完善房地產稅收一體化管理的思考

李玉蓮

摘要：目前，我國的經濟在快速的發展，社會在不斷的進步，隨著社會主義市場經濟的快速發展，目前房地產稅收一體化逐漸成為行業稅收管理的主要模式，其構建效率與準確性成為行業內普遍關注的問題。基于我國房地產稅收現狀，文章首先分析了房地產稅收一體化的定義與特征，其次對房地產稅收一體化實施過程中面臨的問題進行了探討，最后對房地產稅收一體化的優化途徑進行了解析，希望可以有效促進房地產稅收一體化建設水平，提高房地產企業稅收一體化管理水平。

關鍵詞：房地產稅收;一體化管理;稅收政策

引言

近幾年來，由于房地產經濟快速發展，一些大中城市的房地產交易出現異常情況。一些城市房價增長幅度過大，上漲過快速。在這種情況下，部分城市甚至出現搶房大戰，出現了購房難的現象，引起社會恐慌情緒蔓延。于是社會上對于開征房地產稅收進行房地產經濟調整的呼聲高漲，希望通過房地產稅收的開征起到調整房地產經濟健康發展的作用，從而促進整個社會經濟和諧發展。

1房地產稅收現狀分析

當前，我國現行的房地產稅收制度是在經濟發展、稅收制度改革背景下實施，包括增值稅、房產稅、耕地占用稅、契稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅等一些稅種，稅負水平不同，引發的市場效應也大相徑庭。2018年，全年稅收收入15.6萬億，同比增長8.3%，房地產開發投資逾12萬億元，同比增長9.5%，房地產企業稅費在全國總稅收入中占有較高比重，即便在營改增實施后，房地產企業也面臨沉重的稅收壓力。導致這一現象的原因包括幾個方面：第一，現行稅收制度的問題。房地產企業涉及的稅種種類繁多，主要集中在房地產開發、（預）銷售環節，稅率較高、稅負較重，給房地產企業造成了一定的壓力，這與稅收公平的初衷并不符。而各稅種之間重復征稅的問題也尚未從根本上得到解決，加上現行的征管模式繁多，常有交叉及多頭管理，給企業造成了額外稅收負擔。第二，區域經濟發展不平衡。區域經濟發展不平衡是我國經濟發展中普遍存在的問題，貧富差距逐漸拉大，這對房地產企業的稅負也造成了一定影響，在當前以政府為主導的地方性稅種下普遍存在的前提下，由于政府對房地產企業依賴程度不同，在稅收管理的執行上，也存在差異，導致各個地區房地產企業的稅收負擔出現了明顯差異。區域經濟發展不均衡使得地方政府為了吸引投資者出臺了地方性稅種的減免稅、稅收返還等優惠政策，或者社保優惠，這也導致了各地區的房地產開發企業稅負不均衡。第三，稅收費用偏高。相較于其他企業，房地產企業的稅收費用偏高，除了基本的流轉稅費之外，房地產企業還需要繳納土地增值稅，是開發企業稅費中的“重中之重”，除此之外，還需要繳納各類事業性收費、行政性收費，即便在稅收制度的改革的前提下，房地產稅收費用還是相對偏高。房地產稅收負擔高，會造成一系列的影響：一方面，影響房地產企業自身的發展。由于稅費居高不下，會大大降低投資者的投資熱度，引發稅收替代效應，導致納稅人對房地產業的投資數額減少，從而影響房地產業的健康有序發展。另一方面，增加了偷稅、漏稅概率，房地產企業投資數額大，利潤也相對較高，為了減小稅費負擔給企業發展造成的成本負擔，少數房地產企業會采用極端手段偷稅、漏稅，給國家造成損失。此外，稅負偏高目前主要停留在房地產開發、（預）銷售環節，這會引發房地產銷售價格偏高，一定程度上抬高了一手房的房價;但是房地產在保有環節稅負相對較輕，并且各地方政府有一定的減免稅空間，這使得房地產流轉的各階段之間出現了明顯的稅負不均衡。

2房地產稅收一體化實施過程中面臨問題的解決策略

2.1充分發揮增值稅征管的主導作用

在房地產稅收一體化的過程中，主要涉及的稅種包括有增值稅、土地增值稅、附加稅、企業所得稅、契稅、房產稅和印花稅等多種不同的類型。盡管根據稅種、納稅人來看，其中稅制要素十分復雜，但是大多數的稅種都能夠在增值稅申報過程中申報的銷售數據推算出其他稅種的計算。例如房地產企業預售環節，增值稅是根據不含稅預收樓款預交3%，附加稅是增值稅的附加。由此可見，充分發揮大數據系統的作用和增值稅征管的主導作用是確保管理有效性的基本條件。加強增值稅的預交征管，可以更好的利用現有的資源，體現增值稅征管信息的作用價值，建立完善的房地產稅源信息庫，對于進一步實現更高水平的房地產稅收一體化具有促進作用;其次，通過利用增值稅征管的信息，可以有效實現稅源信息的識別與監管，對于避免稅收流失的行為具有較強的抑制作用。

2.2項目未完工產品預售收入企業所得稅問題的處理對策

我國目前房地產開發項目銷售一般采用預售制，可以分期交款或采用按揭方式購房。在項目建設初期開始進行認購并收取認購金，客戶按約定的施工形象進度進行支付分期款，在項目辦理了綜合驗收后交房。房地產企業開始收的第一筆認購金開始，便負有預征企業所得稅的義務。按國稅發 [2019]31 號文件要求，按預計毛利率計算當年預售收入毛利額 （ 預售收入 × 預計毛利率 ），并入當季的利潤總額，按季預征，年終匯算清繳。一般按地區分類，一類地區預計毛利率為 25%;二類地區預計毛利率為 15%;另外保障性住房 （ 含限價商品房 ） 預計毛利率為 5%。同時允許稅前扣除該筆收入相應的稅金及附加費、土地增值稅。房地產企業年終匯算清繳時，一般有完工銷售收入、未完工預售收入。未完工產品的預售收入企業所得稅申報，存在如何進行匯算清繳年報填制、如何進行跨年度結轉預計毛利額或利潤額等問題。這里需要特別注意的是，第一年先填寫《視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細表》（A105010） 中的“第 23、24、25行”“當年銷售未完工產品收入、銷售未完工產品預計毛利率額、實際發生的稅金及附加、土地增值稅”。據此預計毛利額與實際發生的稅金及附加、土地增值稅的差額，即生成《納稅調整項目明細表》中第 40 行的“房地產開發企業特定業務計算的納稅調整額”數據，這就是項目開發未完工預售第一年的填報方式。完工年度，原以前年度預售的預計毛利額需要在完工年度匯算清繳時進行轉回。按以前年度已填寫的《視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細表》（A105010） 中的第 23、24、25 行的各行合計數，分別在完工年度《視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細表》（A105010） 中的第 27、28、29 行分別轉回。這樣未完工預售收入預征的企業所得稅才算完成正確的納稅申報。

2.3 強化房地產開發的過程監控

房地產開發過程監控是稅務局主要針對稅收流失的手段，這也是確保房地產稅收一體化有效性的重要部分之一。在遏制房地產商的稅收流失行為方面，需要做好全程跟蹤，強化房地產監控水平。首先需要加強不同部門之間的協調配合，做到全程全方位監控，對于每個環節都要通過相應的手續來管理，確保部門之間的聯系緊密，實現信息的傳遞;其次，改進稅收征管技術水平，提升工作的效率;最后，加強房地產開發成本的審核與票據管理工作，在土地增值稅清算環節中，主要還是成本問題、票據問題、分攤方法的問題，防止出現假合同、虛增成本的問題，確保管控效果。

結語

綜上所述，房地產稅收一體化的實施過程中要解決大量的問題，這不但涉及到市場的規范化管理與監督，同時也需要做好企業所得稅、增值稅、土地增值稅、契稅等稅種的管控，強化房地產企業開發的過程監控，并做好房地產交易環節的稅收管理，加強房地產企業所得稅稅收管理。希望能夠有效促進房地產稅收一體化進程，實現過程監管，形成一個稅收合理、結構科學穩定的稅收體系，促進房地產行業的平穩快速發展。

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