基于供應鏈房地產企業成本控制研究

王靜雅

[摘 要]房地產建設成本較高，對于能夠保證質量的前提下，減少其成本將給企業帶來巨大利潤。本文將通過講述房地產企業比較特殊的供應鏈模式，探討房地產企業成本控制的主要因素，以便能夠對房地產企業管理人員提供幫助。

[關鍵詞]房地產;成本控制;供應鏈

[中圖分類號]F293.33 [文獻標識碼]A

1 供應鏈管理概述

1.1 概念

所謂供應鏈管理，是通過前饋的信息流和反饋的物流，信息流將供應商、制造商、分銷商、零售商等聯系成一個整體的管理運行模式。它采用集中管理的模式和方法，供應鏈上的各個企業作為不可分割的一個整體，能夠使供應鏈共同分擔采購、生產和銷售的職能。圍繞核心企業，通過對信息流、物流、資金流的控制，從采購原材料開始，制成中間產品以及最終產品，最后由銷售網絡把產品送到消費者手中。它是將供應商、制造商、分銷商、零售商，直到最終用戶連成一個整體的功能網鏈模式。所以，一條完整的供應鏈應包括供應商，制造商、分銷商、零售商以及消費者。圍繞顧客的需求設計和規劃企業的經營戰略是企業的供應鏈管理的靈魂所在。為了全面地減少供應鏈的成本和實現效益最大化，而相對減少實體之間的物流信息流和資金流之間協調和控制。圖1所示為房地產企業供應鏈的模型：

1.2 作用

供應鏈管理是指產品在滿足客戶需要的過程中對成本和整個系統費用的有效性管理，力圖使系統的成本降到最低。因此，供應鏈管理的重點不在于降低每一個供應鏈單元的運輸成本，而是通過系統的方法使得整個供應鏈系統的成本降到最低，并且使系統能夠高效地運行。

供應鏈是有眾多小部分組成，因此它是由企業多層次多級別構成的整體的活動，包括戰略層次、戰術層次和作業層次等。

1.3 局限性

由于供應鏈是由很多成員共同組成，很多成員中存在不同的、相互沖突的目標。例如，一般情況下供應商希望制造商能夠進行數量穩定的大量采購，但是交貨時間較為靈活。但是有時候局限于制造商的各種生產條件，并且在此過程中還要采購部門的協商。這就要求制造商要靈活地選擇采購商，以保證供應的產量要求。

供應鏈是一個動態的系統。隨著時間和企業結構的不斷變化而變化。而且供應鏈成員之間的關系也會隨著時間而變化。舉例來說，隨著顧客的購買力的加大，很多顧客需要的是高質量高水平并且更加具有競爭力的產品，進而確定最終的產品。

1.4 意義

對于制造商來說，采用供應鏈管理能夠有效地降低產品的生產成本。實現數量的折扣和有競爭力的產品，能夠有效的降低庫存水平，改善時間管理，能夠大幅度縮短交貨時間和提高可靠性。

對于供應商來說，供應鏈能夠保證一個穩定的市場需求。對于用戶的產品需求能夠有一個及時的掌握，提高運作效率，減少生產成本。

對于雙方來說，供應鏈能夠明顯地改善各個不同元素之間的交流過程，實現共同的目標和期待。同時，風險和利益共同承擔和分享。減少外在影響因素及其造成的風險。

2 供應鏈管理的應用

實施供應鏈管理是有效降低房地產成本的方式之一。房地產企業供應鏈的管理其實就是產業鏈條的管理，其作用是通過對供應鏈的各個元素進行整合優化，把每一個過程計劃，設計咨詢和到最后的實施都緊密地聯系起來，使得供應鏈的成本降得最低。在此過程中，企業要根據自己的實際能力，選擇有符合自己核心競爭力的合作伙伴，形成一個完整的供應鏈，這是供應鏈的重點所在。

在供應鏈的管理中，企業的出發點是顧客的需要，通過對產業鏈各個元素成本的控制，優化于供應鏈相關的作業，能夠讓顧客最大限度的滿意。其次，供應鏈成本的控制是全局性的，每一步都會涉及到一些具體的實施措施。覆蓋了從供應商到消費者的全過程，傳統的企業控制成本很大一部分都是選擇生產這一步降低成本。供應鏈成本要考慮全局性，從各個環節來降低企業成本。

3 供應鏈管理的主要內容

由于房地產的開發流程和一般企業不是很相同，房地產企業是從商品房的建成到支付用戶使用商品的過程，此過程需要商品房的準備、生產和銷售三個主要環節，通過供應鏈成本的管理，開發商可以在不同的階段有著不同的側重點。

3.1 上游成本費用

房地產開發企業上游成本的主要控制主要是指開發階段的成本控制，主要是開發商獲得土地所需的成本，還有上游企業與金融機構和設計企業等合作決定的成本。在這其中，最為關鍵的就是與設計企業的合作了。商品房的成本很大一部分都是由產品設計決定的。

房地產內部成本也較大程度地決定了企業的利潤空間。企業的內部成本是指企業在運行項目管理過程中各個項目管理產生的費用。包括審查審計費用、資質年審費、營業執照年審、治安費和衛生管理費等各種費用。

3.2 中游建設成本費用

房地產開發企業的中游建設成本主要指的是產品生產階段。中游建設成本作為房地產成本中不可缺少的一部分，其在該過程當中的重要性不言而喻。目前，材料供應商、承建商都是其中重要的組成部分，這兩個部分的好壞對房地產企業的發展影響有著直接性的作用，相關人員更需要對其加以重視。

3.3 下游成本費用

下游成本控制一般是指營銷費用和物業管理費用;營銷成本是指企業銷售產品時需要給銷售提成的費用、產品做宣傳的廣告費以及營銷營業稅。

物業管理成本是指企業從事物業管理職務活動中所要支出的各種費用。

4 成本控制

基于上述對于房地產產業的主要成本的構成以及主要費用的支出途徑，本文構建了與房地產企業相對應的供應鏈成本控制模型;模型如圖2所示：

控制供應鏈的主要目的是降低企業成本以提升企業效益，使之利潤最大化。根據上圖我們可以看出用戶成本=上游成本+下游成本+房地產企業的內部成本，因此，在降低企業成本時只能從這幾方面考慮。

相對于傳統的成本管理辦法來說，供應鏈管理的優勢顯而易見。下面我們具體討論減少成本的具體方法。

4.1 健全預算管理組織體系

全面預算管理組織體系是實現全面預算管理的保障。建議可以設置一個專門的預算機構，比如運行中心，全面負責企業在修建商品房的過程中的所有費用體現，并根據實際情況做出相應的調整或者創新。部門中配備專門的預算專家，能夠對每個過程實施相對準確的預算和分析，在不影響施工質量地條件下相應的減少或者整合一些部門，再根據預算執行過程中出現的問題進行檢查糾正，關注各項指標的聯動影響。

4.2 建立能夠適應房地產業務的對應編制方式

房地產企業要進行高質量高效率的預算管理，就要高度聚集房地產產業的具體每一個構成元素、要建立起符合房地產產業特點的預算指標。比如說，銷售額度、放寬回收、利潤額度、工程產值、目標成本等。以營銷措施為手段，制定相關的營銷提成點和，在市場情況較好時，可以相應的定高商品價格，在市場情況一般時，要相應的降低價格達到快銷的目的。由于房地產銷售周期較長，因此可以采取滾動預算的管理辦法，以保證企業的長期穩定發展。

4.3 房地產企業的預算要規范

由于房地產企業的特殊性，受到政策和市場的影響波動較大，特別是近幾年來，由于房地產行業發展迅速，國家出臺了各種調控政策。因此全面預算要跟著市場的變化而變化，不能夠固定在某一個具體的模式上面。如果不能夠及時地調整策略，錯失良機，會造成較大損失。

5 結論

對于房地產企業來說，控制好成本就是降低成本增加效益，正確體現經營的一項重要手段。世界經濟的一體化和電子商務的發展改變了傳統的商業模式，給企業帶來了很多機會。目前的企業已經沒辦法從傳統的商業模式中生存了，必須創新才能得以生存。

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