設計管理在房地產開發過程中的重要性探討

張建柱

摘要：在實際的工作中，房地產規劃取決于多方面因素，因此，建設工作具備較強的復雜性。在房地產開發過程中，想要實現各個建設目標的整合，需要加強設計管理，確保規劃工作順利完成，實現各方面的平衡發展。文章介紹了房地產建設項目設計的基本原則和招、投標要求，并總結了其管理模式和主要內容，以期從源頭加強對建筑建設質量的控制，實現我國房地產開發的有效性。

關鍵詞：設計管理；房地產；開發過程；重要性；原則

1建設項目設計的基本原則

房地產項目設計工作中相關工作人員必須要遵守一些基本原則，才能確保設計工作的順利開展和設計方案的適用性，避免房屋建設項目對城市、環境造成負面影響，以促使房屋建設能夠滿足人們的生活需求，全面提升房地產設計的影響力。結合相關資料，在房地產設計管理中，應遵循以下幾點原則：1）設計人員在設計建設方案時，不能盲目設計，需要深入了解地域文化歷史，確保建筑具備歷史的延續性，避免對城市的風貌特色造成損壞，歷史文化才是城市發展的根本，只有在房地產設計融入歷史文化，才能夠有效傳承文化。2）隨著社會經濟的轉型，房地產建設需要融入一些地域化特色，在滿足業主居住需求的同時，發揮建筑美化城市的作用。3）在設計階段加強成本、質量的控制，確保建設質量符合國家相關要求。4）為了確保設計方案的適用性，在設計階段需要進行實地考察，結合周圍建筑的性價比，施工現場周圍環境等采取最佳的設計方案，同時注意控制后期的變更次數，全面提升房地產設計方案的適用性。

2房地產公司設計管理中存在的典型問題

2.1角色錯位，忽略重點

有設計院工作經歷的管理人員在工作中喜歡一頭扎進圖紙中查找設計單位的設計錯漏問題。實際上，房地產開發企業的設計工作與設計院的設計工作在性質上是不完全相同的，房地產企業的設計管理工作側重于制定設計方向和任務，設計院的設計工作側重于完成甲方提出的任務和要求。兩者所處立場不同，決定了二者管理的范圍和內容都有較大差別。

2.2追求完美，干擾平衡

房地產企業追求的是當前在有效的時間內，項目質量、工程進度和成本相匹配，追求的是有限的完美，而非極致。如果房地產企業的設計管理追求和設計院一樣的完美，將不斷拉長戰線，導致項目延期，增加運營成本。畢竟房地產企業實行的是項目管理制，在約定的時間范圍內，按照約定的質量和成本完成該項目，它對時效性和成本管理把控嚴格，要在經營基礎上，最大化地追求項目的完美和竣工，在時間、質量和成本之間尋求平衡，而不是沉迷在圖紙設計階段。

2.3反復討論，影響進度

房地產企業的設計管理問題除了上述的追求完美主義者，還有一個問題就是缺乏統一的設計評審標準，領導不知道該評審什么，來參加評審的設計部門、營銷部門、工程部門和售后部門等不知道從哪些角度進行評審，提出的意見都是隨意性和發散性的，沒有一個正式的統一的評審程序和標準，就造成會而不決，反復修改，到最后虎頭蛇尾，施工圖來不及充分審查，施工進度一壓再壓。上面所說的都是在房地產企業設計管理工作中比較常見的問題，當然，不同的企業在不同的發展階段會遇到不同的設計管理問題，本人所在的公司中，設計部門要對每一個項目負責，如何縮短設計周期、提高工作效率、監控設計質量、控制項目成本等問題，都亟待解決。怎么解決這些問題，要從設計管理的要點切入，從而找到解決問題的方向。

3房地產開發中設計管理的重要性

3.1建設項目工程設計招標投標

在房地產的招投標階段，企業首先需要對目標地的經濟效益進行分析，按照土地的基本條件開展設計工作，結合地塊周圍的地形、環境等，實施多種設計方案。企業應該將設計方案送至技術指標部門，開展設計方案經濟測算工作，以此確保建設成本。在招投標階段，房地產設計方案還需要根據市場經濟部門的需求，實現地塊價值最大化。同時在開展招投標的過程中，應該盡量選擇專業技術、資質過硬的設計機構，以此確保設計方案的精準性。在相關部門的論證之后，確定設計方案的可行性房地產企業應該立即開展方案深化、設計方案批報工作。在建設期間，房地產企業還應該加強招標機構的監督工作，以此確保整個的建設質量，全面提升建筑的建設質量，打造高口碑的房地產品牌。

3.2建設項目工程設計管理的主要內容

建筑項目工程設計管理的內容包括：1）明確設計要求，房地產企業內的管理部門需要整合各類管理資源，為設計單位的設計工作提供資料，落實任務書的編制工作，確保設計工作的適應性。2）房地產企業還應該以招投標的形式選擇最佳的設計單位，加強與設計單位之間的溝通，在招投標過程中應該嚴格考核設計單位的專業技能、資質、能力等，選擇優秀的設計單位是確保設計方案質量的關鍵。3）實現設計工作的全過程管理，房地產企業應加強對設計單位進展進行實時跟蹤，在設計階段應該要求設計單位參加相關會議，為下一步的設計工作奠定基礎。針對關鍵環節需要采取有針對的管理方式，設計管理部門還應該加強關鍵環節的管控，以便及時發展設計方案中的問題，采取最佳的解決方式。4）針對已經完成的設計方案及時上交政府部門，房地產企業需要同政府部門保持良好的溝通，根據市場經濟的變化，需要調整的項目，應該及時到相關部門申請，以此確保設計方案的有效性。5）導致設計方案變更的因素較多，房地產企業在實施設計方案前，應該組織部門會議，探討設計方案實施的可行性。同時采購部門還應該加強施工材料的購置，確保采購的施工材料滿足實際施工需求，在設計方案實施過程中針對需要變更的項目需要堅持落實會審制度。

3.3房地產住房項目工程勘察設計各個階段的工程內容

針對房地產項目中相關的勘察環節，應該采用信息化勘察技術和人工勘察相結合的方式，全面控制架設質量。勘察設計屬于設計管理的核心，同設計管理質量有著密切的關系，傳統的勘察設計是按照專業采取分頭勘察的方式，導致實際工作中管線位置沖突、設計變更頻繁、工期延長、施工成本增加等問題普遍存在。隨著國家推廣綠色建筑理念，各地政府應加強對房地產行業的管控。面對著日益提升的建筑難度，為了更好的完成勘察階段的工作內容，就必須引進國外先進的勘察技術，例如：BIM技術。

4結語

綜上所述，隨著我國社會經濟的迅速發展，人們對居住質量逐漸提升，加之當前綠色發展理念的不斷深入，房地產行業的競爭力逐漸加劇。在房地產開發過程中，只有實施設計管理，才能夠減少實際建設中的誤差、缺陷，確保各項建設工作的有效開展，進而提升房地產企業的經濟效益。

參考文獻：

[1]鄧婭玲，徐波，杜凡.中小型房地產開發企業設計管理者的角色狀態研究[J].城市住宅，2017，24（5）：185-189.

[2]陳蓓.設計管理在房地產開發過程中的重要性探討[J].低碳世界，2017，10（29）：248-249.

（作者單位：天津生態城建設投資有限公司）