市場運行中的應用

對測繪成果進行掃描，既可提高工作效率，又可為管理工作提供便利，節省投資。在數字化過程中，還可根據不同標準迅速整合測繪成果，極大地提高了不動產登記效率。在地理位置信息基礎上，及時更新測繪成果數字化整合，通過整合信息資料，最終形成規范的管理系統。為提高測繪成果的利用效率，需要從多個方面著手，不定期的開展檢查工作，剔除不規范的測繪單位，對于質量較低的測繪單位發出警告、勒令整改，使其測繪水平能夠達到行業統一標準。與此同時，充分發揮信息技術的作用與優勢構建測繪平臺，設定統一的標準，定期對測繪單位進行評估，并采取獎懲措施，對于優秀單位給予獎勵，使其發揮榜樣作用并督促其他單位向其學習，實現共同提升和進步。此外，還要與各地實際情況相結合，制定市場規范準則，明確規定準入門檻，建立監察小組，對各個法規準則的落實情況進行監督。

3.4 在不動產登記中的應用

不動產測繪成果中的數據信息可為不動產登記提供數據支持。測繪成果測算應嚴格遵循《地籍測繪規范》中的相關要求，對測繪項目進行技術總結、布設點控制、成果計算與驗收等。在此過程中，所有材料均屬于測繪成果檔案的內容，上述材料的完整歸檔對數據跟蹤、責任劃分、開發利用具有不可忽視的作用。以商品房房產為例，測繪成果的歸檔內容主要包括以下幾個方面。

(1)申請方資料。此類資料可為測算工作提供主要依據，也就是甲方提供的各類圖文材料，如建設用地規劃證書、地名批復、立項批文、國有土地使用證、工程竣工驗收備案證明、建筑變更設計圖、人防施工圖等。

(2)測繪單位資料。此類資料為乙方材料，主要包括測繪委托書、測繪儀器檢定證書、項目設計書、房屋面積測算書、房屋外業技術草圖、測繪控制點、從業人員資格證等。

(3)備案審批材料。此類資料主要是指房屋登記主管部門按照甲方提供的材料在備案時形成的材料，如測繪成果備案表、現場復核表、備案申請表等；

以上資料均要以電子版的形式進行保存，且房屋面積計算成果與圖形成果應與當地不動產登記部門相關規定相符合，以便于不動產登記。

4 不動產測繪成果的作用

一是為物權歸屬提供依據。不動產機構主要工作是對不動產進行確認、檢查，在工作中離不開測繪成果的支持，在信息登記過程中，首先要對不動產進行測繪。在測繪過程中應確保成果準確性，通過使用完善的測繪成果，可為不動產檢驗提供依據，增強登記機構的權威性。如若在登記中出現權責混亂，產權面積不清、權利人非法侵占等情況，可通過對測繪成果進行查閱，明確產權歸屬，以此來保障人員的合法權益不受侵犯。

二是為社會服務與決策提供支持。在實際測繪過程中，測繪成果數據較為龐大，可掌握多樣化產屬信息與空間信息，通過對不同測繪成果進行分類，還可在現有信息的基礎上衍生出更多數據信息。現如今，社會經濟得到飛速發展，城市化進程日益深入，城市土地資源日益緊缺，在建筑密度、土地資源、綠地規劃等多個方面均需要應用測繪成果，為城市建設、社會服務與決策提供有力支持。構建專業化的測繪成果管理部門實施高效的數據整合，可為成果利用提供基礎信息。

三是為不動產登記管理提供助力。在《不動產登記管理條例》中指出，在登記過程中編碼工作十分關鍵，編碼技術的應用可為不動產測繪數據管理與應用提供更多助力。在實際測繪過程中，涉及的測繪成果多種多樣，如地籍信息編制、編碼編制等等。只有充分發揮先進信息技術的作用與優勢，才可利用編碼技術滿足當前不動產登記新需求，為測繪成果應用奠定堅實基礎；

四是促進財政稅收發展。在不動產測繪工作中，測繪成果資料種類眾多，如數據、文字、圖形等等，應用測繪成果可精準計算不動產單價、總價，還可幫助相關工作者明確不動產的歸檔范圍、結構特征、地理位置等等，使各類數據信息均可得到充分利用，為財政稅收的發展提供極大助力，進而促進社會經濟的健康穩定發展。

5 結論

綜上所述，在社會飛速發展背景下，人們對產權方面的關注度不斷提升，在一定程度上使不動產檔案管理難度增加。對此，應積極做好測繪成果整合與利用工作，主動引入先進的信息技術，構建現代化檔案管理平臺，促進測繪成果的科學高效利用，推動不動產行業的健康可持續發展。