我國房地產企業并購的財務風險與控制

摘 要：在國內經濟轉型和結構調整的宏觀背景下，越來越多的房地產企業選擇以并購的方式快速整合優質資產，實現資源合理配置，促進產業轉型升級，增強企業核心競爭力，提高企業的抗風險能力。但是，房地產企業在并購中面臨著諸多的財務風險，在實施并購行為時，企業必須充分識別并加強對財務風險的控制。基于此，本文對我國房地產企業并購的財務風險與控制進行研究，以供參考。

關鍵詞：房地產企業并購;財務風險;防范措施

0 引言

房地產企業并購作為一項重大經營決策，復雜性較強，涉及金額大，極易產生各類財務風險，制約房地產企業并購工作的推進，甚至導致并購失敗現象，為企業帶來較大經濟損失。可以說，在并購過程中，風險是不可避免的客觀存在，只有提前預測可能存在的風險，并針對性提出控制風險的措施，方能保障并購的順利進行。由此可見，風險控制的質量，直接關系著房地產企業并購的順利性，需要并購企業高度重視。

1 房地產企業并購和企業并購財務風險的內涵

房地產企業并購主要涉及兼并和收購兩方面的含義，是指企業法人為了擴大自身的經營規模，在等價有償、平等資源的前提下，獲得其他企業或者法人產權的經濟行為。實現企業并購的經濟形式主要包括公司合并、資產收購、股權收購三類。企業并購財務風險是指，在企業并購時所出現的，極有可能致使企業財務狀況惡化的財務活動。在并購活動的前期準備階段、交易執行階段以及財務整合階段，企業均可能會面臨財務風險。

2 房地產企業并購的財務風險類型

2.1定價風險

在并購的準備活動中，對于目標企業的定價是非常重要的。對于目標企業價值的評定是否合理是并購活動可否順利進行的基礎。在定價過程中，由于信息不對稱或者評估方法選擇不當等因素，導致并購方不能合理評估目標企業價值，從而造成財物損失，這就是定價風險。

2.2價值評估風險

房地產企業并購過程中，并購雙方更多的是關注被并購企業的價值，這些方面及因素評估結果對目標企業的未來現金流量現值的估計產生重要影響，其中由于整體的評估工作所采取評估方法差異也會導致企業價值估值受到一定影響，房地產企業應該結合自身的并購戰略和自身的經營發展實際對所收集到的資料來進行更加針對性的企業利益評估，其中由于價值評估工作的差異，會導致并購雙方出現信息不對稱的情況，這些信息間的披露失真也會導致目標企業價值預測出現一定的偏差，導致企業發展受到一定的財務風險影響。

2.3融資風險

并購活動中，融資風險是隨著融資資金的不確定而產生。在并購過程中，房地產企業的資金來源可能是發行股票，也可能是自有資金。如果企業的并購資金源自自有資金，容易導致企業的現金鏈緊張，影響正常的經營活動。假如通過發行股票獲取資金，成本相對來說比較高昂。另外，并購的目標企業受益無法達到預期標準，股東的利益會降低。雖然，發行債券有助于減少融資財務成本，可是債務占比過高的話，一旦并購后效益不達預期目標，還本付息的風險也會因此而產生。

2.4支付風險

目前，支付風險基本分為現金風險、股票風險以及混合風險。從房地產企業并購方面進行分析，財務風險中最為重要的就是支付風險。具體如下：①現金交易風險。進行企業并購時，若是企業現金來源比較少，發生資金鏈中斷問題，而且又難以及時、有效解決，那么就會加劇企業財務風險，從而對企業經營能力造成嚴重影響。②股票交易風險。企業并購過程之中選擇股票交易方式，就必須發行新股，對盈利進行調整，嚴格控制股票。但是關于股票的發行，通常需要一個過程，往往會失去最佳時機，從而引發財務風險。③混合交易風險。其指的是現金交易與股票交易方式的結合，盡管此種交易方式具有兩者的優勢，可是連續進行混合交易是不可能的，而且也容易加大企業并購之后的管理難度，造成資本結構發生裂縫。

2.5財務整合風險

對并購方而言，并購交易完成后期能否成功整合，實現“1+1>2”的正向協同效應才是并購最終成敗的關鍵。并購整合是對并購方綜合管理能力的考驗，而財務管理是企業管理體系的核心，正向的財務協同效應有助于保障并購目標的實現。因此，除了戰略目標、組織結構、人力資源、企業文化等方面的整合風險外，并購方還面臨著財務整合風險。

3 我國房地產企業并購的財務風險控制措施

3.1擴充融資渠道，優化融資結構，降低融資風險

為控制融資風險，保障并購過程的資金充足，應在保留當前融資渠道的同時，不斷擴充新的融資渠道，創新融資方式。市場經濟環境下，房地產企業可考慮與海外企業、國內企業進行業務合作，共同參與并購，以此降低企業并購的資金壓力。當然，房地產企業也可選擇產權轉嫁方式融資，通過將固定資產轉嫁給目標企業，使這些資產成為目標企業的一部分，以此實現對目標企業的有效控制，并快速取得股權。同時，對融資結構不斷優化，規避融資風險。融資結構優化前，企業應對不同的融資渠道、融資方式全方位權衡，掌握融資渠道與融資方式的優質，以此科學安排并購方的資本、權益資本、債務資本的比例，分析財務的資本構成、期限結構，以期限將企業償付債務、未來現金流進行組合、配比，尋找未來資金流的薄弱環節，優化長短期的負債數額、負債期限，保障融資成本的科學性。

3.2優化債務債權結構，科學制定融資決策

針對房地產企業并購中可能出現的財務資金風險，應該要結合自身的戰略規劃和資金狀況來選擇更加靈活多樣的支付方式，并借助信用智能管理系統來為企業的債務債權結構進行優化完善，對企業的信用邊界值、債務空間及可變現資產價值進行測算分析，以此確保并購企業能夠掌握更加完整的企業信用關系。另外一方面，借助信用智能管理系統能夠對并購企業可能受到的信用沖擊風險進行仿真模擬，并幫助企業制定出更加科學合理的融資決策，以此來為房地產企業的資金融資和財務管理提供更加科學合理的建議，促進企業實現更好的發展。

3.3支付風險防范

支付風險的成因主要是由于支付方式的選擇不當，因而在防范支付風險時最重要的就是要選擇適合的支付方式。企業在并購時應該有長遠規劃，結合自身實際的財務狀況和資本結構以及企業并購的動機等因素，靈活對支付方式進行選擇，充分發揮各種支付方式的優點。由于每種支付方式都有相應的優缺點，所以可以選擇混合支付方式，選擇最適合自身的組合方式。并購過程中的財務風險不可避免，因此企業要積極應對，提前做好預防工作，防患于未然。

3.4做好盡職調查，選擇合理的估價方法

在并購過程中，房地產企業應當以合理性和公正性為前提來估測并購公司的價值，從而找出風險的源頭。基于企業性質的多樣性，為了達到并購公司價值的精確性估測以及規避其風險，應該運用合理的收購價值估測模式。實際上，并購主體的企業目標價值估測風險的源頭是信息的失衡。所以，并購方應該提前做好以下準備工作，包括：基于專業的法律機構和資產估測師對目標企業的全面審核，以企業發展目標為核心，全面規劃并購公司的行業背景、經濟實力和運營效益等，客觀的評估其將來的金融形勢和并購公司的價值，從而使估值風險最小化。較之一般公司的價值估測體系，被并購的公司具有特殊的估值標準體系，為了達到估值的準確性，必須運用與其相適應的體系。

3.5財務整合風險防范措施

在房地產企業并購工作結束之后，為了實現企業雙方的密切協作，提高企業市場競爭力，促進企業的可持續發展，就必須對企業雙方所有資源展開重組。第一，在企業并購之后需要把無效益、效益低的資產進行分離，實現資本結構的優化與完善，高度重視資金流管控。第二，企業并購之后還需要對財務工作進行統一，重新編制會計制度。

3.6重視盡職調查，提高價值評估的科學性

盡職調查在企業并購價值評估時有著不可替代的重要作用。價值評估風險往往源于并購交易雙方的信息不對稱，通過對被并購標的企業開展充分的盡職調查，盡可能地消除信息不對稱的影響，才可以科學合理地評估被并購標的價值。在盡職調查中，并購方企業不僅需要調查和分析被并購標的財務數據，還需要全面地分析其行業地位、發展戰略、經營目標、核心人員、潛在風險等非財務因素。開展盡職調查時，并購方一般應當遵循實地考察、公正客觀、信息保密、以人為本等原則，必要時應當聘請專業的財務顧問、律師事務所、評估公司以及會計師事務所等中介機構協助完成盡職調查。

3.7增強信息透明度，規避經營風險

在房地產企業并購過程中，信息不對稱常導致財務數據缺失，阻礙并購的順利進行，增大經營風險的發生幾率。因為，企業并購雙方在成本約束、利益等上存在沖突，在并購階段，對目標企業資產利用、市場占有率、銷售能力等信息掌握并不完善，并購后，企業估值能力受到影響。并且，在活動交易階段，因雙方信息的不對稱，兩者成本明顯增大，經營階段的財務風險增大。對此，在并購整合過程中，保障信息的真實性，反復核查被合并企業的財務信息，靈活調整合并計劃。

4 結束語

總體來說，房地產企業并購是企業雙方的經營戰略的選擇，但房地產企業的并購活動容易受到財務風險的影響，針對房地產企業并購中的財務風險中的價值評估風險和融資支付風險以及整合和控制風險，應該要把握企業并購中的財務風險的綜合性和動態性特征，借助企業信用智能管理系統，增強信息透明度，改善信息不對稱問題;優化債務債權結構，科學制定融資決策;實時監控財務風險，提升信用管理能力，更好提高企業經營管理安全效益。

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作者簡介：

宋金玲，女，漢族，就讀于東南大學經濟管理學院，工作單位：融信集團，研究方向：經濟管理.