房地產企業預算管理存在的常見問題與建議

楊海濱

摘要：預算是現代企業重要的管理手段，有助于從企業戰略發展的高度進行資源要素的協調，提升企業管理水平與效率，增強競爭力。預算為現代企業提高資源要素控制水平提供了思路，幫助管理者進行計劃、協調、控制與評價，調動全員性地參與其中，協調企業有序運行，形成完備的資源要素管理體系。

關鍵詞：房地產企業;預算管理;常見問題;建議

隨著經濟的發展，房地產企業所有權與經營權分離，房地產企業投資者不僅關注房地產企業當前的利潤，更關注房地產企業未來的發展能力、盈利能力，在此情況下，經營者對于房地產企業的控制和規劃也要從經營結果擴大到經營過程，并延伸到經營質量，推行預算管理成了房地產企業產權制度下的必然選擇。預算管理是全員、全方位、全過程的管理活動，是管理會計的重要內容之一。市場經濟條件下，房地產企業環境和經營活動日趨復雜化，房地產企業在面臨發展機會的同時也存在生產和發展的壓力，作為綜合性較強的現代化房地產企業管理模式，預算管理對房地產企業的長期發展起著十分重要的作用，已經成為現代房地產企業必不可少的內部經營活動。房地產企業應提高對預算的重視程度，建立健全預算管理體系，切實發揮預算管理的作用。

一、現階段我國房地產房地產企業預算管理存在的主要問題

（一）預算制度不健全，內控管理薄弱

現有房地產企業大多實施預算管理，并制訂了相應的制度，但均未將預算管理放置在戰略發展的高度，預算制度陳舊，未進行及時修訂與更新。同時，預算管理組織架構不健全，導致管理的實施出現斷層或漏洞，甚至預算編制流于形式、預算控制不力。一些房地產企業內部控制環節薄弱，未形成有效的監督機制，存在“多頭管理”、“管理真空”的現象，導致預算管理作用未得到真正發揮。在預算執行中，未樹立預算機構的獨立性、權威性，未在房地產企業中形成完整的網絡體系，存在預算管理出現矛盾、沖突而未得到有效解決，難以調動各部門參與預算管理的積極性與主動性。

（二）預算編制不規范，部門間缺乏有效溝通

一些房地產企業在實施預算管理時，各部門僅是沿用前一年的報表進行上、下浮動，簡單地對數據進行調整，也就更談不上科學預測、多次修改，整個編制過程流于形式。預算編制技術、程序有規范，未與房地產企業戰略目標、經營實際聯系起來，存在著嚴重脫節的現象。例如，未實施彈性、零基預算，未以房地產企業經營目標進行資金測算等，甚至只是對基期報表的數字調整，導致預算失準，無法與房地產企業總體發展相適應。同時，在預算編制中，部門間缺乏有效溝通，各自基于自身業務進行預算編制，未綜合考慮業務在部門間的銜接、共同推進，導致預算覆蓋范圍不，難以與經營實際相契合。

（三）預算管理缺乏過程控制，預算監督不力

部分房地產企業在預算編制中提出了嚴格的要求，各部門以房地產企業經營目標為核心，相互協調，實現了科學預測、切合實際。但在預算執行的監督中，重視事后的評價與考核，在預算執行中沒有相應的作業指導，導致各部門的預算執行以考核為“指揮棒”，事中控制較差。例如，在資金的執行中，預算期間內并不重視執行進度，臨到期末考核期時集中執行、突擊執行，降低了資金使用效率，未有效發揮資源要素的優化配置。房地產企業預算周期大多以年為單位，因預算監督不力導致預算編制未發揮應有的作用，未實時對預算差異進行分析與改進，甚至影響了房地產企業整體目標的實現。

二、房地產房地產企業預算管理方法策略

（一）建立健全預算管理體系，完善預算管理機制

房地產企業應根據自身特點、經營規模等建立預算管理組織架構，明確職責權限和授權批準程序。預算管理組織體系通常由預算管理決策機構、工作機構和執行單位三個層面構成。房地產企業應建立健全預算管理制度體系，涵蓋房地產企業預算管理、定額標準管理、內部審計、績效考核與激勵等方面，夯實預算管理制度體系，使房地產企業預算管理的實施有規可依。

房地產企業應將預算管理與房地產企業的戰略目標相結合，根據自身發展特點，綜合考慮預算期內重大事項影響，結合房地產企業以前經營實際情況，制定科學完整有效的預算管理體系。房地產企業應采用自上而下的預算編制方式，讓房地產企業各個層級共同制定預算，提高房地產企業預算可行性;加強預算過程控制、及時進行預算分析，如果房地產企業內外部環境發生重大變化，出現預算編制的基礎不成立等事項時，按規定程序適時進行預算調整;建立嚴格的預算考核制度，加強預算監督，關注資金、費用等重點環節的監督管理，完善房地產企業預算管理機制。

（二）強化預算分析控制措施，提高預算執行效力

房地產企業要加強預算執行過程控制，適時進行預算執行分析，及時發現問題，找出差距，采取適當措施改進工作。房地產企業應充分考慮自身經濟業務特點、基礎數據管理水平、生產經營周期，選擇定期預算、滾動預算、增量預算、零基預算等預算編制方法。對于預算控制房地產企業應堅持重點管理、業財結合、剛柔并濟、加強過程控制等原則，對預算執行進行實時監控、分析。房地產企業應充分收集財務、市場、業務等預算分析所需數據，根據房地產企業實際情況采用差異分析、多維分析、對比分析等各種分析方法，分析預算執行情況，找出執行差異及其原因，擬定切實可行的改進措施。房地產企業應建立預算分析報告制度，通過預算分析報告總結經驗，提高預算管理能力。

（三）強化預算考核和獎勵機制

預算考核和獎勵是提高公司績效的重要內容。房地產企業在預算執行過程中和預算完成后都應當適時進行考核，以便提升管理水平。房地產企業應圍繞激勵創造價值的管理核心，制定預算考核制度。預算考核要與預算目標體系有良好的協調，結合各級部門各崗位的責、權、利，自上而下，科學設計預算考核指標體系，房地產企業應以各預算執行部門的責權為限，建立績效考核的多重標準，不僅有息稅前利潤、投資回報率等結果類指標，還要有產量、銷量、單位生產成本等動因類指標，房地產企業可以通過量化的關鍵業績指標，同時根據實際情況輔之適當的定性指標進行考核。

房地產企業應遵循目標性、可控性、例外性、動態性、公平公開公正等原則進行預算考核，考核結果應客觀公正并與各預算執行單位及員工薪酬、職位等掛鉤。房地產企業應制定獎懲機制，約束與激勵并存，對于預算執行偏差超過規定范圍的，進行懲處，對于完成預算考核目標的各預算單位及人員進行獎勵，能夠“獎罰分明”，從而達到有效的監控與考核，提高每位員工的工作積極性。

（四）從內部控制開始，提高會計信息的透明度

房地產企業應加快股權分割和兼并管理，盡量避免出現絕對持股。否則，擁有較大股份的股東將不會感受到約束力的存在。隱形將侵犯股份較小的股東的合法權益。反過來，公司的管理層和領導層處于混亂的管理狀態。公司自私自利這種不健康行為會導致公司員工對公司的運營和發展失去信心，導致公司各部門未能正常履行職責。因此，公司有必要對所有股權進行整體規劃，合理配置，完善就業管理制度，保護每個成員的合法權益，用實際行動提高會計信息的透明度。

三、結語：

借助于預算管理工具有助于提升現代房地產企業的管理水平，為房地產企業經濟支出、發展方向給予指引。樹立預算管理理念，強化內部控制制度，提高信息化水平，為現代房地產企業實施預算管理夯實基礎，完善預算體系，對預算執行進行監督與考枋，有助于調動全員性參與，提高房地產企業管理的專業化、科學化，為房地產企業有序發展提供保障。

參考文獻：

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