不動產登記中的幾個具體問題

某市不動產登記機構員工詢問幾個登記中的具體問題：一、有一對夫妻預購商品房以后，辦理了預購商品房轉讓的預告登記，在未進行本登記前。丈夫去世。公證書明確該房屋權利由其妻子和小孩繼承（小孩13歲）。是先做預告登記的轉移登記？還是仍然先登記在夫妻名下？二、《房屋登記辦法》規定在辦理最高額抵押變更登記時。要提供擔保的債權數額尚未確定的證明材料。問是否需要？三、夫妻共有的房屋，其中一方去世，產權證丟失，申請補證，是先辦理繼承手續還是補證后再辦繼承手續？四、新增抵押物應該辦理首次登記還是變更登記？

金紹達：一、《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）并沒有規定預告登記的轉移登記，因為設定預告登記的目的，是限制現時的登記名義人的處分行為，從而對后來發生的與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為產生對抗的效力。而是否辦理預告登記的轉移登記，并不影響這種效力。《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《規范》）15.3.1規定了因繼承、受遺贈導致不動產預告登記轉移的，可以辦理預告登記的轉移登記。所以，如果房屋尚未竣工，當事人可以申請辦理預告登記的轉移登記。如果房屋已經竣工并完成首次登記，那再辦理預告登記的轉移登記已經沒有多大實際意義，可以由繼承人直接憑原購房合同和繼承公證書申請轉移登記。

二、《房屋登記辦法》第55條在規定申請最高額抵押權變更登記應當提交的材料時，曾將“最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料”列為要件。按《物權法》規定，最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額。如果債權已經確定，就不再屬于最高額抵押了，上述變更就不可能再存在。因此，《細則》和《規范》都不要求申請人提交擔保的債權數額尚未確定的證明材料，所以，申請人在申請這類變更登記時，無須提交擔保的債權尚未確定的證明材料。

三、補發權屬證書并不是登記行為，只是登記機關按登記簿的記載，向登記簿記載的不動產權利人補發新的證書。夫妻中有一方去世，繼承隨即開始，而辦理不動產繼承，屬于轉移登記。當事人無論辦理何種登記，都要按規定申請并提交相應的登記文件，《細則》第38條規定了申請國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記的，應當提交不動產權屬證書，所以，應當先由繼承人申請補發不動產權屬證書，取得證書后再辦理繼承。

四、新增抵押物是在一個新的物上設定抵押，應當辦理首次登記。