淺談集體土地房屋的貨幣補(bǔ)償關(guān)系

劉鐵山

摘要：近年來(lái)，國(guó)內(nèi)部分熱門(mén)城市房地產(chǎn)投資過(guò)熱，土地資源緊缺，房?jī)r(jià)快速上漲已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)。探索房?jī)r(jià)波動(dòng)與征用集體土地房屋的貨幣補(bǔ)償之間的關(guān)系，對(duì)政府與房地產(chǎn)商解決城市土地供應(yīng)不足現(xiàn)狀與房地產(chǎn)投資空間不足問(wèn)題具有重要意義。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)波動(dòng)；征用集體土地房屋的貨幣補(bǔ)償；土地供應(yīng)

一、關(guān)于影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的因素與土地價(jià)格的歷史研究

在關(guān)于房?jī)r(jià)波動(dòng)與土地價(jià)格的研究中，楊佳文（2012）認(rèn)為購(gòu)房者情緒波動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)造成的動(dòng)態(tài)沖擊最顯著，其次是房地產(chǎn)投資、通貨膨脹、匯率，利率影響最小。時(shí)筠侖等提出房?jī)r(jià)波動(dòng)=f（趨勢(shì)波動(dòng)+循環(huán)波動(dòng)）×心理預(yù)期，暗示了房地產(chǎn)業(yè)是一種信心經(jīng)濟(jì)。任超群（2011）從城市層面、城區(qū)層面和項(xiàng)目層面實(shí)證檢驗(yàn)了土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，研究得出：土地市場(chǎng)中的價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)有明顯的影響作用。宋爽（2012）分析了影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成與波動(dòng)的因素，尋找到關(guān)鍵因素是：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價(jià)水平、土地價(jià)格、貨幣供給和國(guó)際金融危機(jī)。陳苗（2011）研究認(rèn)為全國(guó)居民儲(chǔ)蓄余額增加時(shí)，對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到正向拉動(dòng)作用，投資的增加導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

二、房?jī)r(jià)波動(dòng)與征用集體土地房屋拆遷的貨幣補(bǔ)償之間關(guān)系

影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的因素可以從宏觀層面上的城市化、土地政策、通貨膨脹等方面解釋，也可以細(xì)化到利率、投資預(yù)期、居民儲(chǔ)蓄等微觀層面。國(guó)內(nèi)外研究中，大部分研究者都認(rèn)為購(gòu)房者的心理預(yù)期是影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的一個(gè)至關(guān)重要的因素。同時(shí)，土地價(jià)格、居民收入、房地產(chǎn)投資等因素也是眾多房?jī)r(jià)波動(dòng)因素研究者結(jié)論里的重要因素。結(jié)合國(guó)內(nèi)外研究，筆者重新構(gòu)建了征用集體土地房屋拆遷的貨幣補(bǔ)償與房?jī)r(jià)波動(dòng)之間的分析框架。

（一）購(gòu)房者投資預(yù)期因素諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者丹尼爾·卡尼曼教授的研究顯示，當(dāng)一個(gè)人面臨“損失”時(shí)，其行為方式是追求風(fēng)險(xiǎn)型。在城鄉(xiāng)一體化拆遷中，對(duì)于拆遷農(nóng)民來(lái)說(shuō)，政府補(bǔ)償金標(biāo)準(zhǔn)不但低于自身房屋土地的市場(chǎng)價(jià)格，甚至還會(huì)讓其面臨失去職業(yè)與祖宅的風(fēng)險(xiǎn)，追求風(fēng)險(xiǎn)便成了其重要的選擇。因此無(wú)住房的拆遷居民將可能伴隨著當(dāng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀產(chǎn)生相應(yīng)投資預(yù)期。在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下，購(gòu)房者存在晚買(mǎi)不如早買(mǎi)的心理，需求增加進(jìn)一步拉升房?jī)r(jià)，由預(yù)期引發(fā)的投資行為將直接影響房地產(chǎn)的市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀，進(jìn)而加劇了房?jī)r(jià)的波動(dòng)。

（二）土地價(jià)格因素土地價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響并不是簡(jiǎn)單的因果關(guān)系，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)帶動(dòng)土地價(jià)格上漲，土地價(jià)格上漲又會(huì)通過(guò)增加消費(fèi)、投資等途徑進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、提高居民收入水平。研究土地價(jià)格變動(dòng)的時(shí)候必須考慮土地一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的相互作用。國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門(mén)將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地的貨幣補(bǔ)償價(jià)格決定了土地一級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格，土地價(jià)格的上升將影響投資者收益預(yù)期進(jìn)而影響投資者的投資行為，使土地一級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格不斷影響著土地二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格，房?jī)r(jià)波動(dòng)與征用集體土地房屋拆遷的貨幣補(bǔ)償之間的關(guān)系本質(zhì)上就是土地一級(jí)市場(chǎng)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的影響。因此，土地價(jià)格因素直接影響著征用集體土地房屋拆遷的貨幣補(bǔ)償與房?jī)r(jià)波動(dòng)之間的關(guān)系。

（三）居民收入因素土地作為農(nóng)民財(cái)產(chǎn)的一部分，其所得到的財(cái)產(chǎn)性收入是指土地被國(guó)家征用后或土地經(jīng)營(yíng)使用權(quán)經(jīng)流轉(zhuǎn)后而得到的相應(yīng)補(bǔ)償和收益。在居民獲得征地貨幣補(bǔ)償之后，手上將持有更多貨幣，伴隨著儲(chǔ)蓄的增長(zhǎng)，有了更加穩(wěn)定的貨幣資金基礎(chǔ)。當(dāng)居民拆遷過(guò)后，收入的提高使其投資需求得到了一定激發(fā)。在當(dāng)前社會(huì)，全民進(jìn)入炒房熱潮，固定資產(chǎn)投資成了國(guó)內(nèi)投資的熱門(mén)。有學(xué)者研究認(rèn)為，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增加與城鄉(xiāng)居民收入差距的擴(kuò)大成負(fù)相關(guān)，即固定資產(chǎn)的投資能在一定程度上提高農(nóng)村居民的財(cái)產(chǎn)性收入。而城市建設(shè)用地和居民生活水平息息相關(guān)，通過(guò)拆遷又能不斷增加城市建設(shè)用地，進(jìn)而又促使投資資金流入地產(chǎn)投資行列。從長(zhǎng)期來(lái)看，居民生活水平的提高，即收入增長(zhǎng)，促進(jìn)了城市建設(shè)的進(jìn)行，換言之，居民收入因素直接影響著征用集體土地房屋拆遷的貨幣補(bǔ)償與房?jī)r(jià)波動(dòng)之間的關(guān)系。

三、政策建議

（一）對(duì)于各城鄉(xiāng)政府1、政府需要不斷完善土地拆遷、征用補(bǔ)償金的賠償項(xiàng)目，完善補(bǔ)償制度，滿足拆遷戶的要求將進(jìn)一步促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)合理開(kāi)發(fā)。2、政府應(yīng)注意控制商品房用地總量、簽訂土地出讓合同的商品房用地面積，使土地得到了較為充分的開(kāi)發(fā)利用。同時(shí)，建立國(guó)有土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，使土地供應(yīng)達(dá)到“一個(gè)渠道進(jìn)水，一個(gè)池子蓄水，一個(gè)龍頭放水”，提高政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控水平和整體規(guī)劃程度，合理調(diào)控土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格水平，使供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地總量得到有效控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展。

（二）對(duì)于房地產(chǎn)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該與拆遷居民詳細(xì)協(xié)商，結(jié)合當(dāng)?shù)卣贫ǖ牟疬w補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行房?jī)r(jià)制定，制定拆遷購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，密切關(guān)注拆遷后居民的投資方向并制定相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)策略，將吸引更多剛剛拆遷的戶主的投資。