房地產評估存在的主要問題及其方法改進研究

郎咸輝

摘要：在當代房地產中，對房地產進行評估是一項不可或缺的工作，我國也成立了相關機構專門負責這一事項，鑒于在評估過程中容易受到其它因素影響，往往導致最終的評估結果有所失誤。為了避免或減少此種情況發生，相關企業和機構應針對評估中存在的問題進行綜合分析，找到問題所在后，再采取一些措施，以此來控制房地產評估風險，促進房地產行業的長足發展。鑒于此，本文對房地產評估存在的主要問題及其方法改進方法進行了分析，以供參考。

關鍵詞：房地產評估；主要問題；方法改進

引言

房地產行業作為國民經濟的重要支柱型產業，其自身的發展對我國社會經濟的增長具有非常關鍵性的作用，而房地產評估作為房地產行業主要的指標，其重要性不言而喻，值得我們進一步去探究。

1我國房地產評估概況

我國相較于其它國家來說，房地產行業起步較晚，但是發展迅速，隨著國家的經濟發展，政府也不斷支持房地產評估研究工作，建立健全的、適合我國社會主義市場經濟體制的房地產評估體系，而且高度重視房地產評估理論的發展和研究，頒布了相關制度，詳細地規定建筑物評估方法。我國設立房地產評估委員會，其中的研究人員通過對各地區房地產評估的理論和實際經驗，并結合我國房地產發展情況，從而科學地制定了一套適應我國社會主義發展的房地產評估體系，科學地制定我國房地產評估管理制度和建筑損耗評估體系。對房地產進行評估是指通過專業的技術人員來對房地產的綜合價值進行評估，同時參考國家房地產的評估程序和科學有效的方法，結合技術人員的綜合素質來分析房價的變動因素，從而積極地展開房地產評估工作，這對于促進價值開展評估和判定有重要意義。我國房地產行業起步較晚，而房地產評估方法也受國外評價體系的影響，更多的重視評價經驗和效果，而對于建筑物的評估研究比較少，沒有進行深入研究，這方面來看，我國對于建筑物的評估工作是較為欠缺的。目前來看，有關我國房地產評估分析的方法以及綜合系統應用的研究較少，這對我國房地產評估體系的完善和發展有一定現實意義，我們還需要不斷創新、發展，創造出一套適合我國國情的房地產評估體系。

2房地產評估存在的主要問題

2.1相關法律法規細則不完善

盡管我國的法律對房地產的評估原則進行了詳細的說明，但是這些原則但實際落實的過程中存在許多方面的問題。例如在中國人民共和國城市房地產管理法中，能夠對房地產的評估制度進行了法律規定，但是卻并沒有對房地產評估的相關內容進行分析。所以導致在房地產評估過程中缺乏相應的規范和標準。由于法律法規實施細則缺失，這樣也就導致評估人員在實際工作的過程中存在為手畏腳的思想，導致評估工作的主動性受到影響。

2.2業內評估人員綜合素質不高

對房地產行業評估人員來說，其自身的綜合素質高低可以直接決定著評估結果的準確性，而且對于投資風險比較高的項目對專業的評估人員要求更高，所以從目前來看，由于大量的業內評估人員自身并沒有對自身的業務能力和技術水平進行系統化的學習，這樣就導致很多評估人員綜合素質達不到標準，整個評估行業內的從業門檻也比較低，造成業內評估人員魚龍混雜，綜合素質普遍下降。

房地產行業評估人員的資格認證僅通過等級考試制度，并不能夠全面深刻地反映出評估師自身的綜合素質和業務能力水平，這樣就導致許多的評估師只要考下證件就不去提高自己的業務，也沒有能夠及時地更新自身的知識學習儲備，無法激活評估人員深造和繼續學習的效果。

2.3其它因素帶來的風險

不難發現，雖然近年來我國各個地區的房價起伏較大，但整體卻以房價持續上漲的趨勢為主，而之所以房地產的價格會出現如此大的變化，多半與供求關系有關。此外，無論是房地產政策和金融政策，還是土地政策和稅收政策，任何一個政策發生變化，都有可能會導致房地產價格的波動。除房地產價格外，政策變動有時也會對房地產評估有所影響，如城市房屋拆遷方面，因新條例的出現使得原本的評估方法已經不再使用，但評估機構卻未及時做出技術調整，導致一段時間內評估工作陷入了困境。

3房地產評估改進方法

3.1提升房地產評估人員的綜合素質

上文已經敘述，房地產評估人員的綜合素質是影響房地產評估風險的人為影響因素，要求房地產評估人員需要具備扎實的專業基礎知識，以及法律法規、經濟、科學技術等學科知識，應切實強加評估人員的專業指導與培訓工作，建議誠聘評估專家進行現場經驗姜堰，人員之間進行經驗討論等。還可以為房地產評估人員提供多元化的學習渠道，使得自身能力得到不斷提升。通過開展職業道德素質教育，督促房地產評估人員樹立正確的專業素質和職業道德規范標準，并將其內化為自覺行動中，為推動評估機構的可持續發展做出積極的貢獻。

3.2建立健全管理體系制度

房地產評估行業為降低風險概率，需要在政策方向上建立健全體制制度，完善管理制度，規范管理人員工作權限，促進評估機構的有序發展。由于我國評估機構的發展起步較晚，缺少豐富的從業管理經驗，需要在發展過程中不斷吸取經驗，結合自身發展情況，創新發展適合本行業發展的新制度內容。房地產評估機構開展具體工作細則時，應切實按照國家評估標準指導工作，切不能按照自認標準執行評估。相關管理部門應積極行使監督管理作用，定期抽查評估結果，以及評估流程的流轉質量，確保評估工作能夠從源頭抓起，發現問題及時解決問題，并采取一定懲罰，遏制不良行為的再次發生，為整個評估行業營造良好的環境。

3.3注重溝通

評估方不但要與委托方打交道，同時也要與廣大買家進行合作，無論是買家還是賣家，評估方都應謹慎選擇，并且積極做好溝通工作。溝通工作應貫穿于整個評估過程，在前期溝通中能夠便于評估人員對委托方的各項信息有基本的了解，利于對信息的甄別，而中期若能夠得到良好的溝通，則可以減少很多不必要的麻煩，后期溝通則主要是進行確認，并向合作對象介紹如何使用評估報告等。當這三點都能夠得到實現時，評估風險勢必會大大減少。

3.4強化評估人員的職業道德意識

一個合格的房地產評估人員不僅需要有專業的知識和技能，還需要有良好的職業道德修養，這是一個從業人員最基本的要求，如果一個工作人員沒有基本的職業道德觀念，即使他有再好的評估知識和再豐富的評估實踐經驗，他評估出的結果也是不公正不合法的，沒有辦法令人信服。評估人員首先要學會自律，沒有自律意識的人，即使有再多條例約束也沒用，其次企業要制定相關的約束規章和監督機制，對員工的工作過程進行監督，對結果進行存檔，防止員工徇私的現象發生，樹立良好的行業道德規范，降低道德風險。

3.5改善執業環境

要對房地產評估中的風險進行控制，首先要改善執業環境，使得評估機構可以在一個寬松的環境中進行客觀公正的工作，政府要制定相關的法規政策進行約束和管制，對評估企業進行監督，對違法評估行為進行懲治，并打破地產評估行業的壟斷行為，使得不同地區，不同性質的企業之間可以自由競爭，也要規范評估標準，加強企業的服務功能，壯大第三產業，維護公平公正公開的社會環境。

結束語

中國近年在逐步開放服務行業，而房地產評估是服務行業的一個重要組成部分，開放這一行業需要面臨巨大的挑戰，整個行業還處在初級階段，中國“入世”之后，面臨著更加殘酷的競爭，要在這個開放的市場中生存下來，行業工作者需要不斷加強風險意識，做到在激烈的市場競爭中可以不斷地更新完善自身體系，使自己更有底氣面對市場的競爭，能夠抗住風險，并且對各種風險開展預測，提出防范與解決方案和控制對策。

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（作者單位：山東中創土地房地產資產評估有限公司）