淺談國有企業職工住房管理模式的轉換

馬婧婧 張恒

【摘要】伴隨新時代中國社會主義經濟的發展，國有企業傳統住房建設和銷售模式不斷暴露出各種矛盾與問題，本文主要對國有企業住房管理現狀進行歸納分析，并對住房管理存在的問題提出解決思路。

【關鍵詞】國有企業;住房管理模式;轉換

多年來，國有企業在職工住房建設上投入了大量的財力和物力，不斷摸索和創新住房管理的新方法、新舉措，將許多社會化住房管理模式有效運用到房產管理工作當中，為解決職工住房問題、改善職工住房環境做了大量的工作。但是，很多國有企業住房管理模式還是沿用了計劃經濟時期福利性質的模式，負責住房建設、物業管理等全部費用。建房越多，企業的包袱就越重，使得企業陷入了背不起、放不下的被動局面，暴露出很多問題;同時住房商品化的宣傳不到位，“論資排輩”的選房模式依舊存在，使得住房管理面臨著很多矛盾與困難。

一、國有企業職工住房管理存在的問題

（一）建設周期緩慢、銷售論資排輩

在我國改革開放40余年歷史上，原住房分售主要采用計劃經濟體制下的行政撥款和排隊打分的方式。住房管理資金基本上都是從其他途徑撥款，不但在住房維修上存在逐級上報、服務滯后的現象，也無法保證住房的擴大再生產，形成不了自我循環、自我發展的良好機制，影響了國企住房建設的供給;而低租金低房價的住房價格與住房本身價值相背離，忽略了價值規律的作用，卻大大刺激了職工對住房的需求欲望，促使了不正之風的形成，遺留下很多無法解決的問題;排隊打分的方式違背了按勞分配的原則，致使很多真正需要住房的職工，特別是新青年職工選不上住房，形成了嚴重的住房分售不平衡的狀態，也成為企業住房管理上的一個突出問題。

（二）消費觀念滯后、供需矛盾突出

傳統的住房分配體制逐漸暴露出的弊端，直接導致了住房供求矛盾的尖銳化。長期以來，國有企業的住房作為實物福利由單位分配給職工，遠低于市場價格的房價尤其是象征性的房租，連住房維修費用都不夠，卻大大刺激了職工從企業獲得住房的需求，加上論資排輩的分配方式，進一步激化了沒有購買單位住房的職工因為享受不到這種“福利”，而造成的不滿情緒，增大了利益不平衡的問題。國有企業經過這些年不間斷地新房出售和騰退舊房出售，目前已經沒有可批量出售的房源了，但是，這種不受支付能力制約的福利體制，促使著職工依舊龐大的住房訴求。

（三）建設手續不全、產權矛盾尖銳

近年來，隨著房地產市場的急劇升溫，國家對住房的管理越來越嚴格，越來越規范，一系列政策的出臺，對國有企業房產管理各種問題的發生起到了催化劑的作用。由于住房政策的要求和變化而產生的問題，對于企業房產管理幾乎是無法解決的。但是，住戶要求辦理房屋所有權、進行房屋買賣等訴求與日劇增，由此而產生的矛盾也越來越突出。

（四）管理水平低下，維穩壓力巨大

目前，大多數的國有企業都經歷過合并重組，每家企業的住房管理模式都不一樣，合并之后住房體制的改革，必然會顛覆職工固有的思維模式，造成矛盾集中爆發、新舊問題交替迸發的現象。一些企業歷史上對房產管理重視程度不夠，住房改革缺乏連續性，沒有固定政策和模式，管理方式屬于“一事一議”的斷續模式。企業的合并重組和住房管理方法的不妥當、處理問題的不及時，加劇了住房改革的復雜化和擴大化。

二、國有企業職工住房管理模式的轉換思路

國有企業職工住房改革的遺留問題，追根溯源，主要是由于計劃經濟的慣性思維，在企業已經實行住房貨幣化的條件下，總是不自覺地退回到計劃經濟的模式上，造成了政策前后無法順暢銜接。加之市場住房價格快速上漲，內部價格與之存在很高的價差，致使職工依靠企業、依賴企業的思想進一步加劇，也助推了職工因住房供需矛盾發生鬧訪、纏訪的問題愈演愈烈。可見，實現國有企業住房商品化、社會化是非常重要的也是必然的。

（一）拓寬建房渠道，引入建房新模式

針對國有企業建房成本高、建房周期長等問題，在住房開發模式的選取上可采取代建方式，即企業通過與政府代建部門或是房地產開發公司簽訂委托建設合同，發揮各自的專業優勢，保證住房建設的質量與效率。由于此種開發模式是從降低開發成本，提高建設合理效率的角度出發，所建住房不能進入市場出售，所以不存在高利潤回報，反而會促使建房者以快速的住房建設滿足合作建房者的住房需求，解決了企業建房過程中許多瓶頸問題。

（二）引導觀念轉變、拓展供給渠道

在企業完成住房貨幣化改革后，職工就應當從市場上購買住房。經濟條件好的可以選擇商品房，經濟條件不好的，可以申請政府保障性住房。以近幾年經濟適用房、公共租賃住房申請條件來講，是幾乎可以解決國企改革過程中存在買斷職工、集體職工、配偶無工作的單職工、退休職工等無房或面積不達標的問題，而這一部分人員也正是企業住房訴求最多的群體。即使未申請到住房的家庭，政府也會進行相應的貨幣補償。所以說，市場上的住房供給是可以基本解決國有企業職工的住房問題。

（三）強化住房管理，規范透明操作

住房作為個人消費品，應當借助商品貨幣關系，由勞動者通過個人收入獲取，納入按勞分配的范疇。國有企業職工住房銷售應該遵循客觀經濟規律，制定出符合市場定位的房價和租金，從傳統的住房分配體制向商品化轉換。只有采取經濟手段，配合監察管理，才能真正消除不正之風的問題，促進廉政建設。只有與市場同步，才能轉變員工的消費觀念，根據自己的經濟狀況在單位或者市場上自由選擇住房。市場化的住房管理模式，不僅能夠實現住房資金的投入與產出的良性循環，減輕企業在住房建設上的壓力，還能緩解住房供需矛盾，調動員工投入生產的積極性。

（四）社會化管理、市場化運營

要想實現住房商品化和社會化，需要打破舊的住房行政管理和分配體制，必須以市場經濟的原則和方法指導住房改革，由競爭性的市場機制推進住房改革，將住房建設、分售、維修、售后管理等社會職能從國有企業中劃轉出去。加強目前房管部門的社會化職能，培育特色房產業務，讓資源和數據有效結合起來，提高自身議價能力引進投資方，成立住房股份企業，讓房管業務真正做到社會化服務、專業化管理、市場化經營的運作模式。

作者簡介：

馬婧婧（1984-），女，漢族，甘肅蘭州人，碩士，經濟師，研究方向：國有企業住房管理。