論住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)防控

馬震威

【摘要】住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用職工以及其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工發(fā)放的房屋抵押貸款。住房公積金貸款屬政策性住房貸款，其風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)于商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款較小，利率更低，同時(shí)申請(qǐng)流程也更為簡單，是能夠有效解決人們住房問題的政策性融資措施。特別是隨著住房公積金貸款業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，社會(huì)各界開始更多關(guān)注貸款風(fēng)險(xiǎn)。故此，本文著重分析了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的類型及成因，并就如何有效防控進(jìn)行了相關(guān)探討，僅供參考。

【關(guān)鍵詞】風(fēng)險(xiǎn)防控?住房公積金?貸款

前言：伴隨我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，然而隨之上漲的房屋價(jià)格，使得更多的人選擇貸款購房。由于住房公積金貸款相較于商業(yè)貸款利息更低，因此，漸漸成為了繳存人買房的首選。與此同時(shí)，隨著住房公積金制度的不斷普及，也進(jìn)一步擴(kuò)大了貸款規(guī)模，相應(yīng)的也逐漸表露出了一些貸款風(fēng)險(xiǎn)，在此種形勢下，怎樣有效防范風(fēng)險(xiǎn)，就成為了住房公積金貸款良性發(fā)展中不可忽視的問題。

一、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的類型和成因

（一）內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)

所謂內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)，指的是內(nèi)部缺乏完善的制度或是業(yè)務(wù)監(jiān)督不到位所導(dǎo)致的。貸款管理是集中多個(gè)環(huán)節(jié)的綜合管理工作，具體而言是前期調(diào)查、貸款審查、貸款審批以及發(fā)放、回收等。貸款管理流程設(shè)計(jì)缺乏合理、各崗位分工和責(zé)任不明確、貸后管理乏力、未及時(shí)處理逾期戶等，都有引發(fā)貸款系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的可能。

（二）信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是指，由于借款人在客觀因素與主觀因素的影響下，不能夠履行還款義務(wù)，進(jìn)而違反合同內(nèi)容，出現(xiàn)違約。通常是依據(jù)借貸人個(gè)人資產(chǎn)情況與誠信度來判斷信用因素的。一般而言，下面幾點(diǎn)因素導(dǎo)致住房公積金信用風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因：一是征信系統(tǒng)不完善。在人民銀行的征信系統(tǒng)中，僅能顯示商業(yè)銀行貸款，公積金中心委托發(fā)放的貸款未被納入其中，異地貸款尚需人工核實(shí)，難免有疏漏，為違規(guī)貸款留下隱患;二是借款人收人及負(fù)債存在不透明及隱蔽性，僅憑公積金繳存基數(shù)無法對(duì)借款人進(jìn)行嚴(yán)格的，公正的資金審查與監(jiān)督，同時(shí)也給一些騙貸的不法分子留下可乘之機(jī);三是，由于外界因素的影響，借貸人喪失了足夠的還債能力，如離異、重大事故等，如此一來，也會(huì)使得貸款風(fēng)險(xiǎn)增加。

（三）市場風(fēng)險(xiǎn)

作為一個(gè)重要的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)會(huì)給住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)形成直接影響。隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，過度投機(jī)投資與個(gè)人投資都會(huì)促使房價(jià)不斷上漲，不斷增加交易的數(shù)量，營造出當(dāng)前市場的一種虛假繁榮現(xiàn)象，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，房價(jià)不斷提高就是形成泡沫的初始現(xiàn)象，會(huì)不斷擴(kuò)大信貸市場規(guī)模，通過不斷放大、累積，使得信貸規(guī)模愈加膨脹，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)體系與金融體系初心崩盤的情況。出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)之后，不僅會(huì)很大程度降低資產(chǎn)價(jià)格，縮小信貸規(guī)模，還會(huì)限制到貸款回收。即便有物質(zhì)抵押也不通過貸款將本金收回，或是評(píng)估抵押物價(jià)格存在偏差，致使貸款金額縮小，進(jìn)而給經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)的穩(wěn)定形成很大影響。

二、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的有效防控

（一）加強(qiáng)防控內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)

1.明確崗位責(zé)任制

貸款管理中各崗位之間不能交叉、不能重復(fù)，需要合理分配，建立起明確的崗位責(zé)任制。在貸前要審核樓盤封頂情況、開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)，確保貸款安全性。貸中要落實(shí)貸款多級(jí)審批制度，而各級(jí)審批人員則要根據(jù)自身崗位職責(zé)，對(duì)借款人的身份證明、貸款額度、還款能力、貸款期限、購房材料等信息進(jìn)行嚴(yán)格審查，做好崗位制衡、分工合理，做好貸后變更工作，因離婚、身故等原因?qū)е陆杩钊恕⒌盅喝税l(fā)生變化的，要及時(shí)變更，更改聯(lián)系方式。各個(gè)階段嚴(yán)格把控，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。

2.完善業(yè)務(wù)監(jiān)督機(jī)制

國家住建部和省住建廳應(yīng)每年組織公積金行業(yè)內(nèi)審;公積金管理機(jī)構(gòu)內(nèi)部也須實(shí)時(shí)“五位一體”的管控機(jī)制，即現(xiàn)金流監(jiān)管、財(cái)務(wù)稽核、業(yè)務(wù)監(jiān)督、審計(jì)和內(nèi)控，以使監(jiān)管力度得以加強(qiáng)。同時(shí)，當(dāng)前公積金繳存人可借助各種手機(jī)APP、查詢終端、服務(wù)熱線等，對(duì)公積金日常工作進(jìn)行群眾監(jiān)督。

（二）建立個(gè)人信用評(píng)估體系

人民銀行征信系統(tǒng)應(yīng)進(jìn)一步完善借款人的資產(chǎn)負(fù)債情況，對(duì)有多筆商業(yè)銀行貸款、有過貸款逾期、展期、信用卡透支未還等信用不良的借款人，應(yīng)要求其提供家庭收入證明，社保中心的繳存明細(xì)等相關(guān)材料，以便對(duì)其還款能力做出全面評(píng)估。如此一來，能使賴賬成本進(jìn)一步提高，進(jìn)而降低貸款的風(fēng)險(xiǎn)。并且，針對(duì)守信用按時(shí)還款的人員可進(jìn)行適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，比如，提供住房公積金信息服務(wù)、業(yè)務(wù)辦理優(yōu)先服務(wù)等，其有著越高的信用等級(jí)，就能夠享受更多的服務(wù)項(xiàng)目和更多的優(yōu)惠，這樣則能提高借款人履行還款義務(wù)的自覺性。同樣，對(duì)于不按時(shí)還款的不守信用者，也可進(jìn)行一定的制裁。比如，延長放款日期、降低貸款額度，或是考慮貸款利率值的增加，并且，為了催促借款人盡快還款，可結(jié)合社會(huì)輿論壓力實(shí)施一定的法律制裁措施，從而實(shí)現(xiàn)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的降低。

（三）深入了解房地產(chǎn)市場

應(yīng)從頂層設(shè)計(jì)方面著手，加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防控，加強(qiáng)貸款管理在住房公積金管理中心的主體地位，統(tǒng)一風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體與風(fēng)險(xiǎn)控制，盡快建立和全國統(tǒng)一的住房公積金貸款相關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)操作細(xì)則、管理辦法，為了給住房公積金貸款業(yè)務(wù)提供有效指導(dǎo)、規(guī)范，須構(gòu)建全國統(tǒng)一的住房公積金貸款業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)。要對(duì)房地產(chǎn)市場的走向有一個(gè)深入了解，加強(qiáng)分析房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)形勢和發(fā)展形勢，進(jìn)一步研究國家金融信貸政策與宏觀經(jīng)濟(jì)政策，加快配套政策和法規(guī)的完善。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場行情走勢進(jìn)行及時(shí)、精確地把握，對(duì)公積金貸款規(guī)模和政策進(jìn)行理性確定，有效調(diào)控首付款比例、還款期限、貸款額度上限及貸款比率等，對(duì)市場變化做積極應(yīng)對(duì)，房價(jià)下跌的時(shí)候，要重視風(fēng)險(xiǎn)防控;而房價(jià)增長過快的時(shí)候，貸款要慎重。

結(jié)語：總之，住房公積金貸款，伴隨房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮，也將不斷發(fā)展、擴(kuò)大，而隨之出現(xiàn)的種種風(fēng)險(xiǎn)，若不能有效防控，則會(huì)給房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展形成直接影響，而這也將關(guān)系著社會(huì)穩(wěn)定、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所以，對(duì)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因展開深入研究，并提出有效的應(yīng)對(duì)建議，就顯得意義重大。

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