探討房地產金融風險管理及對策

摘要：一直以來，房地產行業都是我國經濟發展的重要支柱產業之一。房地產行業的發展與房地產金融行業發展有著緊密的聯系。加強房地產金融行業的管理，制定行之有效的風險應對策略，是當前發展房地產業的重要前提。本文通過對房地產金融風險的概念與分類的闡述，以當前房地產金融行業存在的問題，總結風險的形成原因，分析了房地產金融風險管理的對策。

關鍵詞：房地產;金融風險;對策

隨著我國社會經濟的不斷發展，房地產行業發展迅猛，成為我國重要支柱產業之一。在其快速發展的同時，伴隨出現了一系列的行業風險，其中房地產金融風險成為當前亟待解決的重要問題。近年來，房地產行業熱度一直居高不下，其融資渠道單一，國家宏觀調控不到位等問題逐漸暴露并加深，導致房地產金融風險劇增，加大了房地產行業危機，及時解決這些問題，制定行之有效的應對策略，是當前房地產行業工作的重點。因此，房地產行業融資渠道多元化，加強國家宏觀調控等手段的實施對降低房地產金融風險具有重要意義。

一、房地產金融風險管理研究

（一）房地產金融風險概念

房地產金融風險是指銀行為房地產行業提供金融服務，例如籌集、融通資金，進行資金清算服務的過程中，因為各種不能預料到的因素，影響銀行的實際收益，使其與銀行的預期收益相背離，從而發生經濟損失的風險。其主要方面是房地產資金融通方面的風險。

（二）房地產金融風險分類

第一，信用風險。它主要是指房地產開發企業或者住宅消費者無力或不愿償還借款導致的銀行放出的房地產貸款本息不能按時或無法收回的風險。一般來說，信用風險主要是由于房地產企業破產倒閉而無力償還借款，又或者借款的住宅消費者失業、增加意外支出、死亡等原因而無法償還。第二，流動性風險。它主要是由于金融機構現金或隨時變現資產的不足，導致不能到期清償債務滿足客戶提取存款的風險。這主要是由于當前我國金融機構房地產貸款增速過快，貸款比例失調，而其管理能力不能與之相適應，從而使資產質量惡化，發生流動性風險。第三，資產負債結構風險。由于房地產行業中長期貸款在金融機構中占比較大，當其負債結構中活期存款較多時就會發生資產負債結構風險。第四，利率風險。存款利率上升、貸款利率下降或者貸款利率利差縮小，都會增加金融機構長期貸款的利率風險。第五，通脹風險。通貨膨脹率的增長會導致實際利率的下降甚至為負，銀行可能面臨固定利率下的通脹風險，進而導致房地產金融的通脹風險。第六，匯率風險。當外匯升值，本幣對外貶值，以外幣計價的債務負擔將加重，當房地產金融中存在外債或者引進外匯，也會面臨一定的匯率風險。

（三）房地產金融風險成因

1.房地產開發資金以銀行貸款為主，融資渠道單一

近年來，我國經濟發展已經取得良好的成績，各行業發展機遇增多。然而機遇往往伴隨著風險，尤其在當前的金融行業發展中，還存在著許多風險。其中，由于房地產行業的迅猛發展.房地產金融管理不能與其發展速度相適應，面臨著嚴峻的風險。在當前，房地產行業開發資金主要的來源支撐就是銀行貸款，這無疑給商業銀行帶來巨大的貸款風險。商業銀行承擔了大部分房地產開發資金貸款、建筑企業貸款、土地承包貸款以及住房消費貸款等。因此，商業銀行幾乎成為房地產及相關行業單一的融資渠道，與房地產每個運營環節都息息相關，甚至可以說銀行承擔著房地產行業市場運行中的所有風險。當房地產行業發生震動就會直接影響到銀行的運行，進而影響整個房地產金融行業的發展。因此，需要開拓多元化的融資渠道，將房地產行業風險分散到各個渠道，從而降低房地產金融風險。

2.政府缺乏有力的宏觀調控

房地產金融行業健康穩定的發展對整個金融行業的穩步發展有著重要作用，房地產行業的發展又直接影響著房地產金融行業的發展，發展房地產離不開政府的宏觀調控政策。所以，政府對房地產行業有力的宏觀調控對房地產金融行業發展同樣十分重要。然而，當前的政府宏觀調控政策與當前的房地產市場發展還存在不適應的情況。如房地產行業相關法規建設還不完善，市場資源配置不夠優化，供求兩端調控效果存在差異等。這些都在很大程度上抑制了房地產行業的發展，并為其發展帶來一定的風險。另外，政府對于房地產金融行業的潛在風險的預判能力還不足，還需要加強對房地產金融市場的有效監管以及其發展狀況和趨勢的掌握。

3.住宅消費者個人房貸違約現象頻發

近年來，全國各地房價節節攀升，個人購房越來越向銀行住房貸款傾斜，自我國商業銀行推行個人住房貸款專項以來，已經為越來越多的人解決了住房難題。然而，個人住房貸款的增加也使得個人房貸違約的現象頻頻發生，給商業銀行帶來不小的經濟損失，已成為造成商業銀行經營風險的一部分。當前的一些商業銀行對于個人住房貸款帶來的風險問題還不夠重視，并且當前我國的個人征信系統還不夠健全，商業銀行在對個人放貸之前難以對其進行全面的信用調查，造成了商業銀行不能發現在放貸個人中存在的潛在違約風險。因此，住宅消費者個人房貸違約現象的多發給商業銀行帶來經營風險，進而有可能造成房地產金融風險。

二、房地產金融風險應對策略

（一）開拓多元化的融資渠道，分散房地產金融風險

尋找多元化的房地產土地承包、建筑等開發資金的融資渠道，是分散以往集中于商業銀行房地產金融風險行之有效的方法。多元化的融資渠道包括了向房地產投資者、開發商以及住房消費者進行融資等方式。其中，向房地產投資者轉移房地產金融風險是主要途徑之一。例如讓投資者通過房地產證券、信托等方式進行融資，降低房地產銀行貸款。另外，這些融資方式不僅限于房地產投資者，個人住宅消費者同樣可以通過證券、信托等方式籌集購房資金。這些方式都能夠將集中于銀行的房地產金融風險分散承擔，在一定程度上能夠有效地降低風險的發生。

（二）加強政府宏觀調控

政府宏觀調控對房地產行業發展有重要影響。當前，我國房地產政策已經提出了在“房子是用來住的，不是用來炒的”基調下，建立健全房地產行業發展的長效機制。抑制炒房行為的不斷增加，可以實行不動產統一登記，成立專門的登記機構，建立不動產信息管理基礎平臺的全國聯網，推進房產稅相關法律法規建設。不動產登記包括房屋、土地、林地等，內容廣泛，并且登記工作幾乎涉及每家每戶，涵蓋范圍也非常廣泛。不動產統一登記能夠全面掌握居民個人房地產信息數據，能夠將炒房成本提高，降低炒房者的利潤空間，從而抑制炒房行為拉高房地產市場價格，增加房地產金融風險發生的概率。同時，掌握個人房地產信息數據還有利于房地產數據的檢測分析以及信息發布。以數據的預判金融風險發生的概率，提前做好相應的防范，制定有效的應對策略，數據信息的發布能夠對房地產市場進行合理的政策干預。

（三）建立并落實個人信用制度

目前我國的個人信用制度的建立還不完善，對于個人信用很多時候還是依靠道德的約束，個人的無信用行為并不能受到嚴厲的懲罰。相關法制建設的不完善.法律責任明確不到位，導致一旦出現情況比較嚴重的信貸危機，給不了無信用的人合理的處罰。違信處罰力度不夠，對個人就起不到震懾作用，個人信用違約就會增加。建立健全個人信用制度，減少個人住房貸款違約現象，對降低銀行信貸危機的發生，從而降低房地產金融風險是十分必要的。健全的個人信用制度涵蓋了個人信用調查、個人信用檔案、個人信用監控與評估、個人信用賬戶等機制。另外，提高違信成本也是減少個人住房貸款違約，降低房地產金融風險的有效方式。

三、結語

總而言之，房地產行業發展對推動我國經濟整體發展有著重要作用，降低房地產金融風險是當前解決房地產行業問題的重中之重。因此，實施有效的房地產金融風險管理及應對策略，開拓多元化的融資渠道，加強政府宏觀調控，建立并落實個人信用制度，從各個方面將房地產金融風險降到最低，保證房地產行業健康有序的發展。

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作者簡介：

吳國英，福建省浦城縣不動產登記中心，福建南平。