項目違規(guī)頻發(fā)、涉嫌營收虛增金地集團恐陷規(guī)模困境

張哲

曾因在股市中表現活躍且具有行業(yè)代表性而被譽為四大地產龍頭股“招保萬金”之一的金地集團，近年來卻有明顯掉隊的趨勢。雖然金地在2016年踏入了千億銷售陣營，但營業(yè)收入的增長速度卻不及銷售額，一些項目違規(guī)也漸漸浮出水面。此外，金地集團2019年上半年的營業(yè)收入勾稽異常，更令人懷疑其財務數據的真實性。

近年來，在“看得見的手”與“看不見的手”的雙重作用下，房地產行業(yè)經歷了多次洗牌。昔日被視為四大地產龍頭股的“招保萬金”（即招商蛇口、保利地產、萬科地產、金地集團）漸漸被如今的“碧萬恒融”（即碧桂園集團、萬科地產、中國恒大、融創(chuàng)中國）取代。與此同時，“招保萬金”之間的分化也越來越明顯，曾經被視為潛力股的金地集團，如今已經連續(xù)幾年業(yè)績墊底。

雖然金地集團近年來的銷售業(yè)績一直不錯，但營業(yè)收入的結算表現卻不太穩(wěn)定，營業(yè)收入遠不及公司銷售額的增長情況。這一方面與公司在項目開發(fā)中權益占比較低有關，另一方面或許也與公司在項目操盤或房屋交付的過程的影響有關。記者注意到，金地集團在不同地區(qū)的多個項目都被爆出存在虛假宣傳、施工問題、違規(guī)交付等現象。此外，其2019年上半年有部分營業(yè)收入沒有相應的現金流和經營性債權的支持，存在營收虛增的嫌疑。

陷入規(guī)模困境 金地掉隊“招保萬金”

從“招保萬金”近三年的營收和凈利規(guī)模來看，金地集團一直處于“墊底”狀態(tài)（表1）。金地集團2016年至2018年的營業(yè)總收入分別為555.09億元、376.62億元、506.99億元，不難看出，金地集團的營業(yè)收入和凈利潤在2017年出現了較大幅度的下滑。那一年，金地的營收規(guī)模與萬科地產、保利地產、招商蛇口分別相差近2052.35億元、1086.8億元、377.93億元，雖然其在2018年的業(yè)績表現有所回升，但仍然不及2016年的業(yè)績，且和萬科、保利的營收差距拉大。

金地集團在其2017年年報中解釋稱，公司當期營業(yè)收入下滑幅度較大的主要原因是并表范圍內的房地產項目的結算面積和結算收入減少。值得關注的是，由于房企銷售面積的結算往往晚于預售時間兩年左右，故金地2017年和2018年的營業(yè)收入大部分來自2015年及2016年出售的項目。

但據克爾瑞銷售排行榜數據，金地集團在2015年的銷售金額為621.2億元，招商蛇口以570.1億元銷售額位列其后。如此看來，金地集團2017年結轉收入項目的基礎并不比招商蛇口差，但前者的營業(yè)收入卻比后者少了近400億元，這一方面與公司在項目中的權益占比相關，另一方面也說明金地極有可能在項目操盤或房屋交付的過程中出現了問題。

此外，眾所周知2016年是房地產行業(yè)的一個“新周期”，在宏觀調控高光時刻到來的同時，主流房企也加快了“拼規(guī)模”的步伐，TOP5龍頭房企的銷售規(guī)模達到2000億，第二梯隊的門檻也上升到了千億級。然而，《紅周刊》記者梳理金地集團2016年銷售情況卻發(fā)現，雖然金地2016年也踏入了千億銷售陣營，但該年項目的結轉情況卻不太理想，2018年僅實現營業(yè)收入506.99億元，雖然較2017年同期增長34.6%，但2016年至2018年間的復合增長率卻為-2.98%。這意味著金地集團2016年成功沖擊千億陣營后，并未給公司帶來顯著的業(yè)績提升。

值得關注的是，金地近年來的規(guī)模擴張依賴合作開發(fā)項目，也導致其營業(yè)收入與銷售額增長之間存在一定落差。克爾瑞研究院于近期公布的2019年1-9月中國房地產企業(yè)銷售TOP200排行榜顯示，金地集團2019年前九個月的全口徑銷售金額為1418.0億元，位列第12;但其銷售權益金額僅為879.2億元，位列第17。

《紅周刊》記者注意到，金地集團在拿地權益占比方面也存在相同的問題，據中指研究院披露的數據，金地集團2019年前九個月的拿地金額約為463億元，在所有房企中位列第10，較去年同期328億元的拿地金額上漲41.16%。但據金地集團2018年業(yè)績報告，金地集團在全年的新增土儲中的權益占比僅為45%。到了2019年上半年，其拿地權益占比有所上升，但平均水平仍不高。半年報顯示，截至2019年6月，金地集團的總土地儲備約4760萬平方米，其中權益土地儲備約2550萬平方米，權益土儲比例約53.5%。

項目違規(guī)、工程質量等問題頻出

房地產開發(fā)企業(yè)經營的特殊性決定了預售房屋并不意味著房企完成了商品房銷售，只有當項目樓盤施工完畢依法取得分戶驗收備案表和綜合驗收備案表并順利交付至業(yè)主后，相應的預售房款才能結轉為營業(yè)收入。此外，開發(fā)商還應在交付房屋后輔助業(yè)主完成過戶，取得不動產證書。從宣傳銷售到交付過戶，任何一個流程出了問題都有可能影響項目的推盤進程，甚至貽誤項目營業(yè)收入的結算。

據《紅周刊》記者了解，金地集團多個地區(qū)的項目都存在虛假宣傳、霸王條款、違規(guī)交付等問題，這或許也是金地集團在項目權益占比偏低以外的一個影響營業(yè)收入結轉的重要因素。

以華北地區(qū)為例，9月26日，北京市住建委微信公眾號“安居北京”發(fā)布消息稱，集中查處曝光了一批違法違規(guī)開發(fā)企業(yè)，其中就包括兩個金地集團參與開發(fā)的項目。據悉，金地集團和首開股份聯合開發(fā)的和悅華錦項目、金地集團和中國電建開發(fā)的金地華宸項目存在不實宣傳、補充協議中存在不合理條款、樣板間裝修標準與實際交房標準不符等違規(guī)行為。對此，北京住建委已經責令包括金地集團在內的涉違規(guī)行為企業(yè)進行整改，并對部分項目暫停網上簽約資格。

此外，金地集團華東地區(qū)和西北地區(qū)也同樣有項目遭消費者投訴。杭州湘湖金地都會藝境的一位業(yè)主向《紅周刊》記者表示，該項目樓盤于2017年3月份前后開始預售，合同約定的交付日期為2019年12月31日，但業(yè)主近期參觀樓盤施工情況卻發(fā)現小區(qū)內公共區(qū)域紅磚鋪設、公共連廊欄桿設計、樓盤內綠化等多處設施都存在實際施工情況與宣傳不符、設計存安全隱患及地磚斷裂等工程問題。“目前最明顯問題是有幾棟樓的外墻表面已經出現了鼓包現象。開發(fā)商一方面推卸責任回復外墻鼓包的照片是光線問題，另一方面卻對部分外墻立面鏟除重做。9月份以來，金地方面每個月都會派人與業(yè)主就項目施工及維權問題舉行溝通會，如今已經舉行了兩次，卻沒有任何實質效果。”

對此，有工程驗收業(yè)內人士向記者表示，從樓盤照片來看，確實有部分區(qū)域存在外墻不平的情況，極有可能是保溫層固定不牢所致。這種情況下外墻在風雨等外力作用之下存在局部脫落甚至大面積脫落的可能，會有一定的安全隱患。

記者了解到，金地集團在陜西西安的金地湖城大境天字一號項目，還因未通過房屋的綜合驗收導致部分業(yè)主入住多年卻未能順利辦理產權證。據該項目業(yè)主介紹，“由于該樓盤一直未能順利辦理‘大證（即項目竣工驗收備案表），導致業(yè)主們無法申請產權證。金地集團對大證的辦理則一拖再拖，業(yè)主們等候起來遙遙無期。維權期間有業(yè)主聲稱拿到了有關部門的情報，現在竣工驗收的大證已經開出來了，但是金地沒有取回，可能涉及收費之類的。但是當業(yè)主向開發(fā)商詢問詳情時，開發(fā)商卻從不正面回應。”

北京市東元律師事務所合伙人李松向記者表示，開發(fā)商在向業(yè)主交房的同時還需交付行政主管部門審批的竣工驗收備案表及分戶驗收備案表。未通過綜合驗收的商品房不符合法律規(guī)定的交房條件，因此該樓盤在最初交付時開發(fā)商就已構成違約。另據《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。因此該項目房屋由于沒有通過綜合驗收，導致業(yè)主入住多年卻無法順利辦理產權證，顯然金地方面也應對此承擔違約責任。

對此，《紅周刊》記者向金地集團方面核實上述項目情況，不過截至發(fā)稿前公司并未回復。

營業(yè)收入存在勾稽異常

《紅周刊》記者注意到，由于上半年銷售金額的大幅增長，其入賬的預收房款金額也不低。半年報顯示，金地集團2019年上半年的預收款項較2018年末增長21.49%至847.33億元。但蹊蹺的是，剔除掉當期預收款項的增加額約149.86億元后，金地集團2019年上半年僅有約206.29億元的現金收入來自當期的營業(yè)收入，這意味著公司當期應該有大量營收金額體現為經營性債權。然而，記者根據財務勾稽關系核算后發(fā)現，金地集團當年有39.23億元左右的營業(yè)收入存在勾稽異常，有虛增嫌疑。

據金地集團2019年半年業(yè)績報告，公司上半年實現營業(yè)收入224.83億元，其中房地產開發(fā)收入為200.33億元，物業(yè)管理收入為11.13億元，物業(yè)出租收入為4.50億元，其他業(yè)務收入為6.88億元。由于金地集團未分季度公布其營收構成情況，故根據其前兩個季度的營收比例大體估算，其一季度實現房地產開發(fā)收入約99.04億元，物業(yè)管理收入約5.50億元，物業(yè)出租收入約2.22億元，其他業(yè)務收入約3.40億元;第二季度實現房地產開發(fā)收入約101.29億元，物業(yè)管理收入約5.63億元，物業(yè)出租收入約2.28億元，其他業(yè)務收入約3.48億元。

根據財政部、稅務總局、海關總署公告2019年第39號文“從2019年4月1日起，納稅人發(fā)生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用16%稅率的，稅率調整為13%;原適用10%稅率的，稅率調整為9%”之規(guī)定，整體核算后，金地集團2019年上半年含稅營收大約為243.95億元。

根據財務勾稽關系，上述含稅營業(yè)收入在財務報表中將體現為同等規(guī)模的現金流量流入和應收賬款及應收票據等經營性債權的增減。

2019年上半年，金地集團合并現金流量表中的“銷售商品、提供勞務收到的現金”金額為356.15億元。由于當期預收賬款不屬于當期營業(yè)收入相關的現金流入，故需要剔除掉這部分金額的影響。2019年上半年公司預收賬款較上期增加了149.86億元，扣除掉該部分后，與營業(yè)收入相關的現金流為206.29億元，與含稅營業(yè)收入243.95億元相較差值約為37.66億元。也就意味著金地集團在2019年上半年有37.66億元的收入因未收到現金而須體現為經營性債權的增加。

金地集團資產負債表顯示，其2019年上半年應收票據及應收賬款金額為1.35億元，2018年末相同項目金額為1.03億元，相較增加了3203.7萬元。其中還需剔除計提壞賬準備的影響，2019年上半年較2018年末壞賬計提增加額為229.09萬元，扣除掉該部分影響后2019年上半年應收票據及應收賬款實際上較上期增加了2974.61萬元。相比之下，經營性債權實際增加2974.61萬元，小于理論應增加額37.66億元，差異金額約達37.36億元。

值得注意的是，出現上述差異的原因可能是金地集團將應收票據背書、貼現所致，然而其財報卻未披露該部分相關信息，對此或許需要公司給出合理解釋。