居住性優(yōu)秀歷史建筑修繕造價(jià)咨詢工作探討

陳傳勝 CHEN Chuansheng

0 前言

保護(hù)性居住類優(yōu)秀歷史建筑的修繕日益迫近，大部分民眾都贊成并希望政府加大對(duì)歷史建筑物的保護(hù)力度，將歷史建筑保護(hù)工作規(guī)范化和科學(xué)化，將有限的資金得到高效利用。但目前，咨詢企業(yè)普遍對(duì)保護(hù)修繕內(nèi)容認(rèn)知模糊，將施工工藝、組織方案等重點(diǎn)環(huán)節(jié)與一般建筑修繕混淆，對(duì)結(jié)算中非共性問(wèn)題的解決等同于一般建筑，對(duì)諸如磚粉等招標(biāo)或定額缺項(xiàng)的核價(jià)缺少現(xiàn)場(chǎng)測(cè)算等手段和科學(xué)方法。

1 優(yōu)秀歷史建筑修繕的基本知識(shí)

1.1 定義

優(yōu)秀歷史建筑的修繕是指對(duì)建筑物結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)備以及環(huán)境風(fēng)貌的維護(hù)修繕，恢復(fù)其建筑風(fēng)貌、使用功能和結(jié)構(gòu)安全的工程行為，包括因保護(hù)需要而對(duì)建筑的結(jié)構(gòu)、功能進(jìn)行必要的修繕。

1.2 基本原則

歷史建筑的修繕應(yīng)根據(jù)建筑保護(hù)的要求，保存原有建筑方面的歷史文化、城市肌理與技術(shù)信息。因此，“修舊如故、技術(shù)合理、安全可靠、確保質(zhì)量”是優(yōu)秀歷史建筑修繕的基本原則。

1.3 基本內(nèi)容

修繕設(shè)計(jì)是從建筑保護(hù)和使用安全的角度，達(dá)到恢復(fù)建筑的歷史風(fēng)貌和改善使用功能的目的，包括方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)(包括勘查要求、使用功能、承載力計(jì)算等)兩個(gè)階段。設(shè)計(jì)中，對(duì)質(zhì)量的控制不僅注重保留原有結(jié)構(gòu)體系、材料、構(gòu)造及聯(lián)結(jié)方式，還需要明確修繕的范圍、材料選用、重點(diǎn)保護(hù)項(xiàng)目等。

修繕施工主要包括坡屋面（含屋面結(jié)構(gòu)、屋面板、桁條、屋架、瓦片)、平屋面(含防水、保溫、泛水、保護(hù))、墻柱面(含粘貼、粘掛、抹灰、清水墻面)、樓地面(含木地板、塊料)、雕飾（含壁畫、浮雕、木雕等）、細(xì)木裝飾(含木墻裙、木線條、貼臉、欄桿、窗臺(tái)板等)、油飾(包括油漆、貼金等）、設(shè)備（含電氣照明、給排水、通風(fēng)消防、防雷等）及建筑環(huán)境修繕（包括亭、池、圍墻、燈飾、道路、綠化等）等7個(gè)方面的修繕。

2 施工任務(wù)的落實(shí)

（1）優(yōu)秀歷史建筑修繕施工招投標(biāo)報(bào)名的短名單可采用資格預(yù)審的方式予以落實(shí)，在資格預(yù)審招標(biāo)文件從各投標(biāo)人的資質(zhì)、財(cái)務(wù)、業(yè)績(jī)、信譽(yù)和人員等6個(gè)方面進(jìn)行評(píng)審，采用綜合評(píng)估法逐家評(píng)審和打分，得分大于等于設(shè)定合格分的，則通過(guò)資格預(yù)審形成短名單并按得分排名，前7名的投標(biāo)人方可進(jìn)入施工招投標(biāo)階段。

（2）工程造價(jià)咨詢企業(yè)根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步明確住宅修繕工程安全文明施工費(fèi)的通知(滬住修繕（2015）9號(hào)）》及《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅修繕工程招投標(biāo)相關(guān)管理工作的通知（滬住修繕（2016）8號(hào)）》等文件規(guī)定，審核招標(biāo)文件（含工程量清單、最高投標(biāo)限價(jià)計(jì)算等），對(duì)招標(biāo)文件的合法性、合規(guī)性、完整性、準(zhǔn)確性等方面提出意見和建議，并出具審核報(bào)告或簽署意見。

（3）招標(biāo)文件中，合同條款審核應(yīng)包括：施工合同計(jì)價(jià)方式類型，材料設(shè)備采購(gòu)和供應(yīng)方式，預(yù)付工程款的數(shù)額、支付時(shí)間和抵扣方式，安全文明施工措施費(fèi)的使用計(jì)劃等要求，工程計(jì)量與進(jìn)度款支付方式、數(shù)額、時(shí)間，工程價(jià)款的調(diào)整原因、方法、程序、支付節(jié)點(diǎn)，施工索賠與現(xiàn)場(chǎng)簽證的程序、金額確認(rèn)和支付節(jié)點(diǎn)，承擔(dān)工程計(jì)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容、范圍和超出約定內(nèi)容、范圍的調(diào)整方法，工程竣工結(jié)算價(jià)款編制與核對(duì)、支付與時(shí)間，合同解除的價(jià)款結(jié)算與支付方式，工程質(zhì)量保修金的數(shù)額、預(yù)留方式及時(shí)間，違約責(zé)任及發(fā)生工程價(jià)款爭(zhēng)議的解決方法和時(shí)間，以及與履行合同、支付價(jià)款有關(guān)的其他條款，并出具審核報(bào)告或簽署意見。

（4）通過(guò)資格預(yù)審或直接采用報(bào)名方式確定的投標(biāo)人，根據(jù)招標(biāo)文件要求編制施工投標(biāo)文件并參加投標(biāo)。按照設(shè)定的評(píng)標(biāo)辦法，對(duì)入圍的投標(biāo)人進(jìn)行初步評(píng)審和詳細(xì)評(píng)審后，采用綜合評(píng)估法，對(duì)投標(biāo)人的技術(shù)標(biāo)、工期、質(zhì)量、投標(biāo)報(bào)價(jià)等方面進(jìn)行綜合評(píng)估，最終評(píng)定中標(biāo)候選人，并經(jīng)公示無(wú)異議后，確定中標(biāo)人。

（5）根據(jù)定標(biāo)結(jié)果，發(fā)出中標(biāo)通知書，并據(jù)此通知在30d內(nèi)發(fā)承包雙方簽署書面施工合同。

3 施工階段造價(jià)控制工作重點(diǎn)

（1）分析中標(biāo)單位報(bào)價(jià)是否存在不平衡報(bào)價(jià)、技術(shù)標(biāo)和商務(wù)報(bào)價(jià)匹配及市場(chǎng)偏離情況，合同與招投標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性一致檢查，對(duì)照施工圖紙、具體修繕科目、計(jì)量等資料，對(duì)預(yù)計(jì)結(jié)算造價(jià)的影響進(jìn)行分析，并出具專題報(bào)告或簽署意見。

（2）對(duì)監(jiān)理、設(shè)計(jì)等合同進(jìn)行專項(xiàng)計(jì)算、審核和全面分析，對(duì)合同的主要條款與招標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)分析和比較，特別是范圍的明確、價(jià)款計(jì)算等，并簽署意見。

（3）根據(jù)合同約定，審核工程預(yù)付款、進(jìn)度款、工程尾款支付金額和比例分析、預(yù)付款的扣回、累計(jì)支付情況等，出具專題報(bào)告和支付建議。

（4）對(duì)有效的設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定單及現(xiàn)場(chǎng)簽證分析、計(jì)算和審核，并出具審核報(bào)告或簽署意見。

（5）核定主要材料、設(shè)備、服務(wù)等價(jià)格（可通過(guò)市場(chǎng)詢價(jià)、調(diào)研、查詢價(jià)格資料庫(kù)、競(jìng)爭(zhēng)性談判等多種方法合理確定材料設(shè)備價(jià)格，同時(shí)保留詢價(jià)、談判等過(guò)程文件）及最終金額；分析核定的材料、設(shè)備、服務(wù)等采購(gòu)價(jià)格對(duì)控制目標(biāo)的影響，并對(duì)材料、設(shè)備、服務(wù)等采購(gòu)價(jià)格與批復(fù)概算對(duì)應(yīng)價(jià)格進(jìn)行比較和分析；對(duì)于超出概算批復(fù)的部分應(yīng)分析原因和優(yōu)化（不得突破總概算批復(fù)金額），并出具審核報(bào)告。

（6）參與總包合同價(jià)內(nèi)暫估價(jià)（專業(yè)工程和材料設(shè)備）的采購(gòu)發(fā)包，注意達(dá)到法定規(guī)模的暫估價(jià)應(yīng)采用公開招標(biāo)方式（特殊要求除外）。

（7）撰寫月（年）度財(cái)務(wù)監(jiān)理報(bào)告，該報(bào)告需要反映當(dāng)期項(xiàng)目進(jìn)度情況、財(cái)務(wù)管理情況、資金監(jiān)控情況、投資控制情況、本期（近期）資金需求,其他需提請(qǐng)政府或有關(guān)部門注意或協(xié)調(diào)的事項(xiàng)，以及建設(shè)過(guò)程中的突發(fā)（不可抗力的風(fēng)險(xiǎn)）事項(xiàng)等。

（8）撰寫投資控制報(bào)告，該報(bào)告必須體現(xiàn)項(xiàng)目概算批復(fù)內(nèi)容、金額及所制定的投資控制目標(biāo)、各概算子項(xiàng)對(duì)應(yīng)的合同簽訂情況、資金應(yīng)付已撥付情況、尚需撥付的資金、預(yù)計(jì)執(zhí)行節(jié)點(diǎn)情況、設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證情況、按合同約定因市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致投資變化的情況、是否有超概風(fēng)險(xiǎn)（包括概算總金額和各子項(xiàng)金額的對(duì)比）、有無(wú)超控制目標(biāo)等情況（如項(xiàng)目存在超概風(fēng)險(xiǎn)或已經(jīng)超概，應(yīng)在此部分闡述原因，并提出對(duì)應(yīng)建議和意見）。

4 工程結(jié)算審核

4.1 相關(guān)文件

（1）根據(jù)《上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)關(guān)于“十三五”期間進(jìn)一步加強(qiáng)本市舊住房修繕改造切實(shí)改善市民群眾居住條件的通知》（滬建房修[2016]581號(hào)）文件規(guī)定，所需結(jié)算項(xiàng)目須完成工程驗(yàn)收、移交、備案并通過(guò)市修繕中心的竣工復(fù)查，方可進(jìn)入工程結(jié)算審核程序。

（2）根據(jù)《關(guān)于明確市級(jí)財(cái)力補(bǔ)貼住宅修繕工程項(xiàng)目相關(guān)管理措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱《滬住修繕[2014]5號(hào)》）文件規(guī)定，施工單位在完成項(xiàng)目竣工備案后20d內(nèi)報(bào)送施工結(jié)算資料。

（3）根據(jù)《建設(shè)工程造價(jià)咨詢規(guī) 范》（DG/TJ 08—1202—2017）及優(yōu)秀歷史建筑修繕的特點(diǎn)，將結(jié)算資料的收集分為實(shí)施單位和施工單位兩部分，并由實(shí)施單位統(tǒng)一匯總、造價(jià)咨詢?nèi)宿k理簽收手續(xù)（表1）。

（4）根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)“十二五”期間市級(jí)財(cái)力補(bǔ)貼資金住宅修繕項(xiàng)目投資控制相關(guān)要求的通知》（滬住修繕[2012]8號(hào)）及《滬住修繕[2014]5號(hào)》文件要求，造價(jià)咨詢企業(yè)應(yīng)比對(duì)施工結(jié)算送審價(jià)與合同價(jià)。原則上，對(duì)于超合同價(jià)25%以上的項(xiàng)目，應(yīng)退回施工單位重新結(jié)算后再報(bào)送；造價(jià)咨詢企業(yè)將“竣工結(jié)算價(jià)確認(rèn)單”交施工單位確認(rèn)簽字前，應(yīng)審核該項(xiàng)目是否有超修繕科目?jī)?nèi)容和修繕工作量10%以上的情況，以及是否有相關(guān)處理手續(xù)和情況說(shuō)明，如沒(méi)能提供相關(guān)處理手續(xù)和情況說(shuō)明，不可出具正式項(xiàng)目結(jié)算審價(jià)報(bào)告。

4.2 理解招標(biāo)文件的具體內(nèi)容

審核人員在結(jié)算審核前，需要理解招標(biāo)文件的具體內(nèi)容,如實(shí)施的總建筑面積、單體建筑面積、實(shí)施范圍、項(xiàng)目修繕特點(diǎn)、項(xiàng)目特征、計(jì)量單位等。

（1）建筑面積應(yīng)逐項(xiàng)與市局下達(dá)的項(xiàng)目計(jì)劃面積核對(duì)，當(dāng)出現(xiàn)建筑面積增加的情況，需要查證是否有重新核準(zhǔn)的書面材料，審核中應(yīng)以核準(zhǔn)的面積計(jì)算，建筑面積的變化可通過(guò)開工審核單進(jìn)行查詢和核對(duì)；當(dāng)項(xiàng)目建筑面積出現(xiàn)小于計(jì)劃面積時(shí)，應(yīng)按照實(shí)際面積計(jì)算。

（2）審核人員應(yīng)對(duì)比項(xiàng)目實(shí)施中，是否全面覆蓋了立項(xiàng)文件中全部工作內(nèi)容，對(duì)比修繕科目確認(rèn)表和工程量查驗(yàn)表的實(shí)際內(nèi)容，查驗(yàn)項(xiàng)目的實(shí)施情況。

（3）計(jì)價(jià)規(guī)范和定額計(jì)價(jià)模式符合性的審核主要指工程結(jié)算是否按照招投標(biāo)文件約定及行業(yè)規(guī)定進(jìn)行計(jì)量和計(jì)價(jià)，是否保持了招投標(biāo)文件和結(jié)算價(jià)的一致性。

表1 結(jié)算資料的分類收集

（4）相關(guān)費(fèi)率及綜合單價(jià)、措施費(fèi)部分執(zhí)行方面需要審核結(jié)算中的綜合費(fèi)用（企業(yè)管理費(fèi)和利潤(rùn)）的費(fèi)率是否按照有關(guān)規(guī)定計(jì)算，綜合單價(jià)是否同投標(biāo)單價(jià)，清單外綜合單價(jià)的組價(jià)是否符合規(guī)定，對(duì)安全文明施工的措施費(fèi)及其他措施費(fèi)的計(jì)取是否與招投標(biāo)文件、合同約定一致，是否存在措施費(fèi)與清單重復(fù)計(jì)算的情況。

（5）主要材料的計(jì)價(jià)審核時(shí)，主要審核材料暫估價(jià)部分有無(wú)核價(jià)，如在施工過(guò)程中未進(jìn)行核價(jià)的，則在結(jié)算中需要單獨(dú)進(jìn)行商定、分析主要材料與市場(chǎng)偏離情況，如有工料機(jī)價(jià)差調(diào)整的應(yīng)審核調(diào)整方法和計(jì)取是否符合規(guī)定。

（6）因修繕項(xiàng)目特殊，管理部門已經(jīng)就簽證格式和要求做了詳細(xì)規(guī)定：審核時(shí)，主要檢查工程量簽證的簽章手續(xù)是否齊全，是否有明細(xì)表和匯總表，對(duì)明細(xì)表部分是否有計(jì)算過(guò)程；對(duì)監(jiān)理審核的工程量進(jìn)行修正時(shí)應(yīng)說(shuō)明理由和提供詳細(xì)的計(jì)算過(guò)程；同時(shí)，應(yīng)判別工程量簽證單是否與實(shí)際一致、是否合理可行等。

5 問(wèn)題剖析

目前，造價(jià)咨詢審核中存在以下問(wèn)題。

（1）對(duì)保護(hù)建筑修繕工藝不理解，導(dǎo)致執(zhí)行定額走樣。例如，對(duì)外墻清水磚墻粘貼工藝、內(nèi)施或外施、加固方式及工藝的不熟悉、不理解，導(dǎo)致在套用定額時(shí)重復(fù)計(jì)算。

（2）對(duì)建筑面積不進(jìn)行審核或僅是照搬報(bào)建表或施工單位數(shù)據(jù)，特別是涉及多幢樓的，應(yīng)比對(duì)其建筑面積有無(wú)發(fā)生變化，有無(wú)增項(xiàng)或甩項(xiàng)。

（3）工作量簽證數(shù)量與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際工程量部分有出入，主要是隱蔽工程施工范圍的確定及腳手架排數(shù)的計(jì)算。

（4）定額套用不正確或數(shù)據(jù)之間缺少關(guān)聯(lián)。例如，廚衛(wèi)墻面、地面拆除全部面層后做防水，結(jié)算中卻只套用修鋪定額，顯然是不正確的，應(yīng)套用鏟除和新鋪計(jì)算；再如外墻乳膠漆系滿批建筑膩?zhàn)拥幕A(chǔ)上做涂料，未按照規(guī)定扣除白水泥、107膠及相應(yīng)定額人工；外墻腳手架排數(shù)計(jì)算、底笆、直笆、安全網(wǎng)的計(jì)算或排數(shù)計(jì)算與對(duì)應(yīng)的底笆或直笆之間的數(shù)據(jù)無(wú)關(guān)聯(lián)，也不統(tǒng)一。

（5）施工過(guò)程中，缺少暫估價(jià)的核價(jià)詢價(jià)手續(xù)，導(dǎo)致結(jié)算時(shí)扯皮。

（6）安全文明施工措施費(fèi)未按照包干價(jià)計(jì)算，而是按照投標(biāo)費(fèi)率計(jì)算，對(duì)總價(jià)等以“項(xiàng)”為計(jì)量單位的其他措施費(fèi)理解不到位，出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算的情況，如安全防護(hù)棚、室內(nèi)堆物搬移。

（7）對(duì)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、除稅價(jià)與含稅價(jià)的轉(zhuǎn)換計(jì)算與政策不一致。

6 措施

（1）審核人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)“2013清單”的理解和執(zhí)行，包括清單子目的項(xiàng)目特征（如外墻基層、屋面坡度、屋面添瓦張數(shù)等）和措施費(fèi)內(nèi)容（二次搬運(yùn)、夜間施工、產(chǎn)成品保護(hù)、腳手架等）。

（2）對(duì)工程簽證的審核需要結(jié)合《關(guān)于進(jìn)一步做好2013年度享受市級(jí)財(cái)力補(bǔ)貼資金項(xiàng)目決算管理工作的通知》（滬住修繕[2014]1號(hào)）及《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅修繕工程工程量簽證工作的通知》（滬住修繕[2016]11號(hào)）的規(guī)定，對(duì)過(guò)程中未及時(shí)辦理審核的簽證在結(jié)算審價(jià)時(shí)不予認(rèn)可。

（3）審核人員在進(jìn)行工程結(jié)算審核時(shí)，應(yīng)對(duì)簽證進(jìn)行抽查，并形成書面記錄，對(duì)抽查中發(fā)現(xiàn)實(shí)際施工工作量與簽證工作量不符的差額部分，可按比例對(duì)修繕工程結(jié)算進(jìn)行核減并記錄確認(rèn)。

（4）對(duì)隱蔽工程或可調(diào)整工程量（如腳手架、模板措施費(fèi)項(xiàng)目）的計(jì)算應(yīng)注意收集和分析現(xiàn)場(chǎng)資料，特別是與現(xiàn)場(chǎng)關(guān)聯(lián)的影像資料，避免由于清單或定額計(jì)算規(guī)則與現(xiàn)場(chǎng)不一致而產(chǎn)生差異。

（5）對(duì)原招標(biāo)暫估價(jià)的執(zhí)行，應(yīng)注意暫估價(jià)的核價(jià)手續(xù)全面有效，對(duì)專業(yè)工程結(jié)算應(yīng)注意招標(biāo)時(shí)界面的劃分，并按照相關(guān)文件和二次招標(biāo)的成果結(jié)算，保證結(jié)算單價(jià)與投標(biāo)報(bào)價(jià)的一致。

（6）招標(biāo)文件中的缺項(xiàng)處理，分為相似調(diào)整及新增項(xiàng)目調(diào)整，調(diào)整的原則應(yīng)符合合同約定。

（7）營(yíng)改增過(guò)渡期的結(jié)算調(diào)整，目前修繕工程中存在2016年5月1日后開工審核的項(xiàng)目，其招標(biāo)文件仍為營(yíng)業(yè)稅，而實(shí)際付款為增值稅的，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定予以轉(zhuǎn)換和調(diào)整。

7 結(jié)語(yǔ)

優(yōu)秀歷史建筑是我們寶貴的財(cái)富。作為工程造價(jià)咨詢?nèi)藛T，首先應(yīng)認(rèn)真解讀相關(guān)政策，再結(jié)合優(yōu)秀歷史建筑修繕的特征、修繕科目、修繕專題設(shè)計(jì)方案等資料，對(duì)具體實(shí)施中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，尋找對(duì)策，從而進(jìn)一步完善和提高自身專業(yè)素養(yǎng)和操作能力。