大數(shù)據(jù)運(yùn)用于房地產(chǎn)土地評(píng)估領(lǐng)域的策略探討

許崇娟　呂晶

摘 要：“推進(jìn)大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略、推進(jìn)數(shù)據(jù)資源開放共享”是近年來我國發(fā)展方略中的重要構(gòu)成部分，這直接指明了大數(shù)據(jù)技術(shù)在我國未來發(fā)展規(guī)劃中的重要地位。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)在逐步調(diào)整，風(fēng)險(xiǎn)控制在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中起著至關(guān)重要的作用，而精確評(píng)估土地價(jià)值是房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制參考的核心要素。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);土地評(píng)估;大數(shù)據(jù)技術(shù)

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要構(gòu)成部分，對(duì)于民生、經(jīng)濟(jì)發(fā)展均有著較大的影響，近些年，我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈“下行”發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)正從“建筑業(yè)”朝著“金融業(yè)”的方向所轉(zhuǎn)型，“金融”成為了我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力。大數(shù)據(jù)技術(shù)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說是一個(gè)可靠的、有效的工具，可用其實(shí)現(xiàn)更加精準(zhǔn)的土地價(jià)格評(píng)估、分析、測(cè)算，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)控制來說有著至關(guān)重要的意義。因此，需要對(duì)大數(shù)據(jù)運(yùn)用于房地產(chǎn)土地評(píng)估領(lǐng)域的策略進(jìn)行系統(tǒng)性的分析，以為行業(yè)發(fā)展提供可靠借鑒。

一、大數(shù)據(jù)時(shí)代下的“估價(jià)”

大數(shù)據(jù)時(shí)代，“估價(jià)”領(lǐng)域發(fā)生了深刻的變化，一是互聯(lián)網(wǎng)搜索技術(shù)在信息發(fā)布平臺(tái)中的作用越發(fā)重要，交易案例、地塊數(shù)據(jù)、基準(zhǔn)地價(jià)、搜索量等，能夠?yàn)槭褂谜呱筛泳珳?zhǔn)的參考信息數(shù)據(jù)，從而突破原有信息數(shù)據(jù)內(nèi)容的限制，同時(shí)改變著地塊搜索者的工作方式;二是大數(shù)據(jù)技術(shù)的發(fā)展以及大數(shù)據(jù)和GIS等技術(shù)的整合，成為了估價(jià)行業(yè)所使用的新工具;三是大數(shù)據(jù)時(shí)代下，銀行業(yè)、中介業(yè)均在進(jìn)行創(chuàng)新，國內(nèi)目前已經(jīng)利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，創(chuàng)辦了諸多網(wǎng)站，如克瑞爾、房價(jià)網(wǎng)等，國外則有Coster、Zillow等，還有鏈家的在線評(píng)估系統(tǒng)等，均能夠通過技術(shù)方法實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)化的土地價(jià)值評(píng)估、存量房評(píng)估[1]。

目前，房地產(chǎn)土地評(píng)估身處于一個(gè)信息爆炸的年代，信息數(shù)據(jù)相較于以往更加透明，從估價(jià)行業(yè)來看，房地產(chǎn)土地評(píng)估之所以專業(yè)，是因房地產(chǎn)土地評(píng)估者掌握了足夠的信息資訊，而目前行業(yè)逐步發(fā)展，行業(yè)內(nèi)信息數(shù)據(jù)量逐步增多，房地產(chǎn)土地評(píng)估者信息不對(duì)稱的情況越發(fā)嚴(yán)重。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)土地評(píng)估已經(jīng)無法滿足當(dāng)下的需求，房地產(chǎn)土地評(píng)估相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、參數(shù)等均缺少足夠的支持，評(píng)估結(jié)果的可靠性有待商榷。

二、房地產(chǎn)土地評(píng)估數(shù)據(jù)構(gòu)成

在大數(shù)據(jù)時(shí)代，房地產(chǎn)土地評(píng)估數(shù)據(jù)發(fā)生了一定的變化，根據(jù)這些數(shù)據(jù)的特征，可將其分為三類數(shù)據(jù)：一是靜態(tài)數(shù)據(jù)，如房地產(chǎn)交易信息、房產(chǎn)購置信息、主管部門統(tǒng)計(jì)信息、城市靜態(tài)POI數(shù)據(jù)、垂直網(wǎng)站開源數(shù)據(jù)等;二是動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，如百度路況的熱力數(shù)據(jù)、城市交通數(shù)據(jù)、點(diǎn)評(píng)數(shù)據(jù)、人口遷移數(shù)據(jù)等;三是房地產(chǎn)土地評(píng)估相關(guān)數(shù)據(jù)，如人口遷移數(shù)據(jù)、各個(gè)渠道消費(fèi)數(shù)據(jù)等[2-3]。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，上述三類數(shù)據(jù)量不斷增長，房地產(chǎn)土地評(píng)估通過挖掘這些數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)，就能夠提高房地產(chǎn)土地評(píng)估的準(zhǔn)確性，并為相關(guān)決策提供可靠參考借鑒。

三、大數(shù)據(jù)運(yùn)用于房地產(chǎn)土地評(píng)估領(lǐng)域的策略

（一）豐富信息數(shù)據(jù)儲(chǔ)備

房地產(chǎn)土地評(píng)估是一項(xiàng)基于海量數(shù)據(jù)開展的工作，房地產(chǎn)土地評(píng)估需要有足夠的信息數(shù)據(jù)，通過分析不同類數(shù)據(jù)之間的關(guān)系，完成對(duì)土地?cái)?shù)據(jù)的評(píng)估以及分析。如土地的權(quán)屬信息、入地實(shí)際利用類別、區(qū)域空間規(guī)劃、土地開發(fā)資質(zhì)等，將這些數(shù)據(jù)經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化處理、降噪處理后，通過大數(shù)據(jù)技術(shù)分析數(shù)據(jù)的從屬關(guān)系，挖掘出數(shù)據(jù)之間的內(nèi)在聯(lián)系。而在此之前，豐富的信息數(shù)據(jù)儲(chǔ)備就成為了房地產(chǎn)土地評(píng)估的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)土地評(píng)估需要通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、信息化技術(shù)等，采集多個(gè)方面的信息數(shù)據(jù)，搭建出多維度、多層次的數(shù)據(jù)倉庫，不斷納入官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)、城市基礎(chǔ)建設(shè)數(shù)據(jù)、配套設(shè)施數(shù)據(jù)、公交數(shù)據(jù)等[4]。

（二）提高專業(yè)估價(jià)水準(zhǔn)

在大數(shù)據(jù)技術(shù)的影響下，房地產(chǎn)估值、土地估值可實(shí)現(xiàn)深度融合，專業(yè)估值要構(gòu)建在具有完善數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)、估價(jià)系統(tǒng)、估價(jià)流程、業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，通過利用專業(yè)的技術(shù)方法、估價(jià)方法、數(shù)據(jù)計(jì)算模型，對(duì)海量信息數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，最終得出土地價(jià)值測(cè)算信息。還可通過基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的檢索、匹配，實(shí)現(xiàn)土地在不同使用方法、環(huán)境下的價(jià)值測(cè)算，得出案例散點(diǎn)圖、價(jià)值走勢(shì)圖等。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)土地評(píng)估應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)已經(jīng)取得階段性成果，這里以北京地區(qū)仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估公司為例，該公司通過大數(shù)據(jù)技術(shù)、估值系統(tǒng)分析估價(jià)對(duì)象周邊土地的價(jià)值，并展示了動(dòng)態(tài)化、可視化的信息數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了跨區(qū)域的土地價(jià)值評(píng)估。仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估公司采用的是特色化估值系統(tǒng)，其中涵蓋了諸多真實(shí)成交案例數(shù)據(jù)、掛牌案例數(shù)據(jù)等，并支持在線數(shù)據(jù)查詢等。想要大數(shù)據(jù)技術(shù)真正在房地產(chǎn)土地評(píng)估中發(fā)揮作用，務(wù)必要保證技術(shù)應(yīng)用方法的專業(yè)性、有效性[5]。

（三）市場(chǎng)交易分析方法

市場(chǎng)交易情況、走勢(shì)決定了土地價(jià)值的增長以及下降，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展取決于房地產(chǎn)的工序關(guān)系，在良好的市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)回款效率可得到顯著提升，這有利于土地開發(fā)以及新項(xiàng)目的拓展，若是市場(chǎng)環(huán)境較差，企業(yè)在土地開發(fā)方面也會(huì)受到諸多影響，企業(yè)匯款效率因此降低。可充分整合商業(yè)數(shù)據(jù)、開源數(shù)據(jù)、不同時(shí)間段的房產(chǎn)屬性、房產(chǎn)成交額、房產(chǎn)成交量、房產(chǎn)成交時(shí)長等，判斷不同地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合GIS技術(shù)，分析房產(chǎn)配套設(shè)施對(duì)土地價(jià)格的影響權(quán)重。還可分析地區(qū)民眾年齡、財(cái)力、性別等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，判斷潛在消費(fèi)者的實(shí)際需求，根據(jù)自身實(shí)際情況判斷土地開發(fā)價(jià)值、開發(fā)周期等。另外，利用商業(yè)數(shù)據(jù)，可構(gòu)建起RFM模型，判斷區(qū)域人均消費(fèi)水準(zhǔn)、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)潛力，從而對(duì)土地的價(jià)值進(jìn)行判斷以及預(yù)估。大數(shù)據(jù)技術(shù)在房地產(chǎn)土地評(píng)估的應(yīng)用，關(guān)鍵在于對(duì)土地價(jià)值相關(guān)信息的分析，同時(shí)判斷出土地價(jià)值發(fā)展的趨勢(shì)以及狀態(tài)，構(gòu)建起完善的價(jià)值評(píng)估體系，從而找到項(xiàng)目開展有可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。如今，大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用越發(fā)完善，并取得了階段性應(yīng)用成果，但與此同時(shí)，行業(yè)信息數(shù)據(jù)的價(jià)值也在不斷發(fā)生變化，行業(yè)競(jìng)爭方式發(fā)生了變化，想要利用大數(shù)據(jù)技術(shù)提高房地產(chǎn)土地評(píng)估水準(zhǔn)，需要盡快構(gòu)建起數(shù)據(jù)中心，積極開發(fā)價(jià)值分析模型，實(shí)現(xiàn)對(duì)關(guān)鍵技術(shù)方法的攻關(guān)。

結(jié)束語：

綜上所述，對(duì)如今的房地產(chǎn)土地評(píng)估來說，大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用有著至關(guān)重要的意義。應(yīng)該盡快根據(jù)房地產(chǎn)土地評(píng)估的需求，構(gòu)建其多維度、多層次的數(shù)據(jù)庫，并根據(jù)土地價(jià)值評(píng)估實(shí)際情況，創(chuàng)建數(shù)據(jù)分析模型，在實(shí)際應(yīng)用中完善計(jì)算方法、分析方法。上文所述內(nèi)容或相對(duì)粗淺，其中更為深入、具體的問題還需要廣大從業(yè)者在實(shí)踐中進(jìn)一步探究。

參考文獻(xiàn)：

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[3]王文華，杜冬麗.大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)土地評(píng)估領(lǐng)域的應(yīng)用[J].中國房地產(chǎn)，2017（010）：26-28.

[4]王文華，杜冬麗.智慧評(píng)估將成為 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展方向[J].中國房地產(chǎn)（市場(chǎng)版），2017（7）：64-67.

[5]董藝妮，江宣儒.探究大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)土地評(píng)估領(lǐng)域的運(yùn)用[J].消費(fèi)導(dǎo)刊，2018（2）：48-50.

作者簡介：

許崇娟，女，長春銀達(dá)房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)、土地評(píng)估;呂晶，女，長春銀達(dá)房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)、土地評(píng)估。