分析基于風險控制導向的房地產抵押物價值評估

摘要：改革開放以來，我國市場經濟體制處于全面深化改革的狀態，進一步有效地促進了房地產產業的現代化發展。在實際建設過程中，會涉及一些業務且具有一定的經濟風險，因此，為進一步有效地提高我國房地產事業的經濟效益，文章主要就基于風險控制導向的房地產抵押物價值評估展開了系統的研究和分析，希望能夠為有關課題研究提供有效的參考意見。

關鍵詞：風險控制;房地產抵押物價值;評估機制

隨著市場經濟的現代化發展，我國房地產行業在經濟的刺激之下其建設體系日漸趨于完善，成為國民經濟的主要來源。事實上，房地產項目所涉及的業務類型較多，例如：租賃、出售、轉讓、地產低壓等等，在進行上述業務往來時都需要對房地產項目自身所存在的價值進行有效的評估，在此基礎上才能轉換成銀行金融貸款的等價價值，將金融風險控制在有效的范圍內。由此可見，在此背景之下，文章主要就風險控制導向的房地產抵押物價值評估方法進行全面的研究是具有一定積極意義的。

一、房地產抵押物價值評估方法研究

房地產是土地和房屋及其所有權的有效總稱，在國內，國家是享有土地所有權的因此房地產企業只能享受土地在規定年限的使用權。因此，企業在土地上進行房屋建筑修建，并將其售賣出去能夠為房地產企業帶來一定的經濟收益。一般來說，對地產項目進行價值評估的方法有：假設開發法、成本法、市場法以及收益法等等，下面將以常見的幾種評估方法來進行詳細的闡述。

（一）成本法

在對房地產抵押物價值進行重新評估時，可采用多種方法，其中應用較為廣泛的便是成本法。簡單來說，成本法是指在特定環境下，將需要進行價值評估的房地產項目進行二次構建所消耗的成本，需要注意的是這里所提到的成本是扣除了已損耗的價值。根據我國所制定的生產費用價值理論可知，采用成本法對項目進行價值評估，所計算出的數據越大，該項目所產生的價值越高;成本數據越小，價值也隨之降低，因此，房地產的存續時間越短。一般來說，使用該方法來進行價值評估是需要一定條件的，例如：房地產項目無法在市場中進行有效流通、全新或基本全新的房地產項目等等。

（二）市場法

這是一項對已經成交的地產項目所產生的價格進行適當修正，從而產生房地產價格的評估方法。在運用該項方法時，所需要的實際案例數量不能較少，且每一個實例都要與被評價的房地產項目有一定的聯系，只有參與比較的實際案例與房地產項目關聯度越高，所產生的結果才更為有效、精準。一般來說，在對房地產市場經濟較為發達的地區進行地產項目評估時可采用該種方法。例如：居民樓、工業園區、辦公大樓等等。需要注意的是，若被評估的房地產項目所在的地區，不具有較為活躍且信息對稱的經濟市場，使用市場法來進行價值評估是具有意義的。事實上，市場法是操作最為簡便的一種方法，能夠將抵押物在市場上所產生的價格進行有效的反應.但是.使用該方法還存在一種風險即不能將房地產項目未來所產生的價值風險進行客觀的評估，簡單來說就是無法準確無誤地進行風險預測。因此，在使用該方法時，要根據項目的實際情況來選擇合適的評估方法。

（三）收益法

在原有的基礎上，將被評估的房地產項目未來預期純收益進行資本化，進而求得市場價格的一種評估方法。由此可見，與上述所提到的兩種方法有所不同，收益法側重點為房地產項目在未來所產生的經濟價值，將該項目所涉及的現金流量、折現率等都準確的計算出來，因此，使用該評估方法所得到的結果能夠為管理人員決策提高一定的參考意見。

二、銀行抵押貸款評估特征分析

對基于風險控制導向的房地產抵押物進行價值評估，其最終目的是得到特定市場環境下可能成交的價格，但是以銀行抵押貸款來進行房地產價值評估所產生的效果會有所不同。首先，從參與對象上來看，該項評估方法會涉及三方機構，例如：金融機構。為進一步有效地將貸款風險控制在有效范圍之內，金融機構會對參與價值評估的房地產項目進行價值評估;其次，使用該項方法所得到的效果有所不同，對房地產抵押物銀行貸款進行評估時，會采用市場法和收益法，而兩種方法側重點有所不同，因此所得到評估結果會存在一定的差異。

三、結束語

綜上所述，隨著市場經濟的現代化發展，我國建筑行業處于快速發展的狀態的，逐漸成為國有經濟體系的重要組成結構之一。房地產項目在投入經濟市場后，所涉及的交易活動較多，為進一步有效地規范市場從而提高企業經濟效益，文章主要就基于風險控制導向的房地產抵押物價值評估方法展開了系統的研究和分析，希望能夠有效地改善國內房地產市場現狀。

參考文獻：

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[3]毛洪濤，張慶安.基于風險控制導向的房地產抵押物價值評估[J].財會通訊（理財版），2008（4）：120-121.

作者簡介：

樊冬菊，山東省鄆城縣發展和改革局，山東菏澤。