誰是大灣區(qū)土儲之王

謝澤鋒

國境之南再次成為房企重倉的淘金地。

8月18日下午，國務院下發(fā)《關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》，關鍵時刻加碼深圳，賦予其“全球標桿城市”的新定位。這與2月印發(fā)的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》交相呼應，粵港澳大灣區(qū)投資價值再度凸顯。

資料顯示，“粵港澳大灣區(qū)”由“9+2”城市組成，即廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門9市和香港、澳門2個特別行政區(qū)。

大灣區(qū)貢獻率占全國GDP總量的12.57%，是中國最具經(jīng)濟活力的灣區(qū)，11城人口之和達到了6956.8萬，接近7000萬大關，人口總量居世界四大灣區(qū)之首。

在利好政策的驅動下，大灣區(qū)無疑是當前房地產(chǎn)公司爭奪的重鎮(zhèn)。那么，哪家房企才是大灣區(qū)的土儲之王，哪些房企又具備獨有的土地儲備優(yōu)勢？

碧桂園 面積貨值最高

作為全球規(guī)模最大的房企，從順德起家的碧桂園持續(xù)注重在粵港澳大灣區(qū)的布局。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月31日，碧桂園在大灣區(qū)的土地面積儲備共計5629萬平方米，遠超其他房企。

未售貨量可達4293萬平方米，對應貨值5763億，面積和土地貨值均位列房企第一名。此外，公司在大灣區(qū)還有7887億潛在貨量（包括內(nèi)地9市7865億及香港22億）。

公告顯示，截至2018年底，碧桂園權益可建建筑面積為2.4064億平方米，其中24%位于廣東省。

2018年碧桂園國內(nèi)權益合約銷售中，廣東省占比為24%，銷售額排名前十大城市中包括粵港澳城市惠州、佛山、東莞及廣州。其中，惠州位居碧桂園各城市銷售魁首，2018年權益合約銷售達210億元，占到了總權益銷售占比的4%，市場占有率排名第一。

龍光地產(chǎn) 低成本優(yōu)勢

根據(jù)公告，截至2018年底，龍光地產(chǎn)（03380.HK）土儲權益總貨值為6520億元，其中大灣區(qū)土儲貨值為5356億元，占比超過82%，其中深圳土儲貨值1805億元。

從土地儲備面積來看，該集團的土地儲備總建筑面積約為3626.13萬平方米，平均土地儲備成本僅為3985元/平方米。而去年其合約銷售均價16008元/平米。拿地成本不到房屋售價的四分之一，低于行業(yè)平均水平。

不過，近幾年來，龍光不惜巨資押注大灣區(qū)，拿地成本已明顯提高。今年6月24日，深圳龍華紅山的一幅土地競拍超過134輪，最后由龍光地產(chǎn)以65.85億奪得，樓面地價66988元/平方米。

2014年，龍光斥資46.8億拿下龍華單價地王，樓面地價逾25000元/平方米，超過當時龍華新房均價。2015年，龍光以112.5億拿下深圳總價地王龍華紅山地塊;2016年再次以140.6億元總價拿下深圳市光明新區(qū)一塊商住混合用地，樓面價27623元/平方米。

從銷售結構來看，公司也依賴大灣區(qū)。2018年，該公司合約銷售額為718.03億元，同比增長65.4%。其中，深圳、大灣區(qū)其他區(qū)域、南寧區(qū)域、汕頭區(qū)域、新加坡及其他區(qū)域占比分別為34.4%、26.0%、24.5%、7.2%、4.7%及3.2%。

佳兆業(yè) 大灣區(qū)舊改王

扎根20年，有“大灣區(qū)舊改第一房企”之稱的佳兆業(yè)（01638.HK）收獲不菲。

截至2018年底，佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)土儲超1300萬平方米，貨值約3370億元，占總土儲的73%，深圳一城為316萬平米，金額占比35%。

特別要注意的是，集團還有約3000萬平方米（未計容積率）舊改項目尚未納入土儲，其中99%位于大灣區(qū)。也就是說，佳兆業(yè)麾下?lián)碛兄辽?300萬平方米的大灣區(qū)土地儲備，舊改項目涉及拆遷還建等環(huán)節(jié)，因此佳兆業(yè)將受益于舊改項目的持續(xù)紅利。

有分析認為，在大灣區(qū)，房企獲得土地的最主要途徑，就是舊改，因此，“失舊改者未必失大灣區(qū)”，要想做龍頭，唯得學會做舊改。兵馬未動，糧草先行。充足的“糧草”為佳兆業(yè)奠定了有力的基礎。這也就解釋了，政策發(fā)布后，公司股價領漲地產(chǎn)板塊的原因。

融創(chuàng) 殺進來的外來者

秉承凌厲激進的作風，融創(chuàng)在大灣區(qū)的布局也十分迅猛。

收購佳兆業(yè)失敗后，2016一年，融創(chuàng)就一次性進入了深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、珠海、中山、江門8市，一口氣拿下25個灣區(qū)項目，總建筑面積達到696.91萬平方米。第二年，融創(chuàng)就馬上進入肇慶，僅僅用了兩年時間就全面殺進了大灣區(qū)。

根據(jù)公告，截至今年上半年，融創(chuàng)連同合營及聯(lián)營公司的土地儲備約2.13億平方米，權益土地儲備為1.36億平方米，總貨值預計2.82萬億元，其中超過83%位于一、二線城市，平均土地成本4307元/平米。

合生創(chuàng)展 低調的地主

曾經(jīng)的地產(chǎn)巨艦，合生創(chuàng)展終于下決心擺脫“慢”的標簽。2019年前7月，集團合約銷售金額約為117.15億元，同比上升53.8%。

手握北上廣深等核心城市優(yōu)質地塊，廣州起家的合生創(chuàng)展在大灣區(qū)早已囤積了不少低廉的地塊。克爾瑞《2018年房地產(chǎn)企業(yè)粵港澳大灣區(qū)土儲貨值TOP30》排行榜顯示，合生創(chuàng)展在該區(qū)域以土儲建面1461萬平方米，排名第五;土儲貨值2266億元排名第七。

根據(jù)公告，截至2019上半年，合生創(chuàng)展總土地儲備達2940萬平方米。從城市布局來看，合生創(chuàng)展的土地儲備主要分布在廣州、惠州、北京、上海、天津等一線城市、熱點二線城市和部分三線城市，其中位于北上廣的土地儲備占半數(shù)以上。

進入2019下半年，合生創(chuàng)展拿地節(jié)奏有所加快，僅7月，就斥資9.36億元進入江門市，拿下蓬江區(qū)兩宗商住用地，同時以11.19億元將廣州增城陸村一宅地攬入囊中。而在7月拿地之前，合生創(chuàng)展最近一次在公開市場出現(xiàn)還要追溯到2018年12月。

但“慢周期”仍然是合生創(chuàng)展需要解決的問題，深藏碧玉，卻不知如何變現(xiàn)，大量資金沉淀隱憂需管理者注意。

據(jù)報道，僅廣州市場，合生創(chuàng)展就有駿景花園、珠江帝景、帝景山莊、逸景翠園、華南新城等多個項目開發(fā)周期超過十年。其中，截至2018年末，駿景花園、珠江帝景、帝景山莊等項目仍有大量土地處于待開發(fā)狀態(tài)。