房地產行業現狀分析與思考

文/曾映雪，集美大學財經學院

隨著改革的深入,我國房地產業迅速發展。房地產行業的蓬勃發展為我國經濟的高速增長發揮了巨大的推動作用。但由于各種不利因素,我國的房地產業在近幾年的發展中也出現了一些比較難以解決的問題。所以我們要正確認識當前房地產發展存在的問題，合理制定和規劃好防范措施和解決之道。

1 我國房地產開發現狀

1.1 房地產的開發投資規模呈現加大趨勢

2010-2015年，在國家嚴格宏觀調控后，房地產行業增速呈波動性下滑趨勢。2015年開始，我國房地產投資才開始逐漸上升。20 18年，全國房地產開發投資額12.026萬億元，增速為9.5%，投資規模繼續加大。從地區投資規模來看，房地產開發投資地域差別度較大。從投資結構來看，房地產投資主要以住宅投資為主，辦公樓投資和商業營業用房投資規模下降。截至到2018年12月份，房地產開發景氣指數為101.85，比上年提高0.13個百分點，房地產開發景氣指數維持在100左右，房地產投資仍有良好勢頭。

1.2 銷售面積小幅增長，商品房庫存量較大

2018年，商品房銷售面積171654萬平方米，比上年增長1.3%，增速比上年回落6.4個百分點。全國商品房待售面積5.2414 億平方米，比上年末減少6510萬平方米，商品房庫存量仍然較大，但相對去年庫存狀況有所緩解。商品房銷售額149973億元，增長12.2%，比上年回落1.5個百分點。房地產政策趨嚴不松動，投機需求逐步消失，市場預期逐漸轉變，銷售額增幅會漸漸降低，但也將保持10萬億以上的規模。

1.3 價格收入比相對較高，但房價暴漲已成歷史

世界銀行普遍認可的房價收入比的標準是5：1，但在中國,據初步測算,這一比例大約在10～15：1，房價收入比嚴重失衡。但房地產市場在新一輪宏觀調控周期下，力度會繼續加大，多個城市都出臺了調控政策，范圍不斷擴大，多層次多角度的調控手段成功抑制了房價的上漲。

2 化解房地產庫存和解決發展問題的一些思考

2.1 不同等級城市要因地制宜實施不同政策

一線城市要減少一般性優惠政策，實施“嚴格限貸+嚴格限購”的政策組合，遏制投機者大量涌入，減少庫存的產生；完善和落實差別化稅收、信貸等政策，降低購房首付款比例，擴大住房公積金貸款范圍，促進剛需與改善性需求進一步釋放，提升房地產去化能力。而大多數與城鎮化進程緊密相關的二線城市，要實施適當的優惠政策，釋放合理的購房需求，緩解庫存壓力，通過市場法則自行調整和緩和供需矛盾。三四線城市要通過一系列重要的改革制度，降低當地政府對土地的依賴性，振興實體經濟，提高社會資源利用效率，抑制泡沫經濟的發展。完善城鎮化進程，調整經濟和產業結構，吸引產業和人口的集聚，創造和提供更多的就業機會，吸引農民工進城務工，增加農民收入，為農民進城買房、安家立業打好基礎 。加大對農民與農民工進城購房的支持力度，推進戶籍制度改革，為農民購房與定居提供便利與保障，提升農民進城購房的熱情，減少房地產庫存量。

2.2 推進供給側結構性改革， 促進庫存商品房功能轉型

在供給側結構性改革的大背景下，房地產企業應該順應潮流，明確自身不足，向著綠色化、智能化、服務化方向發展。推進房地產業供給側結構性改革，解決配套問題，加快推進開發區項目周邊的公共配套設施、交通等基礎設施建設，完善城市功能，提升開發品質，形成城市綜合化的公共服務體系。激勵房地產企業合理規劃、適時調整，促進庫存商品房功能轉型。

2.3 堅持宏觀調控房地產業，抑制房價出現過快上漲

要堅持宏觀調控房地產業，加強購房人購房資格審查力度，遏制投機性炒房。對地方政府擅自降低購房條件的，要嚴厲追責問責。同時，住房庫存緊張的地區要及時增加土地供給，做好土地供應和促開工、上市工作，以防因供給不足導致房價暴漲。應該適當調整政策，適應市場形勢，避免市場變化之后，“去庫存”政策繼續發揮作用，市場出現供需不平衡，反而助推房價過快上漲。

3 結語

房地產業是國民經濟增長的支柱產業之一。雖然在其發展過程中出現了一些問題，但我相信，在中國共產黨的領導下，依靠全中國人民的聰明和智慧，祖國的房地產行業一定會健康、有序、科學、和諧地發展。